להתנהל בחוכמה- נדלן כסף וחוזים בחיים

עו”ד דנה בן חמו
דנה בן חמו, עורכת דין ומגשרת, פועלת בעולם המשפט למעלה מעשור. היא בוגרת תואר ראשון ושני במשפטים, ותואר ראשון בסוציולוגיה וקרימינולוגיה, ומשלבת בעבודתה ידע משפטי מעמיק עם הבנה רחבה של תהליכים אנושיים וחברתיים.
לאורך שנות פעילותה צברה ניסיון עשיר בייצוג לקוחות פרטיים ועסקיים, בליווי עסקאות נדל”ן מורכבות, בעריכת הסכמים אישיים, משפחתיים ומסחריים, בגישורים בתיקים מבתי המשפט ובמסגרות פרטיות. בנוסף, היא עוסקת בייצוג בבתי המשפט והמפקחת על המקרקעין, ופועלת בעקביות להשגת פתרונות מוסכמים במחלוקות משפטיות.
לצד זאת, דנה מרצה בפני קהלים מגוונים בתחומי עיסוקה, ופועלת מתוך תפיסה הרואה במשפט כלי לשירות האדם בפרט והחברה בכלל.
שם: להתנהל בחוכמה- נדלן כסף וחוזים בחיים
מחבר/ת: עו”ד דנה בן חמו
שפה: עברית
תחום: חוק ומשפט
תת תחום: חוק ומשפט
מק״ט: 011400604
קרא עוד
המחיר הקטלוגי של הפריט: 78.00
קרא פרק ראשון
					 
	
			<h2 id="_idParaDest-3" class="chaptersplit">פרק א' </h2>
			<div class="_idGenObjectLayout-1">
				<div id="_idContainer004">
					
				</div>
			</div>
			<h2 class="chapter"><span class="bold">מקרקעין</span></h2>
			<p class="fspace">עבור מרבית האנשים, מקרקעין אינם מושג משפטי מופשט אלא מציאות חיים יום־יומית. דירה, בית או קרקע הם המקום שבו חיים, מגדלים משפחה, משקיעים את מרבית החסכונות ולעיתים גם מקבלים את ההחלטה הכלכלית הגדולה ביותר בחיים. משום כך, כל פעולה הנוגעת למקרקעין – רכישה, מכירה, השכרה או העברת בעלות – טומנת בחובה משמעויות משפטיות כלכליות וכבדות משקל. </p>
			<p class="first">כדי להבין כיצד נכון לפעול בתחום זה, חשוב להתחיל מהבסיס: כיצד המשפט מגדיר מקרקעין ומה נגזר מהגדרה זו. </p>
			<p class="first">מקרקעין מוגדרים בסעיף 3 לחוק הפרשנות<span class="hafnaya _idGenCharOverride-1"><span>1</span></span> ובסעיף 1 לפקודת הפרשנות<span class="hafnaya _idGenCharOverride-1"><span>2</span></span> כקרקע תלת־ממדית הכוללת את כל הבנוי עליה, הנטוע בה וכל דבר אחר המחובר אליה חיבור של קבע, למעט כאלה הניתנים להפרדה. ההגדרה כוללת גם את המרחב העילי (מעל פני הקרקע) וגם את המרחב התחתי (מתחת לפני הקרקע), והכול בכפוף להגבלות שונות הקבועות בחוק כמו, למשל, מעבר במרחב אווירי לכלי טייס. המשמעות היא שהחוק אינו רואה בקרקע רק שטח אדמה. הוא מתייחס אליה כיחידה שלמה הכוללת את מה שנמצא עליה ומה שמתחתיה, כל עוד מדובר בחיבור קבוע. תפיסה זו משפיעה באופן ישיר על היקף הזכויות בנכס ועל האופן שבו ניתן לעשות בו שימוש.</p>
			<p class="first">נכס מקרקעין הוא נכס<span class="hafnaya _idGenCharOverride-1"><span>3</span></span> דלא ניידי, כלומר אינו ניתן להזזה. זהו נכס מקובע והעברת הזכויות בו אינה מתבצעת בפעולה פשוטה, אלא באמצעות הליך משפטי מוסדר. בניגוד לחפצים או לכספים, העברת מקרקעין מחייבת בדיקות, מסמכים, חוזים ורישום. בעלות בנכס מקרקעין מקנה לבעלים את הזכות להחזיק במקרקעין, להשתמש בהם בהתאם לצורכיהם ורצונם, ולעשות כל דבר אחר או כל עסקה בכפוף להגבלות הדין או הסכם שנחתם בעניין הנכס. עם זאת, זכויות אלה אינן מוחלטות. הן כפופות להוראות הדין, לתוכניות החלות על הנכס ולהסכמים שנחתמו בעניינו. </p>
			<p class="first">העברת זכויות במקרקעין נעשית באמצעות רישום בלשכת רישום מקרקעין, והוא פתוח לעיון הציבור. לרישום זה יש חשיבות מכרעת שכן הוא זה שמעניק לזכות תוקף קנייני ומשקף מי הוא בעל הזכות בנכס בעיני החוק. </p>
			<p class="first">המקרקעין הם משאב מוגבל. בישראל היצע הקרקעות מצומצם וקבוע, וברוב המקרים הביקוש לקרקע עולה על ההיצע הקיים. מצב זה נובע ממספר גורמים מרכזיים: שטח מדינה קטן לצד גידול מתמשך באוכלוסייה; שיעורי ילודה גבוהים המגדילים את מספר משקי הבית; מעבר של משפחות לדירות גדולות יותר עם התרחבותן; התפצלות משפחות עקב גירושין, היוצרת ביקוש ליחידות דיור נוספות; וכן עלייה בגיל הנישואין בשנים האחרונות, אשר מעלה את הביקוש לדירות נפרדות עבור רווקים העוזבים את בית הוריהם. על אף שהמדינה מבצעת פעולות שונות להגדלת ההיצע — כגון הפשרת קרקעות,<span class="hafnaya _idGenCharOverride-1"><span>4</span></span> פרויקטים של תמ"א (התחדשות עירונית שמתבצעת בעיקר במרכז הארץ, אך ניתן לבצעה גם בפריפריה<span class="hafnaya _idGenCharOverride-1"><span>5</span></span>) ותוכניות משרדיות של ממשלות שונות כדי להגדיל את מספר הדירות למגורים לאוכלוסייה — טרם נמצא פתרון לפער בין הביקוש להיצע. מציאות זו הופכת את המקרקעין לנכס בעל ערך כלכלי גבוה, ופעמים רבות שוויים עולה על שוויים של נכסים אחרים (שוּקי הבורסה, ניירות ערך ומטבעות דיגיטליים).</p>
			<p class="first"> הפיקוח על הקרקעות בישראל מעוגן בחוק יסוד:<span class="hafnaya _idGenCharOverride-1"><span>6</span></span> חוק מקרקעי ישראל.<span class="hafnaya _idGenCharOverride-1"><span>7</span></span> הקרקעות מסווגות על פי הייעוד שנקבע להן: קרקע עירונית למגורים או לתעסוקה, קרקע לתעסוקה בתעשייה, מלאכה, משרדים, מסחר, תיירות או מלונאות, אך לא חקלאות או גידול בעלי חיים.</p>
			<p class="first">מקרקעי ישראל הם מקרקעין של המדינה, רשות הפיתוח או של הקרן הקיימת לישראל, ואף מוגדרים כך בחוק מקרקעי ישראל. שיטת החזקה זו יוצרת מערכת ייחודית של זכויות וחובות, המשפיעה באופן ישיר על שוק הנדל"ן ועל האפשרויות העומדות בפני רוכשים ובעלי נכסים. </p>
			<p class="first">רוכש קרקע בישראל מחויב לעשות בה שימוש בהתאם לייעוד שנקבע בה בלבד. לדוגמה: קרקע המיועדת לשימוש חקלאי, לא תוכל לשמש למגורים או מסחר. שימוש החורג מהייעוד שנקבע לה על ידי המדינה, מהווה עבירה פלילית, אלא אם הוגשו בקשות ותוכניות כקבוע בחוק התכנון והבנייה.<span class="hafnaya _idGenCharOverride-1"><span>8</span></span></p>
			<p class="first">חשוב להבהיר כי האמור בפרק זה אינו מתייחס לקרקעות ביהודה ושומרון שמעמדן המשפטי שונה ומורכב. הדינים החלים עליהן אינם זהים לדיני המקרקעין בישראל, והסוגיה טומנת בחובה גם היבטים מנהליים, חוקתיים ומדיניים. </p>
			<h3 class="above">עקרונות בדיני חוזים</h3>
			<p class="fspace">לפני שנצלול לעולם עסקאות המקרקעין, חשוב לעצור לרגע ולהתמקד בעקרונות המרכזיים בעולם החוזים. עקרונות אלה הם אמות המידה שלפיהם נבחן כל הסכם: האם הוא תקף, האם הוא מחייב ומהן ההתחייבויות הנובעות ממנו. </p>
			<p class="first">שני יסודות מרכזיים נדרשים לכריתתו של חוזה: מסוימות וגמירות דעת.<span class="hafnaya _idGenCharOverride-1"><span>9</span></span> מצד אחד החוזה משקף את רצונם החופשי של הצדדים להתקשר זה עם זה באמצעות הסכם מחייב. מצד אחר אין די בעצם הרצון. דרוש פירוט ברור של הסוגיות המרכזיות שעליהן נסוב החוזה, כך שניתן יהיה להבין מה הוסכם, באילו תנאים ומהם גבולות ההתחייבות של כל אחד מהצדדים. </p>
			<p class="first"> אל יסודות אלה מצטרפת דרישת הכתב הקבועה בסעיף 8 לחוק המקרקעין, ולפיה התחייבות לביצוע עסקה במקרקעין חייבת להיות במסמך כתוב. וכאן מתגבשת עסקת המקרקעין על מאפייניה הייחודיים. על רקע זה יש להבין את מקומו המורכב של זיכרון דברים: מחד גיסא הוא עשוי להיראות ככלי מועיל שמאפשר לצדדים להתקדם; מאידך גיסא טמון בו סיכון לא מבוטל. אדם מן היישוב אינו תמיד ער לדקויות ולהבחנות שבין הסכם מקדמי לחוזה סופי ומחייב, ולעיתים מסמך שנועד להיות שלב ביניים מקבל משמעות משפטית רחבה בהרבה מכוונת הצדדים. </p>
			<p class="first">יסוד נוסף, מרכזי וחשוב לא פחות, הוא עיקרון תום הלב במשא ומתן ובכריתת חוזה. סעיף 12 לחוק החוזים<span class="hafnaya _idGenCharOverride-1"><span>10</span></span> קובע חובה לנהל משא ומתן לקראת כריתת חוזה בתום לב ובדרך של התנהגות מקובלת. במילים פשוטות, הדין דורש מן הצדדים לנהוג בהגינות, ביושר ובכוונה טובה, ומתוך הנחה בסיסית שההתנהלות שלהם אינה פוגעת בצד השני. </p>
			<p class="first">המשפט הישראלי פירש את החובה לתום לב כדרישה מאוזנת בין הצדדים להתחשבות ולשיתוף פעולה בין הצדדים. אין מדובר רק באיסור על מרמה גלויה, אלא גם על התנהלות חסרת יושרה כמו הסתרת מידע מהותי, רישום כוזב של סכום העסקה, או כל פעולה שאינה עולה בקנה אחד עם אמות המידה של ההגינות. תוצאותיו של חוסר תום לב בניהול משא ומתן עשויות להיות חיוב בפיצוי כספי בגין הנזק שנגרם לצד האחר עקב ניהול המשא ומתן או כריתת החוזה. לדידו של השופט ברק, עיקרון תום הלב אף גובר על דרישת הכתב – קביעה המדגישה את עוצמתו וחשיבותו של עיקרון זה בהתנהלות חוזית. </p>
			<p class="first">סעיף 39 לחוק החוזים ממשיך ומעמיק עיקרון זה, וקובע כי יש לקיים התחייבות הנובעת מחוזה בתום לב, וכי גם מימוש זכות הנובעת מחוזה כפוף לחובת תום הלב. לפיכך, תום הלב אינו עיקרון שולי או טכני, אלא עיקרון יסוד החולש על עולם החוזים כולו. במישור המעשי, כל אדם מן היישוב, המתנהל בשכל ישר ובהיגיון בריא, יעדיף לפעול בתום לב, לא רק מטעמים מוסריים, אלא גם מתוך הבנה שזו הדרך הבטוחה ביותר להצלחת העסקה ולעמידותה לאורך זמן. </p>
			<p class="first">פסקי דין רבים וספרות משפטית רחבה עסקו בעיקרון תום הלב. כך בפסק הדין בעניין פנידר<span class="hafnaya _idGenCharOverride-1"><span>11</span></span> הודגש כי החובה לנהוג בתום לב חלה על כל מי שנוטל חלק במשא ומתן – בין אם הוא פועל למען עצמו ובין אם למען אחר ששלח אותו. אין חשיבות לשאלה אם אדם פועל לבדו או כחלק מקבוצה. החובה חלה על עצם ההשתתפות במשא ומתן. </p>
			<p class="first">עוד נקבע כי חובת תום הלב חלה מראשית המשא ומתן ועד לקיום מלא של ההתחייבויות על פי החוזה, ואף במצבים שבהם בסופו של דבר לא נחתם חוזה כלל. </p>
			<p class="first">פסק הדין הבולט והמרכזי בתחום זה הוא רע"א 6339/7<span class="bold"> משה רוקר</span> <span class="bold">נ' משה סלומון</span>.<span class="hafnaya _idGenCharOverride-1"><span>12</span></span> בפסק דין זה שימשו דברי ההרכב הדן בתיק נר לרגליו של בית המשפט בבואו לבחון התקשרויות חוזיות.</p>
			<p class="first">הנשיא ברק הבהיר כי פעולה בניגוד לעיקרון תום הלב אינה מחייבת זדון או רוע לב, וכי מספיק שהפעולה שנעשתה אינה עולה בקנה אחד עם הנורמות הנהוגות בחברה הישראלית. </p>
			<p class="letterinspace">"מתחולתו של עקרון תום-הלב על השימוש בזכויות (במובן הרחב) על-פי חוק המקרקעין מתבקשות מסקנות מספר: ראשית, השימוש בזכויות על-פי חוק המקרקעין צריך להיעשות מתוך הגינות. מושג תום-הלב בהקשר זה משמעו אמת-מידה אובייקטיבית. לשם פגיעה בעקרון תום-הלב, אין נדרש כי בעל הזכות יפעל מתוך זדון או רוע-לב. די בכך שפעולתו אינה עולה בקנה אחד עם "הסטנדרטים הערכיים הראויים של החברה הישראלית, (...) שנית, השימוש בזכות כולל בחובו גם הגשתה של תביעה. (...) הן הזכות והן כוח התביעה בגין הזכות כפופים לעקרון תום-הלב; שלישית, תום-הלב חל על כל שימוש בזכות, בין שימוש בזכות הקניין הגורם נזק לזולת, ובין שימוש בזכות הקניין שנועד להגן על זכות הקניין (או זכות אחרת) מפני מתנכלים לה; רביעית, לשופט נתון שיקול- דעת – בגדרי המרחב הניתן לו מכוח פעולתו של עקרון תום-הלב".</p>
			<p class="fspace">השופט חשין אף הוסיף נדבך חשוב להבנת המושג 'דרך מקובלת', והבהיר כי אין מדובר רק בתיאור מציאות קיימת, אלא גם בקביעה נורמטיבית של הדרך הראויה: </p>
			<p class="letterinspace">"(...) ראוי – לפרש את צמד-התיבות "בדרך מקובלת" לא אך כתיאור וכצילום של מציאות – תיאור דרך שהרבים הולכים בה – אלא גם כדרך שראוי לילך בה, דרך שהבריות קיבלו על עצמן כדרך ראויה, (...) דרך ההגינות (...) סעיף 39 ל<span class="underbold">חוק </span><span class="underbold">החוזים</span> מורה אותנו אפוא מבחן כפול: מבחן אובייקטיבי ("דרך מקובלת") ומבחן סובייקטיבי ("תום לב"), ושני מבחנים אלה מבחנים מצטברים הם. כך, למשל, אפשר שבעל-חוזה ינהג בדרך המקובלת, לכאורה, אך שלא בתום-לב, או שינהג בתום-לב אך התנהגותו תיפול מרמת הדרך המקובלת. גם במקרה אחד גם במקרה אחר יפר אותו בעל-חוזה את החיוב המוטל עליו בסעיף 39 ל<span class="underbold">חוק</span><span class="underbold"> החוזים</span>. כך בהוראת סעיף 39 וכך בהוראת סעיף 12 ל<span class="underbold">חוק החוזים</span>".</p>
			<p class="fspace">מכאן עולה כי ייתכנו מצבים שבהם צד יפעל לכאורה בדרך מקובלת אך ללא תום לב, או להפך. ובשני המקרים ייחשב הדבר להפרת החובה החוזית.</p>
			<p class="first">לסיכום, כנאמר קודם, תוקפו של חוזה נקבע על פי שלושה יסודות מרכזיים: מסוימות, גמירות דעת ותום לב. הבנת עקרונות יסוד אלה אינה נחלתם של משפטנים בלבד, אלא תנאי בסיסי להתנהלות מושכלת ואחראית בכל התקשרות חוזית ובפרט בעולם המקרקעין. </p>
			<h3 class="above">עסקאות נדל"ן </h3>
			<p class="fspace">רכישה או מכירה של נכס – בין אם מדובר בנכס בבעלות פרטית, בנכס מסחרי, בזכויות שותפות או בעסקה מורכבת אחרת – אינן עסקאות פשוטות. אלו עסקאות המתממשקות עם גורמים מוסדיים שונים ועם תחומי משפט מגוונים, ונושאות עימן משמעויות כלכליות, משפטיות ואישיות כבדות משקל. משום כך, כל אדם העומד בפני עסקת נדל"ן נדרש להיערך אליה בזהירות ובתשומת לב. </p>
			<p class="first">החוק מגדיר מהי עסקה במקרקעין. סעיף 6 לחוק המקרקעין<span class="hafnaya _idGenCharOverride-1"><span>13</span></span> קובע כי עסקה במקרקעין היא "<span class="bold">הקניָה</span> <span class="bold">של</span><span class="bold"> בעלות או של זכות אחרת במקרקעין לפי רצון המקנה"</span>, אבל הורשה על פי צוואה לא תיחשב לעסקה במקרקעין. כלומר לא כל שינוי בזכויות בנכס הוא עסקה במקרקעין, אלא רק שינוי שנעשה מתוך רצון חופשי של המקנה.<span class="hafnaya _idGenCharOverride-1"><span>14</span></span></p>
			<p class="first">סעיף 7 לחוק המקרקעין מוסיף וקובע כי עסקה במקרקעין טעונה רישום, וכי העסקה נגמרת רק עם הרישום. השעה שבה אישר רשם המקרקעין את העסקה לרישום היא שעת הרישום, והיא המועד שבו נשלמת העסקה מבחינה קניינית. </p>
			<p class="first">לצד זאת, סעיף 8 לחוק המקרקעין קובע דרישת כתב להתחייבות לביצוע עסקאות במקרקעין. מכאן נגזרת מסקנה מרכזית: כל עסקת מקרקעין חייבת להיות מעוגנת במסמך כתוב, שבו מפורטים תנאיה, והיא תושלם רק עם רישום הזכויות אצל רשם המקרקעין. </p>
			<p class="first">בהתאם לכך, לעסקה במקרקעין קיימים ארבעה רכיבים מהותיים:</p>
			<p class="first">א.	<span class="bold">הקניה</span>. העברת זכויות קנייניות מאישיות משפטית אחת לאחרת – מאדם לאדם או מתאגיד, כגון חברה, שותפות או עמותה. ההקניה יכולה להיעשות בתמורה אך גם ללא תמורה של זכויות במקרקעין.<span class="hafnaya _idGenCharOverride-1"><span>15</span></span></p>
			<p class="first">ב.	<span class="bold">בעלות</span><span class="bold"> או זכות אחרת במקרקעין</span>. חוק המקרקעין קובע חמש זכויות קנייניות במקרקעין: בעלות, שכירות, משכנתה, זיקת הנאה וזכות קדימה.<span class="hafnaya _idGenCharOverride-1"><span>16</span></span> רק הקנייה בחמשת זכויות אלה תיחשב לעסקה במקרקעין במשמעותה המשפטית.</p>
			<p class="first">ג.	<span class="bold">רצון המקנה</span>. הקניה חייבת לנבוע מרצונו החופשי של המקנה. הקניה ללא רצון אינה נחשבת לעסקה. כך למשל, הפקעה או הורשה על פי צוואה אינן נחשבות לעסקה במקרקעין, מאחר שאינן מבוססות על רצון חופשי של המקנה. </p>
			<p class="first">ד.	<span class="bold">רישום</span>. עסקת מקרקעין מתבצעת בשני שלבים ברורים:</p>
			<p class="letterin">1.	השלב הראשון הוא השלב החוזי – חתימה על הסכם מכר שבו המוכר מתחייב להעביר את זכויותיו בנכס לקונה. בשלב זה הצדדים חותמים על שטר המכר בפני עורכי הדין, ולאחר קיום התחייבויותיהם ובהתאם להסכם, מוגש השטר לרשם המקרקעין לרישום הזכויות. </p>
			<p class="letterin">2.	השלב השני הוא שלב הרישום הקנייני: אישור רשם המקרקעין לרישום הזכויות בפנקס המקרקעין. רק בשלב זה מקבל הקונה זכות קניינית מלאה בנכס. עסקה שלא הסתיימה ברישום, אינה עסקה מוגמרת אלא הינה התחייבות לעשות עסקה, שלה יש תוקף חוזי בלבד ולא קנייני. </p>
			<p class="fspace">הדרישה למסמך בכתב להתחייבות לעשות עסקה במקרקעין הובהרה גם בפסיקה. בפסק הדין בעניין חורי<span class="hafnaya _idGenCharOverride-1"><span>17</span></span> קבע השופט שמגר כי התחייבות לעשות עסקה במקרקעין דורשת הסכם בכתב. אם אין הסכם בכתב, אין התחייבות. מכאן נובעת המסקנה כי אמירה בעל פה או הבטחה בלבד אינן יוצרות עסקה במקרקעין. </p>
			<p class="first">חשיבות הרישום קיבלה ביטוי חד וברור בפסק הדין בע"א 28/70 <span class="bold">אוצר השיכון בע"מ נ' מנהל </span><span class="bold">מס שבח</span>,<span class="hafnaya _idGenCharOverride-1"><span>18</span></span> שבו הסביר השופט קיסטר את ההיגיון העומד מאחורי חובת הרישום בלשכת המקרקעין: </p>
			<p class="letterinspace">“ענינה של המדינה הוא כי כל העברת זכויות במקרקעין תופיע בספרי הרישום המתאימים ותשקף את המצב האמיתי של הזכויות במקרקעין ובכך למנוע יצירת זכויות סמויות מן העין. הדבר מצא ביטויו בחובת רישום עסקאות בקרקע ובאיסור הרישום על שם מושאל... אין המדינה אוהדת אפוא התקשרויות שלפיהן אדם מחזיק בקרקע, ואף שנים רבות, ונוהג בה מנהג בעלות והדבר אינו משתקף בפנקסים המתאימים".</p>
			<p class="fspace">גם חובתו של הקונה נבחנה בפסיקה. בפסק הדין בע"א 842/79 <span class="bold">נס </span>נ'<span class="bold"> גולדה</span><span class="hafnaya _idGenCharOverride-1"><span>19</span></span> קבע השופט לוין כי על הקונה מוטלת חובה לבדוק את רישום המקרקעין של הנכס המיועד לרכישה:</p>
			<p class="letterinspace">"מקום שקיימת חובת רישום זכויות קניין בנכס בספרי רישום, העומדים לעיונו של הציבור, לא יצא צד ג' ידי חובת "תום לבו" בטרם יבדוק רישום זה. הרי אחד הטעמים העיקריים לחובת הרישום הוא להסיר מכשול לפני קונה ולמנוע תקלה בדרכו אל הרכישה. על ידי כך שמעמידים לעיונו מידע ברור ומדוק באשר לבעלים של הנכס, ועד כמה חופשי הבעלים להקנות זכויותיו. </p>
			<p class="fspace">קונה, המתעלם מספרי הרישום ונמנע מלעיין בהם, לא עושה את כל המצופה ממנו, ואל לו אלא להלין על עצמו, אם סבל נזקים ונמנעה ממנו זכות הקניין שביקש לרכוש".</p>
			<h3 class="above">סוגי הרישום לנכס בהתאם לזכות הנרשמת</h3>
			<p class="fspace">כאשר מדובר בבעלות מלאה, הזכות נרשמת בטאבו (לשכת רישום מקרקעין), וניתן להפיק נסח טאבו שמשקף את מצבו המשפטי של הנכס, לרבות הבעלות והזכויות הרשומות בו.</p>
			<p class="first">לעומת זאת, אם מדובר בחכירה – למשל נכסים המצויים על קרקעות מדינה – הזכות נרשמת ברשות מקרקעי ישראל (רמ"י) ולעיתים גם בטאבו. במקרים אלה, במקום נסח טאבו מוצא לרוב אישור זכויות מרמ"י, המעיד על זהות בעלי הזכויות ותנאי החכירה. ברכישת נכס מקבלן או יזם, כאשר הבניין טרם נרשם בטאבו, נרשמת זכותו של הרוכש כהערת אזהרה בנסח הרישום, שמטרתה להבטיח את זכויותיו עד להשלמת הרישום. במקביל נרשם הרוכש בפנקס החברה המשכנת – חברה הפועלת מטעם היזם ואחראית על ניהול הליך הרישום. תפקידה של החברה המשכנת הוא לרשום את הבניין כבית משותף, ובהמשך, עם סיום הבנייה והשלמת התהליכים, לרשום כל דירה בנפרד. </p>
			<h3 class="above">זיכרון דברים</h3>
			<p class="fspace">זיכרון דברים הוא מסמך הנערך בין צדדים, מוכרים-רוכשים, בשלב מוקדם של עסקת נדל"ן, בדרך כלל לפני הפנייה לעורכי דין ולפני חתימה על הסכם מכר מסודר. הפסיקה, ובפרט פסק הדין בעניין רבינאי,<span class="hafnaya _idGenCharOverride-1"><span>20</span></span> קבעה כי ישנם מקרים שבהם מסמך כזה עשוי להיחשב להסכם מחייב לכל דבר ועניין. כדי לבחון אם זיכרון דברים נכנס תחת ההגדרה של הסכם מחייב,<span class="hafnaya _idGenCharOverride-1"><span>21</span></span> נקבעו שני מבחנים מרכזיים. </p>
			<p class="first">המבחן הראשון עוסק בכוונת הצדדים: האם התכוונו ליצור ביניהם קשר חוזי מחייב באמצעות ההסכמות שהועלו על הכתב בזיכרון הדברים. </p>
			<p class="first">המבחן השני בוחן את תוכן המסמך: האם פורטו בו הפרטים המהותיים והמשמעותיים של העסקה בין הצדדים, באופן שמאפשר להבין מה בדיוק הוסכם. </p>
			<p class="first">בפסק הדין בעניין <span class="bold">לנדמן נ</span><span class="bold">' קפלן</span>,<span class="hafnaya _idGenCharOverride-1"><span>22</span></span> קבע השופט שמגר כי כדי שזיכרון דברים ייחשב לחוזה כוונת הצדדים בחוזה חייבת להיות ברורה וחד־משמעית. עם זאת, כאשר מצוין במפורש כי המסמך כפוף להסכם עתידי שייחתם, הדבר מלמד בדרך כלל כי הצדדים לא ראו בזיכרון הדברים הסכם מחייב, אלא שלב ביניים בלבד. </p>
			<p class="first">בפועל, זיכרון דברים נערך לא אחת ללא מעורבות או נוכחות של עורכי דין. הרוכשים חוששים שהנכס יוצע לאחרים ומבקשים "לשמור" אותו לעצמם, ואילו המוכרים חוששים שלא יקבלו את המחיר שהוצע להם. באמצעות זיכרון דברים, כך נדמה, מובטח לכאורה שהנכס לא יוצע לאחרים, והרוכשים מביעים הסכמתם למחיר העסקה ובתנאים הכלליים שהוצעו. </p>
			<p class="first">אולם תחושה זו עלולה להטעות. בפסק הדין בעניין רבינאי נקבע כי אם הצדדים קבעו את היסודות העיקריים לעסקה העתידית ולא ראו בזיכרון הדברים רק שלב במשא ומתן, ייתכן שיוכר המסמך כהסכם מחייב גם אם לא נחתם הסכם מאוחר יותר. עם זאת, כאשר חסרים בו תנאים מהותיים – כמו מחיר, מועדים או משך העסקה – או כאשר נכתב במפורש כי המסמך אינו מחייב עד לחתימת הסכם פורמלי, ניתן ללמוד מכך כי מדובר בשלב מקדים בלבד. </p>
			<p class="first">לעומת זאת, אם קבעו הצדדים במפורש כי זיכרון הדברים מחייב אותם, ניתן להסיק על כוונה ברורה לראות בו מקור לזכויות ולחובות ולהתייחס אליו כהסכם מוגמר.</p>
			<p class="first">במקרים שבהם נקבע כי זיכרון דברים כפוף לחוזה עתידי,<span class="hafnaya _idGenCharOverride-1"><span>23</span></span> ובסופו של דבר לא נחתם חוזה, הצדדים לא יהיו קשורים ביניהם בזיכרון הדברים שנחתם. כמו כן, במקרה שבו חסרים פרטים מהותיים שלא ניתנים להשלמה באופן שההסדר בין הצדדים יוביל למסוימות – מצב שבו ניתן להבין כי התנאים בין הצדדים סגורים ולא נשארו נושאים פתוחים ביניהם בעניין הנכס.</p>
			<p class="first">השאלה המרכזית היא: מה הייתה כוונת הצדדים ומידת מחויבותם לזיכרון הדברים שערכו בינם ובין עצמם? אלו הן אבני היסוד שיכריעו את הכף.<span class="hafnaya _idGenCharOverride-1"><span>24</span></span> הכוונה יכולה להיות מפורשת או משתמעת, והיא זו שתכריע אם זיכרון הדברים מחייב או לא. </p>
			<p class="first">בכל מקרה, חובתם של הצדדים היא לנהל את המשא ומתן בתום לב, ולהתקדם במשא ומתן לקראת חתימה על הסכם סופי ומוחלט שיבוא לידי ביטוי בכתב. לצד זאת, לכל אחד מן הצדדים עומדת הזכות להפסיק את המשא ומתן אם לא מושגות הסכמות או אם אינם מצליחים לפתור את חילוקי הדעות ביניהם.</p>
			<h3 class="above">סיכונים <span class="undertat">למוכרים</span> בעריכת זיכרון דברים ללא ליווי משפטי.</h3>
			<p class="fspace">למוכרים עשויות להתעורר בעיות משפטיות משמעותיות, וביניהן: </p>
			<p class="first">א.	<span class="bold">רישום הערת אזהרה</span><span class="hafnaya _idGenCharOverride-1"><span>25</span></span> <span class="bold">ואי־תשלום של הקונים</span>. קיים סיכון שהקונה יפנה ללשכת המקרקעין וירשום הערת אזהרה לטובתו, ובכך יביא למצב שבו הנכס של המוכר "שבוי" בידיו. בהמשך הוא אף יכול לדרוש הפחתת מחיר העסקה, כיוון שנרשמה הערת אזהרה על שמו. למחיקת הערת האזהרה, גם אם בוצעה שלא בדעת המוכר, נדרשים הליכים משפטיים שיכולים לקחת זמן, ולכן מונעים מהמוכר למכור את הנכס לגורם אחר, כמו כן עליו לממן את ההוצאות הכרוכות בהליך המשפטי ועוד.</p>
			<p class="first">ב.	<span class="bold">התשלום האחרון</span>. בעסקת מקרקעין, התשלום האחרון משולם בדרך כלל עם מסירת החזקה ורישום הזכויות בלשכת המקרקעין. בזיכרון דברים, לעומת זאת, אין בהירות לגבי מועד וגובה התשלום האחרון – דבר היוצר אי־ודאות עבור המוכר. </p>
			<p class="first">ג.	<span class="bold">תשלום היטל השבחה</span>. היטל השבחה מוטל על ידי העירייה בשל השבחה של המקרקעין עקב אישור תוכנית, מתן הקלה או אישור חורג.<span class="hafnaya _idGenCharOverride-1"><span>26</span></span> ההיטל משולם במועד מימוש הנכס, קרי במכירת הנכס לאדם אחר או בהוצאת היתר בנייה בהתאם למקרה. מוכרים אינם תמיד מודעים להשבחה שאירעה ולהיטל שיחויבו בו, ולכן נדרשת בדיקה מקדימה.</p>
			<p class="first">ד.	<span class="bold">היעדר תכנון מס שבח</span>. תשלום מס שבח חל על המוכרים. עלות מס שבח, שאינה ידועה למוכר ברגע החתימה על זיכרון דברים, עשויה לגרוע חלק משמעותי מהתמורה על העסקה, לעיתים בשיעור של 25%–50% בהתאם למקרה. חתימה על זיכרון דברים ללא תכנון עלות מס שבח, עלולה למנוע מהמוכר אפשרות לחיסכון במס. </p>
			<h3 class="above">סיכונים לרוכשים מעריכת זיכרון דברים ללא ליווי משפטי.</h3>
			<p class="fspace">גם הרוכשים חשופים לסיכונים ובהם: </p>
			<p class="fspace">א.	<span class="bold">היעדר רישום, טעות </span><span class="bold">במרשם או חובות קבלן</span>. החברות הקבלניות משמשות כמעין מרשם מקרקעין עבור רוכשי דירות מקבלן. רישום זה מכונה רישום בחברה המשכנת. כלומר הדירה הנרכשת כזכות חוזית בלבד (עסקה על הנייר) בטרם נבנה הבניין או טרם הושלם הרישום של הדירה, נרשמת בפנקסי החברה הקבלנית. רישום זה משמש כתחליף זמני לרישום הזכויות, וזאת עד להשלמת הרישום המלא של הבית המשותף והדירה הספציפית בלשכת רישום המקרקעין – הליך שעשוי להימשך שנים רבות. עם זאת, חשוב להבין כי על החברות הקבלניות לא מוטלת חובה משפטית לרישום הזכויות. בחלוף השנים, קיימים מקרים שבהם החברות מסרבות להמשיך בהליכי הרישום או חדלות מלהתקיים, ואז אף דרך רישום זו אינה עומדת עוד לרשות בעלי הזכויות.</p>
			<p class="first">	בעניין דיור התקשרו הדיירים עם חברת 'דיור עולה', שפעלה כחברה אחראית לרישום זכויותיהם (חברה משכנת) בדירות. החברה מצידה התקשרה עם רשות מקרקעי ישראל,<span class="hafnaya _idGenCharOverride-1"><span>27</span></span> רמ"י,<span class="hafnaya _idGenCharOverride-1"><span>28</span></span> בהסכם פיתוח, שלפיו התחייבה לבנות את המבנה על המקרקעין שנקבעו בהסכם. </p>
			<p class="first">	החברה שימשה "מרשם מקרקעין" בפועל: הדיירים בתחילה רכשו רק זכויות אובליגטוריות<span class="hafnaya _idGenCharOverride-1"><span>29</span></span> כיוון שהבנייה לא הסתיימה, והרישום הרשמי בלשכת המקרקעין לא היה זמין להם. לכן, המרשם שהחברה ניהלה היה "המערכת היחידה" שממנה אפשר ללמוד על זכויות הקונים במקרקעין. בפסק הדין נקבע שכאשר ״חברה משכנת״ מנהלת בפועל את רישום הזכויות (במקום הטאבו), היא מתנהגת כמו רשות או מעין רשות ציבורית ולכן אסור לה לנצל את כוחה כדי לכפות על דיירים חתימה על כתבי ויתור כתנאי להעברת זכויות. בנוסף לכך נקבע שההתניה בכתב ויתור יכולה להיחשב כפייה שלא כדין (בהתאם לסעיף 17 לחוק החוזים), כי לדיירים אין חלופה אמיתית אם הם רוצים למכור או להעביר זכויות.</p>
			<p class="fspace">השופט חשין בעניין דיור בעמ' 234:</p>
			<p class="letterinspace">"... הדיירים לא רכשו בתחילה אלא זכויות אובליגטוריות כלפי דיור לעולה. דיור לעולה שימשה, הלכה למעשה, מרשם מקרקעין לדיירים. זו הייתה החלופה היחידה למרשם זכויותיהם של הדיירים, זכויות שלא היו ניתנות לרישום במרשם המקרקעין (...) בנהלה את מרשם המקרקעין של הדיירים – מרשם שנועד לבוא תחת המרשם הרשמי הפורמאלי; מרשם שרק ממנו ניתן ללמוד על זכויות הדיירים ועל מצבת הזכויות הכללית בנכס שלעניין – נטל הוטל על דיור לעולה, והוא: לנהל את ענייני המרשם כהלכה – כמוה כרשות ציבורית – ולו משום שדיירים אינם יכולים להעביר את זכויותיהם אלא אם יקבלו את הסכמתה ה"ציבורית" לדבר".<span class="hafnaya _idGenCharOverride-1"><span>30</span></span></p>
			<p class="fspace"><span class="bold">טעות במרשם. </span>טעויות בפרטי הזיהוי של המוכרים, אם אינן מתוקנות טרם ההתקשרות, עלולות לסכן את העסקה כולה ולהעמיד את כספי הרוכשים בסיכון.</p>
			<p class="first"><span class="bold">חובות </span><span class="bold">קבלן</span>. במקרים שבהם הקבלן לא שילם את חובותיו לרמ"י, לעירייה או לגורמים מוסדיים אחרים, הללו עשויים ליפול על כתפי הרוכשים בעת העברת הזכויות, דבר שיגדיל את הוצאותיהם. </p>
			<p class="fspace">ב.	<span class="bold">הפרת</span><span class="bold"> דיני התכנון והבנייה (תו"ב)</span>. חריגות בנייה כגון סיפוח גג, גינה או מרתף בניגוד לדיני תכנון ובנייה (תו"ב), עלולות להוביל לדרישות הריסה ולפגיעה בזכויות של הרוכשים.</p>
			<p class="first">ג.	<span class="bold">הצורך</span><span class="bold"> ברישום מיידי של הערת אזהרה</span>. הרוכשים חייבים לפעול באופן מיידי אחרי התשלום הראשון לרשום הערת אזהרה, כדי להבטיח שהנכס לא יימכר לאחר. בפסק הדין שהפך להלכה מחייבת בעולם המשפט בעניין גנז<span class="hafnaya _idGenCharOverride-1"><span>31</span></span> נקבע כי על רוכשים לפעול לרישום הערת אזהרה ללא דיחוי, כאשר הדבר אפשרי, כדי להגן על זכויותיהם. בהיעדר רישום הערת אזהרה יוכל המוכר לבצע עסקה נוספת ורוכשים נוספים, שהם שניים בזמן, ירשמו לטובתם הערה.</p>
			<p class="first">ד.	<span class="bold">הקונים השְׁניים</span><span class="bold"> בזמן</span>. כאשר קיימת עסקה קודמת בזמן, סעיף 9 לחוק המקרקעין מצמצם מאוד את סיכויי הקונה השני בזמן לזכות בנכס. בדיקה מוקדמת של עורכי דין את מצב רישום הנכס עשויה למנוע הפסד כספי משמעותי.</p>
			<p class="first">	מתוך כל האמור לעיל עולה כי אדם שאינו עוסק בתחום המשפט עלול להתבלבל, ולעיתים אף לטעות, במצבים שבהם הכוונה היא אחת אך הפעולה הננקטת היא אחרת, או כאשר צד אחד מתכוון לדבר מסוים ובפועל מתקבלת תוצאה שונה. לפיכך, לא מומלץ לערוך כל הסכם מוקדם לפני מכירה או רכישה של נכס מקרקעין.</p>
			<h3 class="above">המלצה חשובה</h3>
			<p class="fspace">בעסקת נדל"ן, אני ממליצה להימנע מעריכת זיכרון דברים. מוכרים וקונים הנפגשים בדירה ורוצים להתקדם לעריכת הסכם, מוטב כי יפנו לעורכי דין המתמחים בדיני המקרקעין, אשר ינסחו עבורם הסכם המשקף במדויק את רצונותיהם, התחייבויותיהם, זכויותיהם וחובותיהם. מדובר בעסקה כבדת משקל ברובד הכלכלי ועסקה מורכבת מבחינה משפטית. ברוב המקרים, אנשים שאינם בקיאים בעולם המשפטי עלולים לערוך הסכם שחסרים בו תנאים מהותיים המיטיבים עבורם במקרה הטוב, ובמקרה הרע יפגע בזכויותיהם או שלא יתאים לצורכיהם, והם עשויים למצוא עצמם מחויבים לתנאים שלא התכוונו אליהם. </p>
			<h3 class="above">נסח טאבו </h3>
			<p class="fspace">נסח טאבו<span class="hafnaya _idGenCharOverride-1"><span>32</span></span> הוא מסמך רשמי פומבי המונפק על ידי לשכת רישום המקרקעין, וכל אדם רשאי להנפיק אותו, כפוף לתשלום אגרה.<span class="hafnaya _idGenCharOverride-1"><span>33</span></span> הנסח מציג את המידע המשפטי העדכני לגבי נכס מקרקעין בישראל. נהוג לכנות אותו תעודת הזהות של הנכס שכן הוא מרכז במקום אחד את עיקר הנתונים הנוגעים לו: מיקומו, מספר הגוש והחלקה וכן נתונים על גודלו ושטחו. בנוסף מצוין ייעוד הנכס – למשל דירת מגורים, אולם, מחסן, חנות ועוד – בהתאם למה שנקבע בתוכניות החלות עליו. </p>
			<p class="first">עוד כולל הנסח מידע על זהות הבעלים או החוכרים של הנכס, וכן סוג הזכויות הרשומות בו: בעלות, חכירה, שכירות או זכויות אחרות. בנסח ניתן למצוא גם פירוט של הצמדות כגון חנייה או גינה, וכן הערות שונות: הערות אזהרה, שעבודים כמו משכנתה או הלוואה, עיקולים וצווים שיפוטיים. לעיתים מופיעות גם הגבלות על הנכס, כמו למשל הגבלה על מכירתו וכן זיקות הנאה כמו זכות מעבר במגרש. </p>
			<p class="first">ככלל, קיימים שלושה סוגי נסחים: </p>
			<p class="first">רגיל – הכולל את המידע העדכני כפי שמופיע במרשם המקרקעין. </p>
			<p class="first">היסטורי – הכולל גם רישומים קודמים שנמחקו, כגון בעלים קודמים. </p>
			<p class="first">מרוכז – הכולל מידע כללי על כל בעלי הדירות בבית המשותף, אך אינו מציג את מלוא פרטי הרישום של כל דירה ודירה. </p>
			<p class="first">חשוב לדעת כי המידע בנסח נכון למועד הפקתו. מאחר שהרישום מתבצע כיום באמצעים דיגיטליים ושינויים נרשמים באופן שוטף, אזי המידע עשוי להשתנות תדיר ובאופן יום־יומי. </p>
			<h3 class="above">אישור זכויות</h3>
			<p class="fspace">כאשר נכס מקרקעין רשום ברמ"י, הוא יופיע תחת מסמך הנקרא אישור זכויות, והוא מקביל לנסח טאבו. לעיתים נכס רשום גם ברמ"י וגם בטאבו, ולעיתים הנכס רשום רק ברמ"י. לכן במסגרת בדיקה של הנכס, יש לוודא באיזה מרשם הוא רשום ולהתייחס למסמך הרלוונטי בהתאם.<span class="hafnaya _idGenCharOverride-1"><span>34</span></span></p>
			<h3 class="above">הערת אזהרה</h3>
			<p class="fspace">לאחר בדיקת נסח הטאבו והבנת מצב הזכויות בנכס, השאלה הבאה היא כיצד מגינים על הזכות שנרכשה, וכאן נכנסת לתמונה הערת האזהרה. הערת אזהרה היא אחד הכלים המרכזיים והחשובים ביותר בעסקת מקרקעין. למרות שמה, אין מדובר בהערה שולית או טכנית, אלא במנגנון משפטי שנועד להגן על מי שזכאי לזכות בנכס וליידע את הציבור כולו כי קיימת התחייבות הנוגעת אליו. </p>
			<p class="first">סעיפים 126 ו־127 בחוק המקרקעין מסדירים את רישום הערת האזהרה ואת תוצאותיה המשפטיות. מטרתה של הערת האזהרה היא כפולה: להזהיר את העולם מפני התחייבות קיימת בנוגע לנכס, ולהגן על מי שלטובתו נרשמה ההערה. </p>
			<p class="first">ברגע שנרשמת הערת אזהרה בפנקסי המקרקעין, נשלחת למעשה הודעה פומבית שלפיה בעל הזכויות בנכס התחייב לבצע עסקה עם גורם אחר, וכי יש להימנע מביצוע פעולות בנכס שעלולות לפגוע בזכויותיו. מאחר שפנקסי המקרקעין פתוחים לעיון הציבור, כל אדם נחשב כמי שיודע על קיומה של הערת האזהרה, גם אם בפועל לא בדק זאת. מי שיתקשר בעסקה לגבי נכס שעליו רשומה הערת אזהרה, עושה זאת על אחריותו בלבד. </p>
			<p class="first">המשמעות המעשית הראשונה של רישום הערת אזהרה היא מניעת עסקאות נוגדות. בעל הנכס שהתחייב למכור אותו לאדם אחד אינו יכול, לאחר רישום הערת אזהרה, לבצע עסקה נוספת עם אדם נוסף לאחר ביחס לאותו נכס, אלא בהסכמת הזכאי להערה או על פי צו של בית משפט. רשם המקרקעין לא יאשר רישום של עסקה סותרת כל עוד ההערה עומדת בעינה.</p>
			<p class="first">מעבר לכך, הערת אזהרה מעניקה הגנה בפני מצבים של עיקול, פשיטת רגל או הליך פירוק של בעל הנכס בין אם הוא אדם פרטי ובין אם זו חברה, כל עוד העסקה לא הסתיימה ברישום הזכויות על שם הקונה, הזכות שלו היא זכות חוזית בלבד. במצב כזה, הנושים של המוכר עשויים לפעול נגד הנכס. רישום הערת אזהרה יוצר חיץ משפטי: עיקולים, צווים או מינויים של כונס נכסים שנרשמו לאחר הערת אזהרה לא יפגעו בזכויות הזכאי שלטובתו נרשמה ההערה. </p>
			<p class="first">הפסיקה חידדה כי על הרוכשים מוטלת האחריות לפעול לרישום הערת אזהרה ללא דיחוי, מייד לאחר ביצוע התשלום הראשון, כאשר הדבר אפשרי ובפרק זמן סביר – ראשונה בזמן.</p>
			<p class="first">חשוב לדעת כי על אותו נכס ניתן לרשום יותר מהערת אזהרה אחת. כך למשל, בנוסף להערת אזהרה שנרשמת לטובת הקונה, עשויה להירשם הערת אזהרה נוספת לטובת הבנק המממן את העסקה, לרוב במסגרת משכנתה. גם בעסקאות מורכבות יותר, כגון עסקת קומבינציה (הרחבה על כך ראו בהמשך), ניתן למצוא רישום של הערות נוספות המשקפות את מערכת ההתחייבויות בין הצדדים. </p>
			<p class="first">הערת אזהרה תעמוד בתוקף כל עוד לא נמחקה. מחיקתה יכול להיעשות בהסכמת הזכאי להערה או מכוח צו שיפוטי. כל עוד ההערה רשומה, היא ממשיכה לשמש אמצעי הגנה משמעותי על הזכויות בנכס. </p>
			<p class="first">לסיכום, הערת אזהרה איננה פרט טכני שיש להשאיר לשלב מאוחר של העסקה. זהו כלי משפטי מרכזי, שלעיתים הוא ההבדל בין זכות מוגנת ובין סיכון ממשי. בעסקאות מקרקעין, מי שמקפיד על רישום הערת אזהרה בזמן – שומר בפועל על זכויותיו. </p>
			<h3 class="above">היתר בנייה</h3>
			<p class="fspace">היתר בנייה הוא האישור הרשמי הניתן על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, והוא זה שמתיר לבצע עבודות בנייה בנכס. ללא היתר בנייה כדין, כל עבודת בנייה – לרבות תוספת בנייה או הרחבה, שינוי, הריסה, סגירה או הקמה – נחשבת לבנייה לא חוקית ומהווה עבירה פלילית. ההיתר מאפשר לבנות בהתאם לשימושים שנקבעו במקרקעין ולזכויות הבנייה הקיימות במקרקעין ובהתאם להן בלבד. </p>
			<p class="first">ההיתר קובע מה מותר לבנות, היכן, באילו מידות, באילו תנאים ותחום בזמן (להיתר הבנייה זמן קצוב לסיום הבנייה). הוא מתבסס על התוכניות החלות על המקרקעין ועל הוראות דיני התכנון והבנייה כמפורט בחוק התכנון והבנייה.<span class="hafnaya _idGenCharOverride-1"><span>35</span></span> כל חריגה מההיתר, גם אם נראית שולית או "טכנית", עלולה להיחשב הפרת חוק. בעסקאות נדל"ן יש להיתר הבנייה חשיבות מיוחדת. נכס עשוי להיראות שלם, בנוי ומאוכלס, אך בפועל חלקים ממנו נבנו ללא היתר או בחריגה ממנו. חריגות כאלה אינן תמיד גלויות לעין, ולעיתים מתגלות רק לאחר בדיקה מעמיקה של המסמכים התכנוניים. </p>
			<p class="first">כאשר בנייה בוצעה ללא היתר, או בניגוד להיתר שניתן, רשויות התכנון רשאיות לנקוט צעדים שונים, לרבות הוצאת צווי הריסה, דרישה להסדרת החריגה, הטלת קנסות ואף נקיטת הליכים פליליים. המשמעות היא שרוכש נכס עלול למצוא עצמו מתמודד עם בעיות שלא יצר, אך עלולות לפגוע בזכויותיו ובשווי הנכס. </p>
			<p class="first">התהליך לקבלת היתר בנייה מול ועדת התכנון והבנייה בכל עיר או מועצה מקומית הוא הליך מוסדר וכולל הגשת בקשה שתכלול את הפרטים על המגרש נשוא הבקשה, פרטי מגישי הבקשה, בעלי הנכס, אחראי לביצוע ולביקורת. </p>
			<p class="first">נוסף על כך, פירוט התכנון המבוקש בכל המפלסים (בין היתר תוכנית בנייה, חשמל, אינסטלציה) וחישוב שטחיהם, פירוט חומרי הבנייה, תרשימים, חזיתות וחתכים, תשלומי אגרות או פיקדון<span class="hafnaya _idGenCharOverride-1"><span>36</span></span> ודרישות נוספות כמו אישורים ממוסדות שונים על פי אופי התוכנית ודרישות העירייה כדוגמת אישור מחברת החשמל, אישור חברות תקשורת, שירותי כבאות, תוכנית סניטרית, אישור פיתוח, אישור משרד התשתיות, משרד התקשורת, המשרד לאיכות הסביבה, משרד הבריאות ורשות העתיקות במקרים מסוימים (בבנייה פרטית לא נדרשים כל האישורים משום שלא מדובר בבנייה ציבורית או עסקית הדורשת אישורים להגנת ובטיחות הציבור שישהה במבנים אלו בעתיד. כגון: אישור תוכנית מטפים ומתזי מים, ותוכנית דלתות מילוט ממכבי האש או אישור ממשרד הבריאות במקרה של מבנה שישמש להסעדה ובטיחות מזון). </p>
			<p class="first">למעשה, היתר הבנייה הוא היעד הסופי בתהליך ארוך של התנהלות בין היזם או הקבלן הפרטי באמצעות אדריכלים או מהנדסים שמגישים תוכניות לוועדות הבנייה. משהתקבל היתר בנייה ניתן האישור להתחיל במלאכת הביצוע – בניית הבית או הבניין.</p>
			<p class="first">חשוב להבין כי האחריות לקיומה של בנייה חוקית אינה מסתיימת בבדיקה שטחית של הנכס. בדיקה תכנונית כוללת עיון בהיתרי הבנייה שניתנו לאורך השנים, בהשוואה בין ההיתר למצב הקיים בפועל, ובחינה אם קיימות חריגות או שימושים שאינם תואמים את ההיתר.</p>
			<p class="first">גם <span class="bold">המוכרים</span> צריכים להיות מודעים למשמעות היתר הבנייה. מכירת נכס הכולל חריגות בנייה ללא גילוי מלא עלולה לחשוף את המוכר לטענות, לדרישות פיצוי ואף להליכים משפטיים. לעיתים חריגה שנראית טפלה או משנית עלולה להשפיע על אפשרות קבלת משכנתה, על רישום זכויות או על קבלת היכולת למכור את הנכס בעתיד.</p>
			<h3 class="above">התנגדויות לתוכנית בנייה</h3>
			<p class="fspace">גם כאשר קיימת תוכנית בנייה, ואף כאשר הוגשה בקשה להיתר, אין פירוש הדבר שההליך הסתיים או שהבנייה ודאית. במועד הגשת תוכנית בתיק הבניין לוועדה המקומית ועד לקבלת האישור ישנה תקופת התנגדויות להיתר המבוקש. תקופה זו מאפשרת לשכנים של המגרש שלגביו הוגשה התוכנית, או לכל מי שרואה את עצמו נפגע מהגשת התוכנית לוועדה לתו"ב,<span class="hafnaya _idGenCharOverride-1"><span>37</span></span> להגיש התנגדות מנומקת שמסבירה את הסיבות להתנגדותו. </p>
			<p class="first">התנגדות היא הליך משפטי־תכנוני, שבמסגרתו רשאים גורמים מסוימים (אנשים או מוסדות שלטוניים או ציבוריים)<span class="hafnaya _idGenCharOverride-1"><span>38</span></span> להגיש התנגדות לתוכנית, ומחייב את הוועדה לתו"ב לשמוע את ההתנגדויות בפומבי ולקבל החלטה בכל התנגדות שהוגשה. </p>
			<p class="first">למעשה, זהו השלב הראשון שבו הציבור מעורב בהליך התכנוני. עד לשלב זה מתקיים ההליך בין רשויות התכנון, גופים ציבוריים ומגיש התוכנית בלבד. מעבר לחשיבות מעורבות הציבור, מטרתו של שלב זה היא להבטיח יישום תקין של הוראות החוק, קיום דיון ענייני ומתן זכות התנגדות כדי לאפשר מסגרת ברורה וּודאית להליך התכנוני, שמעצם מהותו וטבעו הוא מורכב וארוך. </p>
			<p class="first">שלב הגשת ההתנגדויות כולל חובת פרסום לאפשרות להתנגד לתוכנית ומתן האפשרות להתנגדות, לאחר המועדים הקבועים בחוק להגשת ההתנגדויות, שמיעתן, דיון בהן וקבלת החלטות בכל אחת מהן. באמצעות הסדרת הליך ההתנגדויות, הן המתנגדים והן מגישי התוכנית, נוצרת מסגרת ודאית מבחינת ציפייה והסתמכות, מועדים וזמנים, ותכלית ברורה להליך שעלול להיות מורכב, מסורבל, ושאינו תחום בזמן והיקף. </p>
			<p class="first">הפסיקה קבעה חשיבות מהותית לשלב ההתנגדויות לתוכנית. בהתאם לקביעה בפסיקה, תנאי יסודי של סמכויות מוסד התכנון ולאישורה של תוכנית הוא שלילת הזכות להתנגד לתוכנית או פגם משמעותי אחר בקשר לתוכנית. </p>
			<p class="first">בין פסקי הדין בעניין ניתן ללמוד בפס"ד <span class="bold">אי התכלת שותפות כללית </span>נ'<span class="bold"> החברה להגנת הטבע</span><span class="hafnaya _idGenCharOverride-1"><span>39</span></span> על הגשת התנגדויות של החברה להגנת הטבע לדירות שנבנו על ידי יזמים בחוף המרינה בהרצליה, שבעקבותיהן הבהירה הוועדה המקומית לתו"ב את הייעוד שנועד לדירות. </p>
			<p class="first">בפרשת מילגרום<span class="hafnaya _idGenCharOverride-1"><span>40</span></span> נקבע כי הוועדה לתו"ב דנה בכל ההתנגדויות שהוגשו לה (ובכך מילאה את חובתה לדון בהתנגדויות), דחתה את כולן, ולא נמצא פגם בדיון שקיימה מליאת הוועדה לתו"ב.</p>
			<p class="first">במצב דברים כמתואר בסעיף 108 (ג) לחוק התו"ב, כאשר לא מוגשות התנגדויות לתוכנית לקבלת היתר לבנייה, יראו את התוכנית כמאושרת על ידי מוסד התכנון בתום 30 ימים להגשת ההתנגדויות, אלא אם המוסד התכנוני החליט אחרת בתקופה בת 30 הימים. בסיומו של התהליך לקבלת היתר בנייה, יינתן אישור לתוכנית שהוגשה, לעיתים ייקבעו תנאים לאישורה של התוכנית. </p>
			<p class="first">אישורה של התוכנית יפורסם באמצעות הודעה, ובכך יינתן לה תוקף.</p>
			<p class="first">עבור <span class="bold">רוכשים ומוכרים</span>, קיומה של התנגדות – או האפשרות להגשת התנגדות – היא נתון מהותי. נכס עשוי להימכר מתוך הנחה שתתאפשר בו בנייה מסוימת, הרחבה או תוספת, אך התנגדות שהוגשה או שטרם הוכרעה עלולה לעכב את הבנייה, לשנות את היקפה, או למנוע אותה לחלוטין. לכן, יש חשיבות רבה לבדוק האם קיימות התנגדויות לתוכניות החלות על הנכס, או האם עדיין פתוח פרק הזמן להגשת ההתנגדויות. גם מי שמבקש להגיש התנגדות צריך לדעת כי מדובר בהליך תחום בזמן ומוסדר בכללים ברורים. התנגדות שלא תוגש במועד או שלא תנוסח כראוי, עלולה להידחות על הסף. משום כך, לעיתים נדרש ליווי מקצועי כדי להבין אם קיימת עילה להתנגדות ומהם סיכוייה. </p>
			<p class="first">בסופו של דבר, האפשרות להגשת התנגדות לתכנון מבטאת את העיקרון שלפיו תכנון ובנייה אינם עניין פרטי בלבד. הם משפיעים על המרחב, על השכנים ועל הציבור כולו. הכרת האפשרות להתנגד, כמו גם ההשלכות של התנגדות קיימת, היא חלק בלתי נפרד מהבנת מצבו התכנוני של הנכס וקבלת החלטות מושכלות בעניינו.</p>
			<h3 class="above">טופס 4 – תעודת גמר</h3>
			<p class="fspace">טופס 4, או תעודת גמר כפי שמופיע בתקנות תו"ב, הוא אישור הניתן על ידי הרשות המקומית, המאשר כי ניתן לאכלס מבנה או להשתמש בו בפועל.<span class="hafnaya _idGenCharOverride-1"><span>41</span></span> הוא מתייחס להיבטים תכנוניים ותפעוליים של המבנה ואינו עוסק בהיבטים קנייניים, חוזיים או רישומים של הזכויות בנכס, ומהווה חלק מן התמונה התכנונית של הנכס ומעיד על שלב השימוש בו מבחינת הרשויות. הטופס ניתן לאחר שנבדק כי הבנייה בוצעה בהתאם להיתר הבנייה, וכי הושלמו התנאים הנדרשים לצורך חיבור המבנה לתשתיות החיוניות. למעשה טופס 4 עוסק בשלב שבו ניתן להתחיל להשתמש במבנה למגורים או לכל ייעוד אחר שלשמו נבנה. ללא טופס זה, השימוש במבנה אינו מאושר על ידי הרשות המקומית, גם אם הבנייה עצמה הסתיימה בפועל. הנפקת הטופס מותנית, בין היתר, בעמידה בדרישות שנקבעו בהיתר הבנייה ובהוראות הדין, בכלל זה חיבור לתשתיות כגון מים, חשמל וביוב, וכן קיום תנאים שנקבעו על ידי גורמי הפיקוח הרלוונטיים.</p>
			<h3 class="above">זכויות בנייה</h3>
			<p class="fspace">זכויות בנייה אינן זכויות אישיות ואינן עומדות בפני עצמן כנכס נפרד. הן צמודות למקרקעין מסוימים ונקבעות לפי האזור שבו מצוי הנכס. לא ניתן לרשום בגינן הערת אזהרה, לא משכנתה, לא עיקול ולא כל פעולה קניינית אחרת. כלומר, זכויות הבנייה מקבלות משמעות רק כאשר הן מתממשות בפועל – כאשר נעשית בנייה בנכס. כל עוד לא נוצלו, הן אינן מהוות זכות קניינית נפרדת, אלא פוטנציאל תכנוני הצמוד למקרקעין. לכן הן לא ניתנות להעברה או לרכישה כשלעצמן במנותק מנכס המקרקעין. </p>
			<p class="first">לעיתים זכויות בנייה נוגעות גם להסכמות בין בעלי נכסים. כך למשל, בבניין משותף יכולים הדיירים להסכים ששכן מסוים ינצל חלק מזכויות הבנייה לצורך תוספת בנייה לדירתו – חדר נוסף, ממ"ד או הרחבה אחרת. גם במקרים מעין אלה נדרשת הסכמת יתר הדיירים משום שנעשה שימוש בזכויות הבנייה של הבניין כולו. על אף כל זאת, גם כאשר קיימת הסכמה בין כל בעלי הזכויות, הדיירים, הסמכות לקבוע את היקף הזכויות ולתת היתר לניצולן נתונה לפתחם של מוסדות התכנון שקובעים את היקפן של זכויות הבנייה. </p>
			<p class="first">הלכה פסוקה היא כי לאדם אין זכות מוקנית להיכלל בתוכנית משביחה. כך נקבע בפס"ד בוכניק<span class="hafnaya _idGenCharOverride-1"><span>42</span></span> בפִּסקה 10:</p>
			<p class="letterinspace">"(...) נקודת המוצא לבחינת טענותיהם של העותרים צריכה להיות כי אין לו לאדם זכות קנויה להיכלל בתכנית משביחה ולא תישמע טענה מפי אדם שהוא זכאי לסעד אך ורק בשל העובדה שמקרקעי שכניו פותחו ומקרקעיו שלו לא זכו לפיתוח. </p>
			<p class="letterin">זוהי נקודת המוצא לדיון וזוהי גם נקודת הסיום. על מנת שתקום חובה לרשויות התכנון לשנות החלטתם באופן שקרקעות העותרים הן שיפותחו היה על העותרים הנטל להראות כי ההחלטות התכנוניות מקורן בשיקולים זרים או בהפליה אסורה כלפי העותרים. בסופו של יום לא מצאתי כי יש בטענות העותרים כדי להצדיק התערבותו של בית המשפט בהחלטות רשויות התכנון". </p>
			<p class="fspace">מן האמור עולה כי כדי שבית המשפט יתערב בהחלטה תכנונית, על בעל המקרקעין להראות כי ההחלטה התקבלה משיקולים זרים או מתוך הפליה אסורה. בהיעדר טעמים אלה, לא תתערב הערכאה השיפוטית בשיקול דעתם של מוסדות התכנון. רשויות התכנון הן הקובעות את גובה והיקף זכויות הבנייה, ואת אופן ניצולן. הן רשאיות לשנות תוכנית מסוימת, להגדיל או להפחית זכויות בנייה ואף לשנות ייעוד של מקרקעין, למשל, ממסחר למגורים או לשימוש משולב. כמו כן, רשאיות רשויות התכנון ומוסדותיהן לקבוע כי במקרקעין מסוימים לא תותר בנייה כלל, או לשנות תוכנית לבנייה ולקבוע כי אין זכות לבנות במקרקעין. לעיתים נעשה שימוש במנגנון איחוד וחלוקה של מקרקעין, אך אין חובה לפעול כך כפי שמתואר בעניין בוכניק בפִּסקה 16:</p>
			<p class="letterinspace">"מנגנון האיחוד והחלוקה נועד לשמש שתי תכליות מרכזיות: ראשית, בא מנגנון זה לשרת צרכים תכנוניים במצבים בהם נדרש לבצע חלוקה יעילה יותר של החלקות בתוך מרחב מסוים על מנת להתאים את החלוקה לצרכים התכנוניים (...) תכלית שניה של מנגנון זה היא חלוקה צודקת של הנזק וההשבחה בין בעלי מקרקעין בתחומיה של תכנית (...) ואולם, מתכלית אחרונה זו אין ללמוד כי קיימת חובה להשתמש במנגנון האיחוד והחלוקה לצורך חלוקת הנטל וההשבחה גם מחוץ לתחומי תכנית ספציפית".</p>
			<p class="fspace">לצד סמכותן של רשויות התכנון לשנות תוכניות, החוק מכיר גם בזכות לפיצוי כאשר נגרמת פגיעה. סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה<span class="hafnaya _idGenCharOverride-1"><span>43</span></span> קובע כי בעל מקרקעין שנפגע מתוכנית ששונתה, רשאי לתבוע פיצוי, בין אם מדובר בפגיעה ישירה בזכויות הבנייה ובין אם בפגיעה עקיפה, לרבות במקרקעין הסמוכים או גובלים בנכס, גם אם אינם כלולים בשטח התוכנית עצמה. מנגד, כאשר תוכנית משביחה מקרקעין ומעלה את שוויים, קובע הדין חיוב בהיטל השבחה לתשלום על ידי בעלי המקרקעין שהושבחו. בכך נוצר האיזון שבין טובת הפרט לטובת הציבור. </p>
			<p class="first">לסיכום, החלקים שנידונו עד כה עוסקים במצבו התכנוני של הנכס ובפוטנציאל הבנייה הגלום בו: החל מהיתר הבנייה והליכי ההתנגדות, דרך תעודת גמר וטופס 4, ועד לזכויות הבנייה והאופן שבו הן נקבעות, משתנות ומוסדרות. נושאים אלה מתמקדים בקשר שבין הנכס ובין מוסדות התכנון, ובגבולות שמציב החוק לשימוש בקרקע ולמימוש זכויות בנייה.</p>
			<p class="first">עם זאת, במקרים רבים, הנכס אינו עומד לבדו. דירות רבות מצויות במסגרת של בית משותף, שבו מספר בעלי זכויות חולקים מקרקעין אחד. במצב כזה, שאלות של בנייה, שימוש בזכויות ותוספות אינן נבחנות רק מול הרשויות, אלא גם ביחסים שבין בעלי הדירות עצמם.</p>
			<h3 class="above">הבית המשותף</h3>
			<p class="fspace">חוק המקרקעין מסדיר את נושא הבית המשותף בסעיפים 52–77. רישום הבית כבית משותף יוצר שינוי יסודי במבנה הבעלות: מצד אחד, כל דירה נרשמת כתת־חלקה נפרדת, כך שלכל בעל דירה קיימת בעלות מוגדרת ונפרדת שניתנת למכירה, להעברה ולרישום בנפרד. מצד שני, לצד הבעלות הפרטית בדירה, ממשיכים בעלי הדירות להיות שותפים ברכוש המשותף שמהווה את השטחים הציבוריים למבנה המקרקעין. סעיף 52 מגדיר את הרכוש המשותף כך: "כל חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים הרשומים כדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים, וכן מתקני הסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם, אפילו הם בתחומי דירה מסוימת". מעבר להצמדות של כל דירה בנפרד, הכוללות מרפסת, חנייה ומחסן, מוצמד גם חלק מהרכוש המשותף של הבניין. יוצא אפוא שדירה כוללת לא רק את אזור המגורים, אלא גם את החנייה או וגם המחסן, ועליהם יתווסף חלק מהרכוש המשותף המוצמד אליה, כמו חלק מהגג, מחדר המדרגות, או חלק מחדר הדיירים (חדר המשמש אירוח או עריכת מסיבות והתכנסויות עבור הדיירים ובני משפחתם, כגון ימי הולדת, שבת חתן, אספות דיירים ועוד). החלקים המשותפים מוצמדים לכל דירה בחלקים מסוימים (לכל דירה מוצמדים חלקים מסוימים מהרכוש המשותף המהווים חלקים משותפים בבניין, הצמדה זו נעשית בהתאם לשטח הדירה) על פי קביעת הקבלן במועד הבנייה, ומהווים חלק מהחישוב לחשבון הארנונה.</p>
			<p class="first">כדי לקבוע במדויק מהו הרכוש המשותף יש להוציא מהמשוואה את הדירות עצמן, כל היתר הוא הרכוש המשותף של הבניין.</p>
			<p class="first">הפסיקה עמדה על אופיו הייחודי של הבית המשותף. בעניין צודלר<span class="hafnaya _idGenCharOverride-1"><span>44</span></span> הובהר כי:</p>
			<p class="letterinspace">"הבית המשותף (המכונה במקצת שיטות משפט condominium) הינו המצאה של המשפט המודרני, ומקורו בתנאים פיסיים וחברתיים של החברה המודרנית. מנקודת ראותו של משפט הקניין הקלאסי, הבית המשותף הינו מעין יצור כלאיים: ה"דירות" בבית המשותף מצויות בבעלות נפרדת (סעיף <span class="underbold">54</span> לחוק), ובצידן ה"רכוש המשותף" מצוי בבעלות משותפת של כל הבעלים (...) אכן, הבית המשותף הינו מוסד ,sui generis שיש בו גם מכאן וגם מכאן, ומסרב הוא בכל תוקף להסגיר עצמו בשלמות למשבצת זו או אחרת מן המשבצות המסורתיות של דיני הקניין (...) יתרה מזאת: הבית המשותף מסרב לשייך עצמו אך לדיני הקניין בלבד, והרי יש בו יסודות שמעבר לדיני הקניין. יסודות יוצרים אלה בבית המשותף - יסודות שהם מטה-קנייניים - כוללים, בין השאר, את תקנון הבית המשותף, את אספת הדיירים (...) אכן, בית משותף יוצר מעין חיים בצוותא של בעלי הדירות - חיים קומונאליים - והקניין שיש לכל בעל דירה לעצמו כפוף לא אך להגבלות אלו ואחרות שבעל קניין "קלאסי" כפוף להן (כגון מטרדים), אלא להגבלות נוספות. כך בקניין בדירות ובוודאי כך ברכוש". </p>
			<p class="fspace">החיים בבית משותף מחייבים ויתור מסוים על עצמאות מלאה. הדיירים מחויבים לשמירה על חזות הבניין, על תחזוקת התשתיות המשותפות ועל מניעת מטרדים כגון רעש או לכלוך, או כל דבר אחר העשוי להפריע לדיירים השכנים בבניין. </p>
			<p class="first">כך למשל, בעל דירה אינו רשאי לשנות פתחים חיצוניים – חלונות או מרפסות – על דעת עצמו. כמו כן, בהינתן הצורך, בעל דירה בבית משותף חייב לתת לבעל דירה אחרת או בעלי מקצוע מטעמו להיכנס לדירה שלו או לעבור דרכה אם יש צורך בתיקון צנרת או אביזרים ותשתיות אחרות, בהנחה שהם משרתים את כל דיירי הבניין. הבעלות בדירה נותרת פרטית, אך היא מתקיימת בתוך מסגרת של חיים משותפים וחובות הדדיות. </p>
			<h3 class="above">תקנון הבית המשותף</h3>
			<p class="fspace">הבית המשותף מתנהל באמצעות נציגות בעלי הדירות, הפועלת בשם הדיירים לניהול השוטף של הבניין. לנציגות סמכות לנהל משא ומתן, להתקשר בחוזים ולייצג את הבית המשותף בהליכים משפטיים הקשורים לניהולו, אולם אין היא רשאית להכריע בעניינים הדורשים רוב מיוחד, כפי שנקבע בחוק. </p>
			<p class="first">בהיעדר נציגות פעילה ומתפקדת, רשאי המפקח על המקרקעין למנות נציגות אחרת וחיצונית. </p>
			<p class="first">סעיף 61 קובע כי ניהול בניין משותף יתבצע על פי תקנון מוסכם, המסדיר את מערכת היחסים בין בעלי הדירות, ובכלל זה זכויותיהם וחובותיהם בקשר לבית המשותף. התקנון מעניק מסגרת ברורה להתנהלות משותפת, מבלי לפגוע בבעלות הפרטית של כל דייר בדירתו. סעיף 62 קובע כי בעלי הדירות רשאים לערוך תקנון ולערוך בו שינויים או תיקונים ברוב של שני שלישים מבעלי הדירות. וסעיף 63 מבהיר כי ניתן לרשום את התקנון לבית המשותף בלשכת המקרקעין, גם אם כל הדירות בבעלות אדם אחד. </p>
			<p class="first">התקנון תקף כלפי כל בעלי הדירות בבית המשותף: גם כלפי מי שמחזיקים בדירות במועד רישומו, וגם כלפי מי שירכשו דירה בבניין לאחר רישומו. במקרה שלא נרשם תקנון מוסכם בלשכת רישום המקרקעין, יפעלו על פי התקנון המצוי המופיע בתוספת לחוק וכותרתו "תקנון מצוי של בעלי דירות בבניין משותף". כלומר, גם בהיעדר הסכמה מיוחדת בין הדיירים, קיים סט כללים מחייב המגדיר את אופן ההתנהלות בבית משותף. </p>
			<p class="first">כל בעלי הדירות מחויבים בהשתתפות בהוצאות האחזקה של הרכוש המשותף בהתאם לשטח דירתם. כך למשל, דירת 3 חדרים תשלם פחות מדירת 5 חדרים. החובה לתשלום מיסי ועד לתחזוקת הבניין חלה גם על דיירים שאינם עושים שימוש בפועל בכל המתקנים, כגון בעלי דירה בקומה ראשונה שאינם משתמשים במעלית או בגג. גם שימושים יום־יומיים בתשתיות משותפות – למשל ברז (הסנקה) וצינור מים המצויים בכניסה לבניין – נחשבים לשימוש במים משותפים ועל כן חלים על כלל הדיירים. </p>
			<p class="first">החלטות לניהול הבית המשותף מתקבלות באספה כללית של בעלי הדירות, שתתקיים במועד שיפורסם לכל הדיירים. זהו המנגנון שבאמצעותו מתקבלות החלטות שוטפות הנוגעות לאחזקה, לניהול ולסדרי החיים בבניין. </p>
			<p class="first">ההחלטות מתקבלות בהתאם להוראות החוק ולתקנון הבית המשותף. בעניינים רגילים די ברוב הקבוע בחוק, ואילו בעניינים מהותיים יותר כגון שימוש ברכוש המשותף או החלטות שלהן השפעה רחבה על כלל הדיירים או הנוגעות להוצאה כספית – נדרש רוב מיוחד כפי שנקבע בחוק ובתקנון. </p>
			<p class="first">להלן דוגמאות:</p>
			<p class="first">בנייה חדשה – החלטת רוב של 75% (שהם 3/4) מבעלי הדירות יכול לכפות את דעתו על המיעוט. </p>
			<p class="first">במקרה של בניין שנהרס מכל סיבה, פרויקט תמ"א או תוספת בנייה שתועיל לכל הדיירים. </p>
			<p class="fspace">סעיף 59 מקנה:</p>
			<p class="first">א.	למפקח לאשר התקנת דוד שמש למרות התנגדות של דייר מסוים בתנאי שיש הסכמה של שאר בעלי הדירות, במקרה שהגג של הבניין לא יכול להכיל דוודים לכל בעלי הדירות, אלא רק לחלקם.</p>
			<p class="first">ב.	לרוב של יותר ממחצית בעלי הדירות את האפשרות להחליף את חברת הגז בבניין.</p>
			<p class="first">ג.	לרוב של שני שלישים מבעלי הדירות האפשרות להתקין מעלית או מתקן אחר בבניין ולחייב את כל הדיירים בתשלום התקנה, הפעלה ואחזקה.</p>
			<p class="first">ד.	בבניין שבו מותקנת יותר ממעלית אחת ובאחת מהן הותקן מנגנון פיקוד שבת רשאי בעל דירה לדרוש להפעיל אותה כמעלית שבת, עם דרישתו תופעל המעלית כמעלית שבת.</p>
			<p class="first">ה.	בעל דירה רשאי, ללא הסכמת כל בעלי הדירות האחרים, להתקין על חשבונו מנגנון אוטומטי להפעלת תאורה או מנגנון אוטומטי להפעלת משאבת המים ברכוש המשותף, בלי לחלל שבת ויישא את עלות האחזקה בתנאי שהתקיימו התנאים הבאים: הודעה לנציגות או לכל בעל דירה בנפרד, התחייבות הדייר להשיב את המצב שהיה קיים קודם להתקנת המנגנון, ושבהפעלת המנגנון אין פגיעה או הפרעה לבעל דירה אחרת בבניין.</p>
			<p class="fspace">סעיף 55 קובע כי לכל דירה בבית המשותף מוצמד חלק לא מסוים ברכוש המשותף באותו בניין (בחשבון הארנונה התשלום כולל לרוב את שטח הדירה ועוד חלק לא מסוים מהרכוש המשותף). </p>
			<p class="first">בהסכמת כל בעלי הדירות ניתן להצמיד לדירה מסוימת חלק מסוים של שטח מהרכוש המשותף, למשל גינה או גג, כל עוד השטח לא נועד לשימוש כל בעלי הדירות כגון חדרי מדרגות. </p>
			<p class="first">הצמדת השטח היא פעולה הפיכה. ניתן להחזיר שטח לרכוש המשותף בהסכמת כל בעלי הדירות, כיוון ששטח נוסף שיתווסף יגדיל את הרכוש המשותף ויגדיל את ההוצאות של הבית המשותף, ועקב כך את שיעור ההשתתפות של כל בעל דירה בהוצאות האחזקה של הבניין. </p>
			<p class="first">סעיף 71 מתייחס להחלטות של בעלי הדירות, וסעיף 71ב מתייחס להחלטות בקשר לשינויים ברכוש המשותף וזכויות בנייה בבית המשותף וקובע כי בהחלטת רוב של 3/4 מבעלי הדירות ועוד בעלי דירות ש־2/3 מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם (למשל, בבניין בן 12 דירות לפי התנאי הראשון הצבעה של 9 בעלי דירות שמהווים 3/4 מ־12 דירות, לכך יש להוסיף את התנאי השני שהוא הצבעה של בעלי דירות שלהם מוצמד רוב של 2/3 מהרכוש המשותף – כאן זה תלוי בגודל הדירות; ככל שהן גדולות, השטח מהרכוש המשותף המוצמד להן גדול יותר), יוכלו להחליט בדבר הוצאת חלקים מסוימים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה אחרת לשם הרחבת הדירה באמצעות בנייה וחלוקת זכויות הבנייה לצורך כך. </p>
			<p class="first">בכל מקרה של בניית מרחב מוגן לדירה או לקומה, נדרש רוב של 60% מבעלי הדירות לטובת קבלת ההחלטה. ההחלטות יתקבלו מבלי לפגוע בזכויות הבנייה היחסיות של כל בעל דירה אחר, ואת בעל הדירה שהורחבה יראו כמסכים להחלטה דומה בכל הרחבה אחרת בבניין.</p>
			<h3 class="above">שכירות</h3>
			<p class="fspace">שכירות היא מן העסקאות הנפוצות ביותר בחיי היום־יום. בישראל יש לה חשיבות מיוחדת, בין השאר בשל חוק יסוד: מקרקעי ישראל האוסר על העברת בעלות במקרקעין: "מקרקעי ישראל, והם המקרקעין בישראל של המדינה, של רשות הפיתוח ושל הקרן הקיימת לישראל הבעלות בהן לא תועבר, אם במכר ואם בדרך אחרת, אלא בכפוף לחריגים".<span class="hafnaya _idGenCharOverride-1"><span>45</span></span> על כך ניתן להוסיף את ההיצע והביקוש בשוק הנדל"ן בישראל ומחירי הדיור שבאופן תדיר מאמירים לגבהים חדשים. באמצעות שכירות אדם יכול לספק לעצמו צורך בסיסי של קורת גג על ידי שימוש בנכס לתקופה מוגבלת, ללא הטרחה של רכישת ומכירת הנכס בתום תקופת השימוש. </p>
			<p class="first">חוק השכירות והשאילה מסדיר את היחסים בין המשכיר לשוכר כשני צדדים לחוזה שנחתם ביניהם, ומגדיר את זכויותיהם וחובותיהם. נוסף על כך, החוק קובע גם את התנאים המינימליים שיש לכלול בחוזה שכירות כגון תיאור הנכס, תקופת השכירות, דמי השכירות ותנאי הביטול. </p>
			<p class="first">סעיף 1 לחוק השכירות<span class="hafnaya _idGenCharOverride-1"><span>46</span></span> מגדיר את זכות השוכרים כמי שמחזיקים ומשתמשים בנכס בתמורה לתשלום לתקופה מוגבלת שנקבעת בין הצדדים: "שכירות היא זכות שהוקנתה בתמורה (להלן – דמי שכירות), להחזיק בנכס ולהשתמש בו שלא לצמיתות". לצד זאת, שאילה מוגדרת כזכות להחזיק ולהשתמש בנכס שלא לצמיתות ללא תמורה.</p>
			<p class="first">בקצרה, חוק השכירות מגדיר את זכויות וחובות השוכר לשלם דמי שכירות ולשמור על הנכס מתוך זכותו להשתמש בנכס ללא הפרעה. ואילו למשכיר זכויות וחובות לקבל תשלום דמי שכירות, לתקן פגמים בדירה ולכבד את פרטיות השוכר. </p>
			<p class="first">החוק מגביל גם את היקף הביטחונות שהמשכיר רשאי לדרוש מהשוכר – עד גובה 3 חודשי שכירות. כמו כן הוא מסדיר אפשרות לביטול חד־צדדי את החוזה (גם ללא הפרה) ואת התנאים לכך: המשכיר ייתן הודעה מוקדמת של 90 ימים מראש, השוכר ייתן הודעה 60 ימים מראש. השוכר רשאי להביא שוכר חלופי בדיירות משנה, אך התנאי לכך הוא קבלת הסכמתו של המשכיר מראש ובכתב, והמשכיר רשאי לסרב לדיירות המשנה מטעמים סבירים. המשכיר מחויב למסור דירה ראויה למגורים (שבה כל התשתיות עובדות וניתן להתגורר בה), לבצע תיקונים בדירה המושכרת, והשוכר מחויב לאפשר למשכיר או לבעלי המקצוע מטעמו לבצע את התיקונים. כשמדובר בליקויים הנגרמים משימוש בלתי סביר בדירה, הם יחולו על השוכר ויתוקנו על חשבונו.</p>
			<p class="first">המשפט הישראלי, המבוסס על המשפט האנגלי, רואה בשוכר מחזיק ישיר בנכס: באמצעות המגורים של השוכר בנכס הוא מונע מאחרים להתערב בו או לשלוט בו לאורך תקופת השכירות, בהתאם להסכמות עם המשכיר. </p>
			<p class="first">סעיף 15 לחוק המקרקעין מגדיר מחזיק כמי "שהשליטה בנכס היא בידיו ו/או אם השליטה היא בידי אדם אחר מטעמו". מכאן שהן המחזיק הישיר והן המחזיק העקיף נחשבים מחזיקים בעיני החוק. לפיכך, המחזיק העקיף אינו המחזיק היחיד, החזקתו של המחזיק העקיף הינה נוספת להחזקתו של המחזיק הישיר. לכן, השוכר רשאי להחזיק בנכס מכוח הסכמות עם המשכיר. אך הנכס יושכר ללא הסכמת הבעלים בנכס במסגרת הליך בהוצאה לפועל.<span class="hafnaya _idGenCharOverride-1"><span>47</span></span> </p>
			<p class="first">עם זאת, מעמדו של השוכר נשמר גם אם המשכיר מוכר את הנכס. כאשר המקרקעין הושכרו לפני עסקת המכר, המכירה נעשית כפוף לזכותו של השוכר להחזקה בנכס. החזקה זו מובילה לכך שהרוכש מודע לקיומו של הסכם השכירות ולזכויות הנובעות ממנו. סעיף 21(ב) לחוק השכירות קובע: "המשכיר רשאי להעביר לאחר את זכויותיו במושכר; עשה כן, יבוא הרוכש במקומו של המשכיר לעניין הזכויות והחיובים של המשכיר על פי חוזה השכירות ועל פי דין, גם אם הרוכש לא ידע על קיום חוזה השכירות".</p>
			<p class="first">החוק מפרט בהרחבה את חובות המשכיר: מסירת המושכר במועד ובדרך שנקבעו, התאמתו להסכמות בין הצדדים, מסירתו חופשי מכל זכות הנוגדת את זכויות השוכר, וחובת תיקון הפגמים הגורמים להפרעה של ממש בנכס כגון תקלות בתשתיות, במקלחת, בשירותים או במטבח. </p>
			<p class="first">תניית פטור מאחריות לפגם או אי־התאמה מבוטלת כאשר המשכיר ידע, או היה עליו לדעת, על הפגם ולא גילה עליו לשוכר לפני החתימה או במסירת הדירה. לדוגמה: ליקויים במערכת החשמל או הביוב, שהיו ידועים מראש. כמו: מערכת חשמל ישנה שבמקרה שמפעילים בה 2 או יותר מכשירי חשמל יחד יגרמו לממסר הפחת לנתק אוטומטית את זרם החשמל. </p>
			<p class="first">תרופות בשל אי־תיקון פגם או אי־התאמה: במקרה שהשוכר דרש לתקן פגם או אי־התאמה בדירה והמשכיר לא תיקן בזמן סביר, יוכל השוכר לתקן ולקבל החזר כספי על התיקון או לבחור בדרך אחרת שהחוק מפרט. פגם שאין לדרוש תיקונו הוא פגם שהמשכיר לא יכול היה לדעת עליו לפני החתימה על החוזה, או תיקון הפגם אינו אפשרי. פטור מחובת תשלום – שוכר יהיה פטור מתשלום דמי השכירות, במקרה שנוצרו נסיבות שבהן נמנעה מהשוכר האפשרות להשתמש בנכס או נמנעו דרכי הגישה אליו, והשוכר לא ביטל את החוזה.</p>
			<p class="first">מנגד, על השוכר חלות חובות ברורות: לקבל את הנכס המושכר במקום ובזמן שנקבע; לשלם דמי שכירות; להשתמש בנכס בהתאם לייעוד שנקבע – מגורים, מסחר וכיו"ב – ולא לבצע שינויים ללא אישור המשכיר. השוכר חייב לאפשר למשכיר להיכנס לנכס בזמן סביר, ולאחר מתן הודעה מראש, לצורך בדיקה ותיקונים. אם כי ככלל, המשכיר ימעט להפריע וישתדל להימנע מהפרעות לשוכר.</p>
			<p class="first"> המשכיר רשאי לבטל את החוזה כעבור זמן סביר אלא אם השוכר הודיע לו שהוא מוותר על הפטור. </p>
			<p class="fspace">לעניין <span class="bold">ביטחונות</span>, המשכיר רשאי לדרוש מהשוכר בין היתר:</p>
			
				 ערבות בנקאית או שיק בנקאי בגובה 3 חודשי שכירות לתקופה בת שנה – ניתן לממש באופן מיידי. 
				 ערבים שיחתמו על כתב ערבות להבטחת דמי השכירות ונזקים לדירה – מצריך הליך משפטי בבית משפט.
				 השוכר יחתום על שטר חוב שהוא התחייבות על סכום מוגדר במידה שהשוכר יפר את ההסכם – מצריך הליך משפטי בהוצאה לפועל.
				 ישנם מקרים שהצדדים מגיעים להסכמה על תשלום דמי השכירות מראש או פיקדון סכום מסוים במזומן לחשבון המשכיר – הסכמה התלויה בתנאי ההסכם ביניהם.
			
			<p class="fspace">על השוכר לוודא כי סכומי הביטחונות סבירים ומוגבלים בהתאם לחוק, וכי בתום תקופת השכירות יוחזרו לו בהתאם למצב הדירה ולהסכמות. אם לא נקבע אחרת בחוזה, יש להשיבם בתוך 60 ימים ממועד מסירת הדירה או ממועד פירעון החובות, המאוחר מבין השניים.<span class="hafnaya _idGenCharOverride-1"><span>48</span></span> </p>
			<p class="first">סעיף 19 לחוק השכירות והשאילה עוסק בסיום תקופת השכירות, כאשר לא נקבע מועד סיום להסכם השכירות. במצב כזה, כל צד רשאי לסיים את השכירות בהודעה לצד השני בזמן סביר מראש. </p>
			<p class="first">סעיף הזה כולל בתוכו שני עקרונות:</p>
			<p class="first">1. <span class="bold">חופש סיום ההתקשרות</span>: אם במקרה נדיר לא נקבע מועד לסיום תקופת השכירות והצדדים המשיכו את היחסים החוזיים ביניהם בכך שהשוכר נשאר בדירה והמשכיר קיבל דמי שכירות.</p>
			<p class="first">2. <span class="bold">מנגנון הודעה סבירה</span>: הצד שמבקש לסיים את היחסים החוזיים, ייתן הודעה לצד השני כדי שיוכל להתארגן. </p>
			<p class="fspace">השוכר יקבל התראה בת 90 ימים מהמשכיר, שבהם יוכל למצוא נכס אחר לגור בו, ואילו המשכיר יקבל הודעה בת 60 ימים מהשוכר, שבהם יוכל למצוא שוכר אחר (אין אפשרות לסיים את תקופת השכירות שנקבעה באמצע חוזה באופן חד־צדדי באמצעות הודעה, אלא לדאוג לשוכר אחר. הכול בהתאם להסכמות הצדדים ושוכר חלופי לפי העניין והנתונים בכל מקרה וחוזה).</p>
			<p class="first"> נקודת המוצא היא שברוב המקרים נקבע מועד לסיום תקופת השכירות והצדדים יודעים היטב על סיומה. לכן, המשכיר ימצא שוכר אחר, והשוכר יחפש לו מושכר אחר ויפנה את הדירה בתום השכירות ללא הודעה כלשהי.</p>
			<p class="first">בשנת 2017 תוקן חוק השכירות תיקון מהותי המכונה חוק שכירות הוגנת. מטרת התיקון היא להגן על זכויות שוכרים ולהסדיר תשלומים נלווים החלים על השוכר כגון ארנונה, ועד בית או חברת ניהול ותשלומים נוספים כפי שייקבעו.</p>
			<p class="first">חשוב לציין כי הסכם השכירות הוא בראש ובראשונה תוצר של משא ומתן והסכמות בין הצדדים. לעיתים יוסכמו התאמות מיוחדות כמו תיקון ליקויים או ביצוע שיפוץ על ידי השוכר, בתמורה להנחה בדמי השכירות ותקופת שכירות ארוכה יותר, או אפשרות לשכירות לטווח ארוך של מספר שנים או אופציות לחידוש השכירות בנות יותר משנה אחת בתמורה לקבלת תשלום לתקופה מראש ולא בכל חודש וחודשו וכו' (במקרים מסוימים נקבע ששכר הדירה ישולם שנה מראש או ישולם פעמיים בשנה בכל חצי שנה או בכל שלושה חודשים לשלושת החודשים קדימה). ההסכמות שהצדדים יגיעו אליהן, תהיינה אשר תהיינה, אמורות להיות כפופות לחוק השכירות והשאילה ולכל דין.<span class="hafnaya _idGenCharOverride-1"><span>49</span></span></p>
			<p class="first">לסיכום, עד כה עסקנו בשכירות – זכות המאפשרת לאדם להחזיק בנכס ולהשתמש בו לפרק זמן מוגבל מבלי לרכוש בו בעלות. זוהי זכות חוזית, זמנית במהותה, שמעניקה פתרון מעשי לצורך בקורת גג או בשימוש בנכס, אך אינה משנה את זהות בעל הזכויות הקנייניות בו. מכאן אנו עוברים לעולם שונה: עסקאות שבהן אין מדובר עוד בשימוש זמני, אלא בהעברת זכויות במקרקעין עצמם. </p>
			<p class="first">עסקת מכר במקרקעין עוסקת בהקניית בעלות או זכויות קנייניות אחרות בנכס, ובהסדרתן באמצעות הסכם ורישום. פרק זה מהווה את נקודת המעבר מזכות שימוש לזכות קניין, ומהווה את הבסיס להבנת סוגי העסקאות במקרקעין שיידונו בהמשך.</p>
			<h3 class="above">עסקת מכר במקרקעין</h3>
			<p class="fspace">עסקת מכר במקרקעין היא אחת העסקאות המשמעותיות והמשפיעות ביותר בחייו של אדם. במסגרת עסקה זו מועברות זכויות בנכס – דירה, בית, מגרש או נכס מקרקעין אחר – מן המוכר אל הקונה, בתמורה ובכפוף להסכמות המוכרים והקונים ולכללים שנקבעו בדין. עסקאות מסוג זה מוסדרות בעיקר על ידי חוק המקרקעין, חוק החוזים וחוקים נוספים הרלוונטיים לתחום. חשיבותן של עסקאות הדיור בישראל נובעת גם מההכרה בזכות לדיור כזכות יסוד. זכות זו עוגנה בחוק יסוד: כבוד האדם וחירותו, וכן בחוקים נוספים המסדירים היבטים שונים של הזכות לדיור, ובהם חוק זכויות הדייר בדיור הציבורי<span class="hafnaya _idGenCharOverride-1"><span>50</span></span> וחוק הלוואות לדיור.<span class="hafnaya _idGenCharOverride-1"><span>51</span></span> עם זאת, פרק זה עוסק בעסקאות המתבצעות בשוק החופשי – בין מוכרים לרוכשים פרטיים או מסחריים – ואינו עוסק בשוק הדיור הציבורי, הכפוף לקריטריונים ותנאים ייחודיים לקבלת זכויות מהמדינה. ההסכמות שבין הצדדים מעוגנות בהסכם המכר שבו מפורטים כל התנאים המסחריים והמשפטיים של העסקה, לרבות פרטי הנכס, התמורה, מועדי התשלום וחובות המס החלות על הצדדים. ההסכם נערך בהתאם לדרישות החוק, ובהן דרישת הכתב והצורך בהגדרה ברורה ומדויקת של העסקה, והוא מהווה את הבסיס לביצועה ולהשלמת העברת הזכויות בנכס. </p>
			<h3 class="above">סוגי עסקאות מקרקעין</h3>
			<p class="fspace">עסקה במקרקעין יכולה ללבוש צורות שונות, בהתאם לזהות הצדדים, לאופי הזכויות המועברות, לאופן המימון ולמאפייני הנכס. על אף שכל העסקאות נשענות על אותם עקרונות יסוד בדיני מקרקעין, לכל סוג עסקה יש היבטים ייחודיים שיש להבינם טרם ההתקשרות.</p>
			<p class="first">ההבחנה בין סוגי העסקאות איננה טכנית בלבד: לכל סוג עסקה יש השלכות על מועד התשלום, על אופן הבטחת הזכויות, על חבות במיסים, על האחריות לליקויים ועל רמת הסיכון של הצדדים. לפיכך, זיהוי נכון של סוג העסקה הוא תנאי בסיסי להבנת זכויות וחובות הצדדים ולניהול נכון של ההליך כולו.</p>
			<p class="fspace">בשוק המקרקעין החופשי קיימים שני סוגים עיקריים של עסקאות מקרקעין:</p>
			<h3 class="above">עסקת מכר יד שנייה</h3>
			<p class="fspace">עסקת מכר יד שנייה היא עסקה לרכישת נכס קיים מבעלים פרטי או חברה, כאשר הזכויות בנכס כבר רשומות על שמם במרשם המקרקעין או במרשם חלופי (כגון רשות מקרקעי ישראל או חברה משכנת). הצדדים נעזרים בעו"ד לבדיקת הנכס וסביבתו, הבנת הזכות הנמכרת/הנרכשת, התנאים המתאימים לכל צד, ניהול המשא ומתן להגעה להסכמות מקובלות על הצדדים והגשמת הרצונות האמיתיים שלהם. </p>
			<p class="first">המאפיין המרכזי של עסקה זו הוא שהנכס קיים, ניתן לבדיקה פיזית ומשפטית, והזכויות בו כבר מגובשות. עם זאת, על הקונה מוטלת החובה לבדוק את מצבו המשפטי של הנכס: רישום הזכויות, קיומם של שעבודים, עיקולים, הערות אזהרה, חריגות בנייה, זכויות צדדים שלישיים וכל מגבלה אחרת העלולה להשפיע על אפשרות הרישום וההחזקה.</p>
			<p class="first">עסקה כזו נחשבת למהירה יותר, כיוון שלוח התשלומים מתפרש על תקופה קצרה יחסית והכספים המתקבלים מועברים לחשבונם של המוכרים, שעם התקדמות העסקה מקבלים את רוב הכספים עד לסיום העסקה שנחתם בתשלום האחרון.</p>
			<p class="first">העברת הזכויות בעסקה מסתיימת ברישום הקונה כבעל הזכויות בפנקס המקרקעין.</p>
			<h3 class="above">עסקת מכר יד ראשונה</h3>
			<p class="fspace">עסקת מכר יד ראשונה היא רכישת דירה חדשה מקבלן או יזם, כאשר הדירה טרם נרשמה על שם המוכר במרשם המקרקעין ולעיתים אף טרם נבנתה במלואה. בעסקה מסוג זה יש להתאזר בסבלנות כיוון שמשך העסקה ולוח התשלומים נפרסים על פני מספר שנים. כמו כן, מועד מסירת הדירה מיום חתימת החוזה יתאפשר רק לאחר 3–5 שנים בתום הבנייה (מספר השנים בהמתנה לדירה תלוי במועד חתימת החוזה טרם קבלת היתר בנייה, שאז התקופה תתארך, או חתימת החוזה לאחר קבלת היתר בנייה, שאז התקופה תתקצר). רישום הזכויות גם הוא ייארך תקופה ארוכה יותר כיוון שבנכס החדש יידרש תהליך של רישום הכולל שינויים, לעיתים איחוד וחלוקה של חלקות או גושים בתוכניות עירוניות ואישורים של מוסדות תכנון, העירייה ומוסדות הרישום בלשכות המקרקעין. במועד החתימה על ההסכם אין לקונה זכות קניינית בדירה, אלא זכות חוזית כלפי המוכר. רישום הזכויות בפנקס מקרקעין מתבצע רק בשלב מאוחר יותר, לאחר השלמת הבנייה, קבלת טופס 4 ורישום הבית המשותף. בעסקה זו קיימת חשיבות מיוחדת למנגנוני הבטחת הכספים המשולמים על ידי הרוכש, וכן למעקב אחר התקדמות הבנייה, עמידה בלוחות הזמנים ומימוש התחייבות לרישום הזכויות.</p>
			<p class="first">עסקאות מעין אלה מוסדרות באמצעות חקיקה ייעודית ובראשה חוק מכר דירות וחוק הבטחת השקעות של רוכשי דירות.</p>
			<h3 class="above">הקניית בעלות</h3>
			<p class="fspace">הקניית בעלות היא עסקה לכל דבר ועניין, למעשה מעמד של חכירה מומר לבעלות. המרה זו מתבצעת בנכסים הרשומים ברמ"י בלבד או ברמ"י ובלשכת המקרקעין גם יחד. זכות השכירות שרשומה כחכירה הופכת בתהליך הקניית הבעלות לבעלות מלאה בנכס או בקרקע. הבעלות שנמצאת בידיה של רמ"י, המעניקה למחכיר את זכות השכירות לתקופה ארוכה של כ־50 או כ־100 שנים, מאפשרת שדרוג לזכות הגבוהה ביותר – זכות הבעלות. הקנייה נעשית בתמורה (תשלום דמי חכירה, דמי היוון, דמי הסכמה או תשלום אחר שרמ"י קובעת) או ללא תמורה בהתאם לרפורמות, נהלים והחלטות מועצת רמ"י.</p>
			<p class="first">היתרונות של הקניית בעלות מעבר לשדרוג מזכות חכירה לזכות בעלות מלאה במקרקעין, הם: התנתקות מרמ"י (בחכירה יש לבקש את אישורה של רמ"י בבקשה לתוספת בנייה, בפיצול חלקת המקרקעין, בשינוי ייעוד או במכירת הנכס) וחופש בקבלת החלטות, למשל השבחת מקרקעין, בשל העובדה שהבעלות מלאה, ופטור מתשלומים עתידיים נוספים לרמ"י אחרי התהליך.</p>
			<p class="first">התנאים להקניית הבעלות כוללים בין היתר, חוזה חכירה מהוון או קבלה על תשלום דמי היוון, היעדר חריגות בנייה או שימוש חורג, חובות והליכים משפטיים בעניין המקרקעין. ניתן לבצע את ההליך בדירה בבניין, בקוטג' או וילה בכל הארץ במגרש של 280 מ"ר עד דונם באזורי עדיפות שנקבעו, נכס לתעסוקה וכיו"ב.</p>
			<p class="first">עו"ד יבדוק אם קיימת האפשרות לביצוע הקניית בעלות, והתהליך יתבצע מול רמ"י, מיסוי מקרקעין והרשות המקומית ויכלול את המסמכים המתאימים לביצוע רישום הזכויות בבעלות מלאה ברישום המקרקעין.</p>
			<h3 class="above">חוק מכר דירות</h3>
			<p class="fspace">המשותף לעסקאות מכר יד שנייה ויד ראשונה הוא העובדה שהן כפופות לחוק מכר דירות שלא ניתן להתנות עליו דברים מסוימים, ותכליתו להבטיח כי עסקת המכר תיעשה מתוך מודעות, הוגנות והגנה על הרוכש. ההבחנה המרכזית היא בין רכישת נכס קיים מיד שנייה ובין רכישת נכס מקבלן, שטרם נבנה או מצוי בשלבי בנייה.</p>
			<p class="first">ברכישת נכס מיד שנייה ניתן לבחון את הדירה בפועל: את מצבה הפיזי, את הסביבה, את הזכויות הרשומות ואת ההתאמה לצורכי הרוכש. לעומת זאת, ברכישת נכס מקבלן, הרכישה מתבצעת על סמך תוכניות והבטחות, וחשוב לבדוק היטב את היזם, היתר הבנייה, לוחות הזמנים והערבויות. בכל מקרה, חשוב לבדוק בקפידה את כל פרטי העסקה, להבין מה כלול בה, לבחון את מצב הנכס והזכויות בו, והתאמתו לצרכים האישיים וליכולות הכלכליות שלכם.</p>
			<p class="first">חוק מכר דירות<span class="hafnaya _idGenCharOverride-1"><span>52</span></span> בנוי סביב שני עקרונות מרכזיים:</p>
			<p class="first">האחד – חובת המוכר למסור לקונה מידע מלא, ברור ומדויק באשר לנכס ולזכויות הקיימות בו.</p>
			<p class="first">השני – אחריות המוכר לכך שהדירה הנמסרת בפועל תואמת את המידע שנמסר ואת ההתחייבויות בהסכם. סעיפים 2–6 לחוק מחייבים את המוכר למסור לקונה, בעת כריתת החוזה, מידע מפורט ומלא בקשר לדירה והזכויות המשפטיות בה, גם כאשר מדובר בדירה שטרם נבנתה. </p>
			<p class="first">חובת הגילוי כוללת בין השאר: מידע מפורט על הזכויות והרישום שלהן, תשתיות הדירה ותפקודן, בעיות רטיבות או נזילות, חריגות בנייה או שינויים שנעשו בנכס הנמכר שלא בהתאם לתוכניות המאושרות. ייתכן כי השינויים בנכס היו קיימים עוד קודם למוכרים הנוכחיים, ייתכן כי בעלי הנכס משתמשים בגג הבניין או בחלק אחר בהתאם להסכמות בין הדיירים. אך אם הסכמות אלה לא עלו על הכתב ואין אזכור בזכויות, חלק זה אינו משויך לנכס.</p>
			<p class="first">גם אם שני הצדדים בוחרים לסטות מהנורמה או מהמקובל, החוק מבקש להבטיח כי הדבר נעשה מתוך מודעות מלאה ומתוך רצון חופשי. כלומר, ששני הצדדים הבינו מה הם עושים ובחרו בכך במודע.</p>
			<p class="first">נוסף לכך, חוק מכר דירות קובע רף מינימלי לאיכות הבנייה, שאי־אפשר לוותר עליו או לשנותו בהסכם, ומסדיר את אופן ניסוח החוזה בעיקר בכל הנוגע לתיאור הדירה והזכויות בה, וכן את הדרך שבה ניתן להסכים על שינויים בתחום הזה. </p>
			<p class="first">ככלל, החוק מגדיר דירה כחדר או מערכת חדרים שנועדו למגורים או לעסק. במילים אחרות, מקום שניתן להשתמש בו בפועל, ושכל התשתיות פועלות ומאפשרות מגורים או פעילות עסקית.</p>
			<p class="first">עסקה תועלתית מרצון תשיג לכל אחד מהצדדים את הרווח הגבוה ביותר, כשתבטיח את התאמת הנכס הנמכר על ידי הבטחת המידע הדרוש לצורכי הקונה, שנמצא בידי המוכר, ובידי הקונה המידע הדרוש לתכונות ומאפייני הנכס הנמכר ובכך למזער את הסיכון באי־התאמה. </p>
			<p class="first">באופן טבעי, עיקר המידע, השליטה והאמצעים מצויים בידי המוכר, ובמיוחד כשמדובר בדירה הנרכשת מקבלן. לפיכך מוטלת עליו גם החובה למסור לרוכש הוראות שימוש וטיפול בדירה. מנגד, אחריות הקונה למסור למוכר מידע בדבריו צרכיו, מטרותיו ותוכניותיו בקשר לנכס הנרכש כדי לאפשר התקשרות מושכלת ומותאמת.</p>
			<h3 class="above">חוק המכר דירות (הבטחת השקעות של רוכשי דירות)</h3>
			<p class="fspace">מאפיין מובהק של שוק הנדל"ן בישראל הוא שרוב הציבור מתגורר בדירות בבעלותו, ולעיתים בדירות חכורות מרשות מקרקעי ישראל. המצב דומה במבנים המשמשים לצרכים עסקיים – משרד, אולם, חנות, מחסן – שרובם בבעלות פרטית של חברה או בעלי עסק. חוזים רבים נערכים במקרים של התחלות בנייה או בנייה שטרם הושלמה, ונכסים אלה נרכשים "על הנייר". חוק המכר דירות (הבטחת השקעות של רוכשי דירות),<span class="hafnaya _idGenCharOverride-1"><span>53</span></span> עוסק בעיקר בהגנה על כספיהם של הרוכשים בעסקאות מסוג זה. במצבים שבהם בהבטחת השקעותיהם של רוכשים מקבלן.</p>
			<p class="first">לעיתים, מימון הבנייה נעשה באמצעות כספים שמשולמים על ידי הקונה, כשהקונה לא יכול לדעת את מאפייניה הסופיים של הדירה שלא התחילה בנייתה, ועלולה לחלוף תקופה ארוכה מיום חתימת החוזה ועד למסירת הדירה שבנייתה מוגמרת. </p>
			<p class="first">לשם כך קבע המחוקק מנגנון של לוח תשלומים מדורג, בהתאם להתקדמות הבנייה, בצירוף חובת מתן בטוחות. סעיף 2 לחוק קובע את שיעורי התשלומים: </p>
			<p class="first">במעמד החתימה – ישולמו על ידי הקונה 7%–15% ממחיר הדירה. </p>
			<p class="first">עם השלמת קומת העמודים או הקומה הראשונה – ישולמו עד 40% במצטבר. </p>
			<p class="first">עם השלמת שלד הקומה שבה מצויה הדירה – ישולמו 20% נוספים. </p>
			<p class="first">בגמר טיח פנים – 15%. </p>
			<p class="first">בגמר טיח חוץ או חיפוי חוץ – 15%. </p>
			<p class="first">במסירת הדירה – ישולמו 10% הנותרים. </p>
			<p class="first">סעיף 2 בחוק הבטחת השקעות מטיל על הקבלן את החובה להבטיח את כספי הרוכשים באמצעות ערבויות בנקאיות, ביטוח, שעבוד, נאמנות או רישום הערת אזהרה – בהתאם לחלופות הקבועות בחוק. בכל מקרה, חל איסור על הקבלן לקבל כספים מעל 7% משווי הדירה ללא מתן בטוחה, ובסופו של תהליך נרשמת הבעלות על שם הרוכשים ברישום שנקי מכל שעבוד, עיקול או זכות של צד שלישי כלשהו.</p>
			<p class="first">הבנק המלווה של הפרויקט הוא הגורם המממן את הפרויקט בפועל ומנהל חשבון ייעודי לפרויקט, שאליו מופקדים כספי הרוכשים. מחשבון זה מונפקות הערבויות לכל רוכש בהתאם לתשלומים. הבנק משעבד את המקרקעין שעליו ייבנו הבניין או הבניינים, ומשחרר כספים אך ורק לבניית אותו הפרויקט שלשמו נפתח חשבון הבנק. </p>
			<p class="first">הקבלן מוסר לרוכש פנקס תשלומים הכולל את פרטי הרוכש ואת כל פרטי הפרויקט, וכל תשלום ישלמו הרוכשים באמצעות הפנקס, וזה יועבר לחשבון הספציפי שנפתח עבור הפרויקט בבנק המלווה. עם מסירת הדירה, מוחזרות הערבויות, לאחר רישום הערת אזהרה שתבטיח את רישום הזכויות בבניין המשותף ובדירה הייחודית לרוכשים בלשכת המקרקעין.</p>
			<p class="first">חשוב לשים לב כי הערבויות הניתנות לרוכשים מאת הקבלן נועדו להבטחת החזר הכספים במקרה של אי־יכולת להעביר את הזכויות בדירה, ולא נועדו לכסות הפרות אחרות כגון איחור במסירה וכיו"ב. </p>
			<p class="first">דוגמה לכך ניתן לקרוא בפס"ד סיבל<span class="hafnaya _idGenCharOverride-1"><span>54</span></span> ועמד על כך השופט ברלינר:</p>
			<p class="letterinspace">"החוק קובע כי הערבויות תבטחנה את החזרת המחיר, "במקרה שלא יוכל (המוכר) להעביר לקונה בעלות או זכות אחרת בדירה כמוסכם בחוזה המכר, מחמת עיקול שהוטל על הדירה או על הקרקע... או מחמת צו לקבלת נכסים, צו פירוק או צו למינוי כונס נכסים שניתנו נגד המוכר או נגד בעל הקרקע האמור".</p>
			<h3 class="above">עסקת קומבינציה</h3>
			<p class="fspace">עסקת קומבינציה היא עסקה שכיחה בענף הנדל"ן. הבסיס לה הוא התקשרות בין בעל קרקע ובין יזם או חברת בנייה: היזם מקבל זכויות בחלק מן הקרקע בתמורה לבניית מבנים ומספק שירותי בנייה ומתן דירות לבעלים, בהתאם להסכמות ביניהם. </p>
			<p class="first">עסקה זו נוחה ועונה על צרכים של שני הצדדים: בעל הקרקע מקבל דירות על הקרקע שלו, וניתנת לו האפשרות לקבל דירה/ות חדשה/ות במקום דירה ישנה. הקבלן לא נדרש להוציא הון עצמי על הקרקע, והמימון מתמקד בשירותי הבנייה ללא רכיב הקרקע, ואת שאר הדירות הקבלן מוכר בשוק החופשי לציבור הרחב. </p>
			<p class="first">הקרקע נותרת על שם הבעלים עד להשלמת הבנייה, והיזם רושם לטובתו הערת אזהרה על הזכות לקבל את הדירות בהתאם להסכם בינו ובין בעל המקרקעין, במקביל הרוכשים של דירות הקבלן רושמים הערת אזהרה לטובתם להתחייבות מאת הקבלן לקבל את הדירות שרכשו כשיקבל את הבעלות. </p>
			<p class="first">בעסקה זו הרוכשים מוגנים בערבות חוק המכר. אם הקבלן מפר את ההסכם ולא נמסרות הדירות לרוכשים, כל הכספים ששילמו הרוכשים עבור הדירות יוחזרו להם או שכספים אלה ישמשו להשלמת או סיום תהליך הבנייה.</p>
			<p class="first">מבחינת מיסוי: בעל הקרקע משלם מס שבח רק על החלק שמכר ליזם, והיזם משלם מס רכישה על חלקו היחסי. בכך מצטמצם גובה המס ביחס לעסקת מכר רגילה. </p>
			<h3 class="above">פינוי בינוי ותמ"א</h3>
			<p class="first">מצב שוק הנדל"ן בעשורים האחרונים, דלדול קרקעות לבנייה, הרס ממלחמה וחשש מרעידות אדמה (ישראל ממוקמת על השבר הסורי אפריקאי הפעיל בתנועות סיסמולוגיות באדמה, ולכן יש סיכוי גבוה יותר לרעידות אדמה), הובילו את הרשויות למצוא פתרונות שיפתרו את מצוקת הדיור ויספקו את הביקוש לדירות מגורים בישראל. </p>
			<p class="first">תמ"א הן ראשי התיבות לתוכנית מתאר ארצית שקובעת מדיניות ומשפיעה על תוכניות מחוזיות ומקומיות – תוכנית תכנונית רחבת היקף החלה על כל מדינת ישראל ומשפיעה עליה או על חלקים נרחבים ממנה. בתוכנית יש התייחסות לנושאים תכנוניים כמו: תכנון דרכים, שטחים פתוחים, חיזוק מבנים, שהשתרש לה הקיצור תמ"א. </p>
			<p class="first">המספר הצמוד לתוכנית תמ"א מציין את תכליתה. למשל, תמ"א 22 מסדירה את היערות בישראל, תמ"א 19 מסדירה את בתי העלמין בישראל, תמ"א 23 מסדירה את מסילות הברזל בישראל, תמ"א 20 מסדירה את מוסדות הבריאות במדינה, ואילו תמ"א 38 מסדירה חיזוק מבנים קיימים כנגד רעידות אדמה.</p>
			<p class="first">בפועל קיימים שלושה סוגים של פרויקטים בתמ"א:</p>
			<p class="first">	א.	חיזוק המבנה כנגד רעידות אדמה ללא תוספות בנייה. </p>
			<p class="first">	ב.	תמ"א מסוג 1 – חיזוק ועיבוי של הבניין ותוספת בנייה.</p>
			<p class="first">	תוספת של ממ"ד ומעלית, לעיתים מרפסת, חנייה או/וגם מחסן, עם תוספת של קומה, או יותר, על מספר הקומות הקיימות של הבניין הישן. לרוב ישופצו כל הבניין מבחוץ והלובי של הבניין. שני סוגים אלה אינם שכיחים כיום כיוון שהרווח של היזם גבולי וסובל מקושי תזרימי. </p>
			<p class="first">	ג.	תמ"א מסוג 2 – הריסה ובנייה מחדש. זהו המסלול הנפוץ ביותר כיום וגם הרווחי ביותר, הן ליזם והן לדיירים.</p>
			<p class="fspace">במסלול זה, מפונים הדיירים, המבנה נהרס, ובמקומו נבנה בניין חדש, גדול יותר ובסטנדרטים חדישים. </p>
			<p class="first">היתרונות של פרויקט זה הם רבים, ושני הצדדים יוצאים נשכרים. לרוב, נעשות תוספות של ממ"ד, מרפסת, מעלית, חנייה ולעיתים מחסן שלא היו קיימים בבניין הישן, ואלה בלבד מעלים את רמת הדיור של בעלי הדירות, שהיו צריכים להחליף את דירתם ולהוסיף מאות אלפי שקלים כדי להשתדרג ברמת החיים והבטיחות שהייתה חסרה בבניין הישן. </p>
			<p class="first">פרויקט מסוג זה הינו בין הקשים והמורכבים בתחום הנדל"ן. על מנת לקדם פרויקט מסוג זה היזם צריך לעבור משוכות רבות בפן המשפטי, התכנוני, המיסוי וכן התנהלות מול גופים גדולים כגון רמ"י, תאגידים בנקאיים וגופים אחרים (משרד הביטחון, משרד הבינוי וכו'). </p>
			<p class="first">בדרך למימוש הפרויקט, היזם מתמודד עם הדיירים, שלהם זהו הנכס היקר ביותר (ביתם הוא מבצרם, דיירים סרבנים<span class="hafnaya _idGenCharOverride-1"><span>55</span></span> שלא מעוניינים בפרויקט, ודיירים שפעמים מבקשים מעבר למה שהיזם מוכן או יכול לתת), בעיות הקשורות עם הבעלות (דיירים שבעלותם אינה מוגדרת כגון: פולשים או דיירים מוגנים שלא מצליחים להוכיח את זכותם או מחזיקים שנים רבות במקרקעין). היבט נוסף הוא דיירים תחת אפוטרופסות שעניינם מצריך פנייה לבית המשפט שיאשר את הפרויקט שיכולה לעכב במעט את לוח הזמנים של הפרויקט. </p>
			<p class="first">במקרה שהקרקע שייכת לרמ"י, ייתכן מצב שיבקשו מהיזם תשלום גבוה על הקרקע בשל הסכמי חכירה על המקרקעין (אך על פי רוב הפרויקטים מבוצעים בקרקעות שבהן שולמו דמי ההיוון לרמ"י, ואין דרישה לתשלום היתר מרמ"י בבנייה רוויה בעיר), או דרישה בירוקרטית מסוימת אחרת. נוסף על אלו, יתמודד היזם עם בעיות תכנוניות ושינויים שהעירייה תבקש מהיזם, והדבר יצריך להגיש שוב ושוב תוכניות מתוקנות ומעודכנות בהתאם לדרישות וצורכי העירייה. </p>
			<p class="first">התקשרות היזם עם בעלי הקרקע, הדיירים, נועדה להקנות לו את המקרקעין שעליהם ייבנה הבניין החדש עם דירות לבעלי הקרקע, בתוספת דירות נוספות שאותן יוכל היזם למכור בשוק החופשי. בתמורה לכך היזם ישלם ככל שיידרש את כל המיסים למיסוי מקרקעין (מס שבח ורכישה) ולעירייה (היטל השבחה), ישלם את שכר הדירה לבעלי הדירות שפונו מיום הפינוי לתקופת הבנייה ועד למסירת הדירות החדשות. ביצוע של פרויקט זה דורש את אישור הוועדה המחוזית והמקומית לתו"ב וכן רוב של 66% מהדיירים בעלי הדירות (גם במספר הדירות וגם ברכוש המשותף). בפרויקט תמ"א 38/1 חיזוק ותוספות בנייה נדרש רוב של שני שלישים מבעלי הדירות, ובתמ"א מסוג 38/2 הריסה ובנייה מחדש רוב של %66 מהדיירים, ולא 80% כפי שנדרש בעבר. ועדות הבנייה תתבקשנה לאשר כ־400-300 אחוזי בנייה נוספים כדי שתהיה כדאיות כלכלית ליזם. </p>
			<p class="first">תוספת זו של אחוזי בנייה היא תנאי בסיסי לקידום הפרויקט, שנועדה לפצות את היזם על התחייבויותיו הרבות כלפי הדיירים. </p>
			<p class="first">הביטחונות שצפויים לקבל בעלי הדירות בפרויקט לאורך התהליך הם: ערבות בנקאית לפי חוק המכר בגין שווי כלל התמורות לבעלים כולל צמידויות (מרפסת, חנייה או מחסן), ערבות תשלומי מיסים והיטלים של הבעלים (מס שבח, היטל השבחה בשל בנייה ומס אחר ככל שקיים), ערבות ביצוע והפרות (כנגד הפרות של היזם ו/או אי־ביצוע של חלק או הפרויקט כולו), ערבות דמי השכירות לבעלים (לכל תקופת הבנייה מיום הפינוי ועד יום מסירת החזקה בדירה החדשה שנבנתה), ערבות להבטחת רישום הזכויות, ערבות לשנת הבדק הראשונה, ביטוח ובדיקות נוספות לחברה היזמית ולבעליה. </p>
			<p class="first">כאן המקום להדגיש שהתהליך הראוי והנכון הוא שהדיירים בוחרים עו"ד לייצוג מול הקבלן. נכון להיום, חל בלבול בשוק ופעמים רבות בעלי דירות פונים ליזם או במקרה גרוע בהרבה, היזם פונה לדיירים ומציע להם פרויקט תמ"א ומפנה עו"ד מטעמו לייצוג הדיירים. </p>
			<p class="first">יש חשיבות מכרעת להצלחת הפרויקט באמצעות בחירת עו"ד דיירים בפרויקט מסוג זה, כדי להגן על האינטרסים של הדיירים. מומלץ לבחור עו"ד המכירה את המורכבויות והסיכונים בתהליכים השונים, בעלת ניסיון בייצוג דיירים, בעלת ניסיון בתחום ההתחדשות העירונית, ושאין בינה ובין היזם ניגוד עניינים. באופן זה הדיירים יקבלו תמורות גבוהות מהיזם. </p>
			<p class="first">שלבים להתארגנות הדיירים בפרויקט תמ"א כוללים:</p>
			<p class="first"><span class="bold">א.	בדיקות והתארגנות:</span></p>
			<p class="first">	1.	זכאות ונציגות – הדיירים בודקים האם הבניין שלהם עומד בתנאי תוכנית תמ"א 38, לרוב יתאימו בניינים שנבנו לפני 1980, ויגבשו נציגות של 3-2 מבעלי הדירות, שתהווה גוף מייצג לאורך התהליך (שיהיו בקשר עם עו"ד ויעדכנו את הדיירים מפעם לפעם בהתקדמות התהליך).</p>
			<p class="first">	2.	בחירת עו"ד – הדיירים בוחרים עו"ד שייצג אותם בפרויקט ושכרו ישולם על ידי היזם, המתמחה בפרויקטים מסוג זה וייצג את האינטרסים של בעלי הדירות. </p>
			<p class="first"><span class="bold">	ב.	בחירת יזם: </span></p>
			<p class="first">	3.	פנייה ליזמים – עו"ד עורך מכרז בין קבלנים ויזמים שונים; ומבקש הצעות מיזמים שונים. ההצעה הטובה ביותר עבור הדיירים תיבחר. </p>
			<p class="first">	4.	בדיקת היזם וחתימה על הסכם – עו"ד בודק את הרקע, הניסיון, היסטוריית תביעות והיציבות הפיננסית של היזם, ולאחר מו"מ ייחתם הסכם בין בעלי הדירות ליזם.</p>
			<p class="first"><span class="bold">ג.	תכנון וביצוע:</span></p>
			<p class="first">	5.	היזם מגיש תוכניות, תוספות ושינויים שיוגשו לוועדה לתו"ב. לאחר התנגדויות, התאמות ושינויים יתקבל אישור בצורת היתר בנייה.</p>
			<p class="first">	6.	מימון וביצוע – הבנק המלווה שהסכים ללוות את הפרויקט, ינפיק ערבויות לבעלי הדירות, ומתחיל ביצוע הפרויקט, עבודות הבנייה.</p>
			<p class="first">	7.	פיקוח – ייבחר גם מפקח בנייה מטעם הדיירים, שגם שכרו משולם על ידי היזם, שילווה את הפרויקט לאורך כל תהליך הבנייה.</p>
			<p class="first"><span class="bold">ד.	אכלוס ורישום:</span></p>
			<p class="first">	8.	בתום הבנייה מתקבל טופס אכלוס (טופס 4), והדיירים שבים לדירותיהם המשודרגות.</p>
			<p class="first">	9.	בסיום התהליך נרשם הבניין כבניין משותף ורישום הדירות החדשות על שם הבעלים.</p>
			<h3 class="above">מיסוי בתהליך תמ"א לסוגיה</h3>
			<p class="fspace">המחוקק מעניק תמריצים מיסויים בחוק מיסוי מקרקעין<span class="hafnaya _idGenCharOverride-1"><span>56</span></span> לפרויקטים של פינוי בינוי, פרויקט לעיבוי בנייה וחיזוק מבנים מפני רעידת אדמה. לשם כך התווסף פרק ייחודי – פרק מספר חמש לחוק מיסוי מקרקעין שכותרתו פינוי בינוי, העוסק במתן פטורים בפרויקט תמ"א לסוגיה.<span class="hafnaya _idGenCharOverride-1"><span>57</span></span></p>
			<p class="fspace">מתוך כך, סעיף 49 לג שכותרתו: "פטור ממס במכירה שתמורתה מושפעת מזכויות בנייה לפי תוכנית החיזוק בדרך של הריסה", מעניק פטור ממס שבח על מכירת זכויות הבנייה הנוספות המתקבלות בפרויקט תמ"א מהדיירים לקבלן. </p>
			<p class="first">לפיכך, הדיירים פטורים מתשלום מס שבח כשהם מעבירים לקבלן את דירותיהם בתמורה לשירותי בנייה, והקבלן פטור ממס רכישה כשהדירות מועברות אליו (אך הקבלן יישא במס בגין מכירת הדירות הנוספות שייבנו בבניין מעבר למספר הדירות שהיו קיימות במועד חתימה על הסכם התמ"א). </p>
			<p class="first">התנאי לקבלת הפטור הוא קבלת שירותי בנייה לבעלי הדירות מאת הקבלן. אי־עמידה בתנאי וקבלת תמורה שלא באמצעות שירותי בנייה, תטיל על הדיירים תשלום של מס חלקי בגין זכויות הבנייה הניתנות לבניין. ואילו סעיף 49 לד מקנה פטור ממס רכישה ומס שבח למכירת חלקים ברכוש המשותף של הבניין, בין בעלי הדירות ובין עצמם במקרה של פרויקט חיזוק. </p>
			<p class="first">כל הפטורים הניתנים בפרק החמישי, בפרויקטים של תמ"א לסוגיה, יינתנו בנוסף לפטורים אישיים שיש לכל דייר, בהתאם להוראות אחרות בחוק. כך למשל, בעל דירה הזכאי לפטור ממכירת דירה שקיבל בהורשה, לא יושפע מהפטור הניתן בפרויקט התמ"א. </p>
			<p class="first">לדוגמה: א' מכר את זכויותיו בדירתו לקבלן במסגרת פרויקט תמ"א וקיבל פטור ממס שבח, מקבל דירה בהורשה ומחליט למכור אותה. הפטור שקיבל א' על מכירת דירתו במסגרת פרויקט תמ"א, אינו פוגע בזכאותו לפטור ממס שבח, הניתן על מכירת הדירה שקיבל בהורשה בתנאים הקבועים בחוק. א' יוכל להגיש בקשה לפטור ממס שבח על הדירה שירש למרות שהשתמש בפטור בעבר.</p>
			<p class="first">נוסף לפטורים ממיסוי מקרקעין, המחוקק מעניק לקבלן עבור שירותי הבנייה פטורים מתשלום מס ערך מוסף (מע"מ). הקבלן יקבל פטור מלא מתשלום מע"מ בכפוף לעמידה בתנאים מסוימים, ויוכל לקזז את התשומות על הוצאות הבנייה. כפועל יוצא מכך, הוצאותיו יצטמצמו ורווחיו יגדלו. </p>
			<p class="first">החוק הישראלי מעניק לקבלן פטור מלא מתשלום היטל השבחה על זכויות הבנייה הנוספות של בעלי הדירות, שבדרך כלל מהווה הוצאה משמעותית בפרויקטים של בנייה, והקלות ברשויות העירוניות השונות בהתאם למדיניות העיר והעומד בראשה, כגון קיצור לוחות זמנים להשגת היתרי בנייה והנחה מאגרות בנייה. </p>
			<p class="first">כיום בתוכניות חדשות להתחדשות עירונית מוטל היטל השבחה בגובה של 0–50% בהתאם להחלטת הוועדה המקומית. פטור ממע"מ נשמר גם בתוכניות החדשות, ואילו ביחס לזכויות בנייה חל שינוי מהותי. אם בעבר אושרו זכויות בנייה לבניין אחד בודד ונפרד, כיום מקודמים פרויקטים הבנויים כמתחמים רחבי היקף, המהווים אזור שלם או אזורים שלמים, מה שדורש תכנון מורכב וארוך. עם זאת, מאפשר ליזמים זכויות בנייה משמעותיות יותר, בכפוף לאישור תב"ע חדשה.</p>
			<p class="first">ניתן ללמוד כי פרויקטים של תמ"א שבוצעו בעבר היו באופן יחסי מהירים ומבוססים על הקלות, פטורים והנחות. כיום הפרויקטים החדשים להתחדשות עירונית ארוכים ומורכבים יותר ומבוססים על משא ומתן מול מספר רב של דיירים ותכנון חדש מול הרשות המקומית, אשר יוצרים ודאות נמוכה ליזמים בתחילת התהליך.</p>
			<p class="first">למרות כל אלה, מקודמים פרויקטים של תמ"א בערים הגדולות, וניכר כי פרויקטים אלה מהווים הצלחה בענף הנדל"ן ונותנים מענה לביקוש שהולך וגדל. היום יותר מבעבר, הרשויות נכנסו לעובי הקורה ומקדמות שכונות שלמות, מתחמים נרחבים ונותנות יד ליזמים לביצוע מתחמי בנייה גדולים ונרחבים.</p>
			<h3 class="above">טבלת סיכום בטוחות בעסקאות נדל"ן </h3>
			<div class="_idGenObjectLayout-1">
				<div id="_idContainer005">
					
				</div>
			</div>
			<div class="_idGenObjectLayout-1">
				<div id="_idContainer006">
					
				</div>
			</div>
			<h3 class="above">קבוצת רכישה</h3>
			<p class="fspace">עד לראשית שנות האלפיים הכיר השוק הישראלי בעיקר עסקאות מסוג מכר דירה מיד שנייה ומכר דירה מיד ראשונה מקבלן. בעקבות עליית מחירי הדיור לאורך השנים, החלו להופיע קבוצות רכישה, שתפסו תאוצה בעיקר משנת 2006. </p>
			<p class="first">קבוצת רכישה היא מתכונת התקשרות ייחודית שנולדה בשוק הנדל"ן הישראלי, ומשלבת בין רוכשים המבקשים לרכוש דירה חדשה בעלות נמוכה מזו המוצעת על ידי חברות קבלניות, ובין גורם מארגן, יחיד או חברה, המאחד מספר רוכשים תחת מסגרת משותפת אחת לצורך רכישת קרקע ובנייה עצמית של הפרויקט. המארגן מכונה לעיתים יזם, אך בשונה מקבלן, הוא אינו מוכר דירות גמורות אלא פועל לארגון הקבוצה בלבד. </p>
			<p class="first">הגורמים העיקריים להתרחבות התופעה היו: עליית מחירי הדיור, חיסכון של 15%–25% במחיר בהשוואה ליזם או חברה קבלנית רגילים, וכן ריבית נמוכה והקלות במשכנתאות. </p>
			<p class="first">יתרונותיה של קבוצת רכישה, מעבר לחיסכון בעלויות, טמונים גם באפשרות של בחירת השכנים, שליטה בתהליך והתאמה לצרכים אישיים. החסרונות הם: סיכון גבוה בשל אי־הסדרה וחשיפה לסיכונים כלכליים, ביטוחיים ואחרים, לשינויים בהוראות הדינים, היתכנות הפרויקט או תוכניות הפרויקט, ותקלות במהלך ועד לסיום הבנייה שעלולות לגרום להפסדים או איבוד הכספים, או שניהם גם יחד. כמו כן, מורכבות מקצועית שאינה מתת ידם של חברי הקבוצה, וחוסר ודאות בקשר למועד האכלוס ועלויות הבנייה הסופיות. </p>
			<p class="first">הרוכשים אינם מקבלים ערבויות על הכספים המשולמים לפרויקט כיוון שחוק המכר אינו חל על סוג עסקה זו בשל העובדה שחברי הקבוצה בעצמם מהווים את צד היזם ובונים את הפרויקט בעצמם באמצעות בעלי מקצוע שמעניקים להם שירותי בנייה איש איש בתחומו. </p>
			<p class="first">במסגרת עסקאות קבוצות רכישה נראה כיום בשוק חברות נדל"ן שישמשו מארגנים של הקבוצה, שיחברו למשרד עו"ד ולחברת ביטוח שבו ינוהל חשבון נאמנות עבור הקבוצה. במסגרת זו לא ניתנת ערבות לכספי ההשקעה, אך נרשמת הערת אזהרה וכספי הרוכשים מופקדים לחשבון נאמנות.</p>
			<h3 class="above">שיתוף ופירוק שיתוף במקרקעין</h3>
			<p class="fspace">שיתוף במקרקעין הוא מצב שבו מספר אנשים מחזיקים בזכויות בעלות משותפת באותו נכס מקרקעין. מדובר במצב שכיח מאוד בישראל, בעיקר בנכסים שהתקבלו בירושה, או בנכסים שנרכשו במשותף על ידי בני משפחה, בני זוג או שותפים עסקיים. כל שותף מחזיק בחלק יחסי בנכס, אך הבעלות היא משותפת על כל הנכס כולו. חוק המקרקעין מסדיר את דיני השיתוף ואת האופן שבו ניתן לנהל, להשתמש או לפרק שיתוף במקרקעין. </p>
			<p class="first">בדרך כלל, מצב של שותפים שלא מרצון נוצר באמצעות ירושה של מקרקעין למספר יורשים אשר ירשו מקרקעין במשותף או כששותף אחד מבין השותפים מכר את חלקו המסוים לאחר ללא הסכמת השותף האחר. סעיף 34 לחוק קובע כי לכל שותף זכות מלאה לדרוש בכל עת את פירוק השיתוף, גם אם שאר השותפים מבקשים להמשיך ולהחזיק בנכס במשותף. זוהי אחת מזכויות היסוד במשפט קנייני – הזכות שלא להיות כבול בקשר קנייני בלתי רצוי.</p>
			<p class="first">חלקו של כל שותף במקרקעין נקבע בהתאם לחלקו במקרקעין. לדוגמה, אדם שרכש 50% מהמקרקעין הינו בעלים של מחציתם, אחר שרכש 25% הינו בעלים של 25%. מכאן למדים שאין שותף אחד יכול לתפוס חזקה במקרקעין, אלא בהתאם לחלקו בהם.</p>
			<p class="first">ניהול ושימוש במקרקעין ייעשו בהתאם לסעיף 30 לחוק המקרקעין. בעלי רוב החלקים במקרקעין המשותפים המהווים סך גדול יותר במקרקעין (כלומר שותף בעל 25% מהמקרקעין ושותף בעל 50% מהמקרקעין), רשאים לקבוע את הדרכים לניהול ושימוש במקרקעין. לעומת זאת, בהחלטות על דברים חריגים מניהול ושימוש רגיל נדרשת הסכמת כל השותפים כולם. החוק אינו מגדיר מהו שימוש וניהול רגיל, אך בפס"ד זול<span class="hafnaya _idGenCharOverride-1"><span>58</span></span> מסביר בית המשפט מהו שימוש וניהול רגיל וקובע כי השכרת נכס מקרקעין משותף עומדת בהגדרת שימוש וניהול רגיל:</p>
			<p class="letterinspace">"3 (...) ניהול ושימוש רגילים משמעותם עשיית כל אותן פעולות (...) על-פי מהותו של אותו נכס, טיבו וייעודו טבעיות הן לגביו. היקפן של פעולות אלה נקבע על-פי נסיבות העניין. (...) עשויים להיות נכסים, אשר השכרתם על-ידי רוב בעליהם היא לגביהם פעולת ניהול ושימוש רגילה (כגון בית דירות המיועדות להשכרה), ועשויים להיות נכסים, אשר השכרתם על-ידי רוב בעליהם היא לגביהם פעולה יוצאת דופן וחריגה (כגון השכרה של דירת מגורים לבית- עסק) (...) חוק המקרקעין מגביל את הרוב באשר לניהול או לשימוש, וקובע כי אותו ניהול או אותו שימוש צריך שיהיו רגילים. נמצא, כי ניהול או שימוש, שהם יוצאי דופן או שיש בהם כדי להביא לשינוי מהותי בייעודו הרגיל או הטבעי של נכס, אינם מותרים לרוב. כך, למשל, לא תתאפשר - במסגרת הניהול או השימוש הרגילים של חצר, המהווה קניין משותף של בעלי הדירות השכנות - בנייתו של מבנה על-ידי אחד הדיירים בלבד (...) נכס, שהושכר בעבר בשכירות לא מוגנת, אין הניהול והשימוש הרגילים בו מאפשרים השכרתו בשכירות מוגנת. לעומת זאת, לגבי נכס שהושכר בעבר על-ידי בעליו בשכירות לא מוגנת, איני רואה כל קושי לשוני בראיית השכרתו המחודשת בשכירות לא מוגנת כפעולת ניהול או שימוש, שהיא רגילה לגביו (...). מטרתו של החוק היא למנוע קיפאון ולאפשר לבעלים משותפים להפיק הנאה מהנכס ולמנוע וטו של המיעוט".</p>
			<h3 class="above">הסכם שיתוף</h3>
			<p class="fspace">סעיף 29 (א) לחוק המקרקעין קובע כי שותפים במקרקעין רשאים לערוך ביניהם הסכם שיתוף, שבו יסדירו את השימוש והניהול של המקרקעין, וכן את הזכויות והחובות של כל אחד מן השותפים במקרקעין. </p>
			<p class="first">סעיפים 30 ואילך בחוק המקרקעין מבהירים כי במסגרת הסכם השיתוף יכולים השותפים להסדיר, בין היתר, את הנושאים הבאים: לשנות את הוראות ההסכם בקשר לשימוש וניהול המקרקעין (אחזקה ותיקונים של המקרקעין); זכותו של שותף יחיד; נשיאת הוצאות בגין המקרקעין (ככלל, ההוצאות בגין המקרקעין יחולקו בין השותפים על פי חלקיהם היחסיים); תשלום בעד השימוש במקרקעין; חלוקת פירות והכנסות מן המקרקעין, לרבות דמי שכירות שיחולקו בהתאם לחלקיהם; זכות השותף לעשות בחלקו כרצונו; וכן הוראות לעניין קיזוז חובות בין השותפים.</p>
			<p class="first">בנוסף, השותפים רשאים לקבוע תנאי מגביל או שולל משותף זה או אחר, את האפשרות להעביר את חלקו לאחר, או לבצע בחלקו עסקה אחרת ללא הסכמת יתר השותפים. תנאי מגביל או שולל כאמור, מוגבל לתקופה של חמש שנים. בתום חמש שנים מיום עריכת ההסכם הכולל תנאי זה, רשאי השותף שהוגבל להעביר את חלקו ללא ההגבלה שנקבעה, והוא לא יידרש לאישור בית המשפט בשל עצם קיומו של אותו תנאי מגביל. הסכם שיתוף צריך להיערך ולהיחתם על ידי כלל השותפים במקרקעין, ורק כאשר כולם מסכימים לתנאיו. לאחר שנחתם, ההסכם מחייב את השותפים ביחס לשימוש ולניהול השוטפים של המקרקעין, לזכויות ולחובות, וכן ביחס למנגנון שנקבע בו לביצוע שינויים, תיקונים או תוספות – והשותפים מתנהלים בהתאם להוראותיו. </p>
			<p class="first">כמו כן, ניתן לכלול בהסכם השיתוף הסדרים הנוגעים להחזקה בפועל במקרקעין, שאינם מהווים הסכם חלוקה במובן הקנייני. כלומר, שניים או שלושה שותפים במקרקעין יכולים להסכים ביניהם על אופן ההחזקה והשימוש בפועל בהתאם לחלקיהם במקרקעין, ולתת לכך ביטוי מעשי בשטח. למשל, שני שותפים למשרד יכולים לחלק בפועל את השטח באמצעות חציצה (כגון קיר), לקבוע דלת כניסה לכל חלק בנפרד, להחזיק מפתח נפרד לכל חלק, לקבוע שהשותף האחד לא ייכנס לחלקו של האחר, לשרטט זאת על גבי תשריט ולצרף להסכם השיתוף. זאת ניתן ללמוד מפס"ד בוקובזה:<span class="hafnaya _idGenCharOverride-1"><span>59</span></span> </p>
			<p class="letterinspace">"5. "הסכם-שיתוף" נוגע, לפי הגדרתו בסעיף 29 (א) לחוק, גם לשימוש במקרקעין; והשימוש במקרקעין הוא אחת הזכויות אשר זכות הבעלות מורכבת מהן אלא "הסכם-שיתוף" יכול ויקבע "זכויותיהם וחובותיהם" של השותפים "בכל הנוגע למקרקעין" המשותפים שלהם. (...) "זכויותיהם" של הבעלים במקרקעין כוללות אף זכויות ההחזקה, והזכות להחזיק במקרקעין היא הראשונה והחשובה שבזכויות אשר זכות הבעלות מורכבת מהן. לכאורה רחבה הגדרת "הסכם-שיתוף" שבסעיף 29 די הצורך שיכלול גם הסכם להגבלת זכות השימוש וגם הסכם להגבלת זכות ההחזקה, וכזה כן זה הסכם הוא להגבלת זכות הבעלות.</p>
			<p class="letterinspace">9. (...) זכאי כל שותף לבקש מבית-המשפט את פירוק השיתוף וממילא את ביטול הסכם-השיתוף".</p>
			<p class="fspace">ניתן לרשום את הסכם השיתוף בלשכת רישום המקרקעין, תוך צירוף ההסכם לרישום. פועל יוצא מכך, המחויבים להסכם הם השותפים במקרקעין וכל מי שבא מטעמם ו/או כל שותף עתידי שרוכש זכות שותף קיים במקרקעין. בנוסף, כל מתעניין במקרקעין יוכל לעיין ברישום המקרקעין ובהסכם השיתוף שצורף לו ולבחון אם התנאים נוחים ומתאימים לו. חשוב לזכור כי כל עוד לא נרשם ההסכם בלשכת המקרקעין, הוא מחייב את השותפים למקרקעין בלבד.</p>
			<h3 class="above">פירוק השיתוף במקרקעין</h3>
			<p class="fspace">סעיף 37 א לחוק המקרקעין קובע כי "כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף". ההיגיון העומד בבסיס פירוק השיתוף הוא בראש ובראשונה טובתם של השותפים, והמטרה המרכזית היא להביא קץ לסכסוכים וליחסים מתוחים שנוצרים לעיתים בין השותפים. בפס"ד בועז גן<span class="hafnaya _idGenCharOverride-1"><span>60</span></span> בית המשפט תמך בגישה זו באומרו כך:</p>
			<p class="letterinspace">"הרעיון המונח ביסוד סדרי החלוקה שהחוק החדש הנהיג הוא שחיסול השיתוף במקרקעין הינו מטרה רצויה, גם לטובת השותפים עצמם וגם למען המטרה המשקית הכללית של פיתוח מקרקעין. היוצא מזה שאם אחד השותפים הניע את מנגנון החלוקה, רצוי שבהזדמנות זו תושלם מלאכת החלוקה עד תומה".</p>
			<p class="fspace">המחוקק הישראלי הבין כי לא ניתן לכפות על שותפים במקרקעין שיתוף נגד רצונם, וכי יחסים מאולצים לא צולחים וגוררים סכסוכים ומאבקים. לכן נקבע כי לכל שותף קיימת הזכות לדרוש פירוק שיתוף בכל עת. עם זאת, אם השותפים קבעו בהסכם השיתוף תנאי שמגביל את הפירוק – תוקפו יהיה לשלוש שנים, ולאחריהן רשאי בית המשפט להורות על פירוק השיתוף. </p>
			<p class="first">הזכות לתבוע פירוק שיתוף נתונה לכל אחד מהשותפים, ללא קשר לחלקו, גם אם חלקו במקרקעין קטן. אולם, בית המשפט עשוי להתחשב גם במשאלתם של חלק מן השותפים להמשיך את השיתוף ולהישאר שותפים במקרקעין. מצב זה יוצר איזון אל מול הזכות לפרק את השיתוף, וההכרעה עשויה להיות מושפעת מנסיבות המקרה, סוג המקרקעין ומספר השותפים. </p>
			<p class="first">סעיף 41 לחוק המקרקעין מציע לשותפים הסדר שלפיו יתר השותפים יכולים להישאר שותפים גם כאשר אחד מהם מבקש פירוק שיתוף, בתנאי שישלמו לשותף המעוניין בפירוק את שווי חלקו, כפי שהיה מתקבל אילו המקרקעין היו נמכרים. </p>
			<p class="first">הדרכים לפירוק השיתוף במקרקעין כוללות אפשרות לפירוק בהסכמה, וכן פירוק בדרך של חלוקה בעין. נקודת המוצא של המחוקק היא להעדיף, ככל הניתן, חלוקה פיזית של המקרקעין הנראית לעין, כך שכל שותף יקבל חלק נפרד משל עצמו, בלי תלות בשותף האחר. חלוקה בעין מועדפת על פני מכירת הנכס, כל עוד הדבר אפשרי וסביר. </p>
			<p class="first">עם זאת, לא תמיד ניתן לחלק מקרקעין בדרך זו: לעיתים בשל גודל המקרקעין והדרישות לשטח מינימלי לכל חלוקה, לעיתים בשל הוראות ותוכניות של מוסדות התכנון, ולעיתים בשל קיומו של מבנה קטן כך שפיצולו יפגע בערך המקרקעין או יהפוך את השימוש בו לבלתי סביר. במקרים כאלה תוגש בקשה לבית המשפט לפירוק השיתוף בדרך של מכירה, ותמורת המכירה תחולק בין השותפים על פי חלקיהם. במקרים מסוימים ובהתאם לחוק המקרקעין בית המשפט יאפשר תחילה לשותפים האחרים לפעול למכירה פנימית בין השותפים לרכישת חלקו של השותף שמבקש את הפירוק, כאשר הדבר יהיה צודק בהתאם לנסיבות המקרה. המצב השכיח הוא שחלקו של השותף יוצע במכירה פומבית.</p>
			<p class="fspace">לאחר שעסקנו בשותפות במקרקעין ובדרכים לנהל אותה או לפרק אותה, נעבור כעת לנושא שמופיע כמעט בכל עסקת רכישה – שעבודים. גם כשזהות הבעלים ברורה והזכויות מוגדרות, ייתכן שעל הנכס רשומים משכנתה או שעבוד אחר שמגבילים את האפשרות לבצע עסקה ומשפיעים על הסדרי התשלום, הרישום והביטחונות. </p>
			<h2 class="sub ParaOverride-1"><span class="bold">משכנתה</span></h2>
			<h3 class="above">שעבוד, משכון ומשכנתה</h3>
			<p class="fspace">משכון הוא זכות קניינית (רכושית) בנכס של אדם או חברה. המשמעות היא שהנכס נשאר בבעלות החייב, אך הוא משועבד כדי להבטיח את השבת החוב. אם החוב לא נפרע, לנותן ההלוואה קיימת זכות להיפרע מהנכס הספציפי בגינו נלקחה ההלוואה.</p>
			<p class="first">משכנתה היא סוג של משכון, והיא מתייחסת לשעבוד של מקרקעין. מדובר בהתחייבות נלווית להלוואה: אדם פרטי או חברה שהם בעלי זכויות במקרקעין מקבלים הלוואה (לרוב מהבנק), וזה בתורו מבקש בטוחה – הבטחה להשבת כספי ההלוואה – באמצעות שעבוד זכויות המקרקעין לטובתו. </p>
			<p class="first">חוק המשכון<span class="hafnaya _idGenCharOverride-1"><span>61</span></span> מאגד בתוכו התייחסות כללית לשעבוד נכס כערובה לחיוב. ההבחנה המעשית המרכזית בין סוגי השעבודים קשורה למהות של הנכס:</p>
			<p class="first">משכנתה – שעבוד על נכס מסוג מקרקעין.</p>
			<p class="first">משכון – שעבוד שמאפיין נכסים מסוג מיטלטלין. </p>
			<p class="first">במילים פשוטות: החייב מקבל הלוואה כנגד בטוחה. כאשר הבטוחה היא מקרקעין – מדובר בדרך כלל על משכנתה. כאשר הבטוחה היא מיטלטלין או זכות – מדובר בדרך כלל במשכון. משכנתה ניתנת למימוש מפירות הנכס או ממכירתו, ומשכון נפרע בדרך כלל ממכירת הנכס הממושכן. חשוב להדגיש: חוזה המשכנתה אינו נכרת באופן עצמאי, אלא הוא נלווה להסכם העיקרי שבמסגרתו ניתן האשראי, ובמקרים רבים, להסכם המכר שנחתם לטובת רכישת הנכס. </p>
			<h3 class="above">מהו משכון? </h3>
			<p class="fspace">סעיף 1א לחוק המשכון קובע:</p>
			<p class="fspace">"משכון הוא שעבוד נכס כערובה לחיוב; הוא מזכה את הנושה להיפרע מן המשכון אם לא סולק החיוב".</p>
			<p class="first">כלומר, משכון הוא שעבוד נכס של הלווה, והנושה (נותן ההלוואה) זכאי לממש את הנכס אם החייב לא מסלק את החיוב במועד שנקבע.</p>
			<p class="first">תכלית המשכון היא לתת לנושה זכות עדיפה להיפרע מן הנכס הממושכן לפני נושים אחרים, כלומר להיות ראשון בהסדר פירעון החוב. משכון שנרשם על נכס מסוים מאפשר לנושה להיפרע מן הנכס הזה לפני מי שאינם מחזיקים בבטוחה דומה.<span class="hafnaya _idGenCharOverride-1"><span>62</span></span></p>
			<p class="fspace">סעיף 1 ב מוסיף:</p>
			<p class="fspace">"הערובה יכול שתהיה לחיוב כולו או מקצתו, קיים או עתיד לבוא, מתחדש או מותנה, קצוב או בלתי קצוב".</p>
			<p class="first">כלומר, המשכון יכול לחול על כל החוב או על חלק ממנו; על חוב קיים או עתידי; בסכום מוגדר ומוגבל או בלתי מוגבל.</p>
			<h3 class="above">כיצד נוצר משכון ומדוע הרישום חשוב</h3>
			<p class="fspace">סעיף 3 לחוק המשכון מבהיר כי משכון נוצר בהסכם בין חייב ובין נושה. כדי שלמשכון יהיה תוקף כלפי צד שלישי נדרש בדרך כלל רישום של המשכון. לכן, ניתנים ללווים כספי משכנתה, כנגדם שטרות משכנתה נרשמים בלשכת רישום המקרקעין בצירוף זכויותיהם של הרוכשים.</p>
			<p class="first">בהקשר זה חשוב לציין כי שעבודים שונים נרשמים במרשמים שונים:</p>
			<p class="first">משכון על מיטלטלין או זכות של אדם פרטי, רכב למשל, נרשם אצל רשם המשכונות.</p>
			<p class="first">משכון על מיטלטלין של חברה – נרשם ברשם החברות.</p>
			<p class="first">משכנתה על מקרקעין של אדם פרטי – נרשמת בלשכת רישום מקרקעין.</p>
			<p class="first">משכנתה על מקרקעין של חברה – נרשמת ברישום כפול: בלשכת רישום מקרקעין וברשם החברות. </p>
			<h3 class="above">משכון נוסף ודרגות שעבוד</h3>
			<p class="fspace">סעיף 6 לחוק המשכון קובע כי בעל זכויות בנכס רשאי לשעבד את הנכס במשכון נוסף ללא רשות מהנושה, אך הנושה של המשכון הנוסף לא יוכל להיפרע מהנכס, אלא רק לאחר שנפרע במלואו החיוב הראשון שנרשם על הנכס – אלא אם נקבע אחרת בהסכם. בפועל המשמעות היא ניהול "דרגות" שעבוד: לעיתים תירשם משכנתה בדרגה ראשונה. ובהמשך, אם נלקחת הלוואה נוספת, ייתכן שיירשמו משכנתה/שעבוד נוסף בדרגה שנייה (בכפוף להסכמות ולתנאי השעבוד הקיים).</p>
			<h3 class="above">האם המשכנתה מונעת שימוש  או מכירה של הנכס</h3>
			<p class="fspace">חוק המקרקעין בסעיף 85 קובע כי עצם שעבוד הנכס באמצעות משכנתה אינו מונע מבעל הנכס להחזיק במקרקעין, להשתמש בהם או לעשות עסקה, והכול בהתאם לתנאי המשכנתה. לכן, גם כאשר רשומה משכנתה על הנכס, עדיין מתבצעות בו עסקאות, כפוף לאישור הבנק המלווה ולתנאים שנקבעו (כגון סילוק המשכנתה או גרירתה). חשוב להדגיש: במקרה שנעשתה עסקה במקרקעין שמושכנו לטובת משכנתה שנלקחה מהבנק, אין הדבר מפחית מזכותו של הבנק, בעל המשכנתה, לממש אותה.</p>
			<p class="first">בעניין מרכז הארגזים,<span class="hafnaya _idGenCharOverride-1"><span>63</span></span> השופט לויט מדגיש את הסכמות הצדדים:</p>
			<p class="letterinspace">"הגבלה או תנאי החלים לפי דין או הסכם על העברת בעלות בנכס יחולו גם על מישכונו". (...) במקרה דומה למקרה שלפנינו פסק בית-משפט זה בת"א 137/92 [4] מפי כבוד הנשיא ד"ר א' וינוגרד, כי כאשר מושכנה זכות במישכון נוסף, בהתעלם מההגבלה שהיתה קיימת בהסכם המישכון הראשון, אשר דרשה אישור מראש של בעל השיעבוד הראשון ליצירת שיעבוד נוסף, הרי שנשלל תוקפה של איגרת החוב היוצרת את השיעבוד השני".</p>
			<p class="fspace">אם כן, במקרה שתואר חברה חכרה מרשות מקרקעי ישראל נכס וביקשה למשכן אותו. בשטר המשכנתה נכתב במפורש כי הממשכן מוגבל בשעבוד הנכס בשעבוד נוסף, שני במספר (גם אם יירשם בדרגה נמוכה מהשעבוד הראשון), או שאין אפשרות למכירת הנכס גם אם השעבוד יישאר ברישום על הזכויות בנכס, רצון הממשכן (הבנק הלווה) יכובד ועסקה בנכס תהיה חסרת תוקף. </p>
			<p class="first">לכן, טוב יעשה אדם המבקש לרכוש נכס שרובץ עליו משכון ויקבל את אישורו של הממשכן, בין אם מדובר ברשות או בנק, כדי למנוע תקלות בהמשך ולפעול בעסקה שתתבצע באופן חלק. </p>
			<h3 class="above">שעבוד נכס של אדם כערובה לחוב של אחר</h3>
			<p class="fspace">סעיף 12 לחוק המשכון קובע: "מושכן נכס של אדם כערובה לחיובו של אדם אחר, יהא דינו של בעל הנכס כדין מי שערב אותו חיוב, אך אין להיפרע מבעל הנכס אלא במימוש המשכון כאמור בחוק זה".</p>
			<p class="first"> כלומר, הערובה יכולה להינתן שלא על ידי החייב העיקרי, אלא על ידי ערב. לכן, יש לשים לב במקרים שבהם אתם חותמים כערבים, לבני משפחה או חברים, על כתב ערבות למשכנתה. אומנם החוק מציין כי יש לפנות תחילה לבעל הנכס ולהיפרע ממנו במימוש הנכס, אך ההתייחסות לערב היא כאל בעל הנכס.</p>
			<h3 class="above">מימוש משכון</h3>
			<p class="fspace">מימוש משכון, בהתאם לסעיף 16 לחוק המשכון, יתבצע כאשר החיוב לא בוצע במועדו, אז רשאי הנושה לממש את המשכון. בית המשפט הבהיר בעניין אובלייזר<span class="hafnaya _idGenCharOverride-1"><span>64</span></span> כלל הקובע כי מימוש ייעשה באמצעות צו של בית משפט, כדי למנוע מימוש על ידי הנושה שיכול לפגוע באינטרס הציבורי ורווחת הציבור. </p>
			<p class="first">עם זאת, הוזכרו חריגים שאינם מצריכים צו בית משפט וביניהם:</p>
			<p class="first">1.	ניירות ערך או נכסי מיטלטלין (חפצים שניתן לנייד ממקום למקום למשל: כלי רכב, חפץ אומנות וכדומה) שהופקדו אצל הנושה או מי מטעמו.</p>
			<p class="first">2.	זכויות חוזיות אובליגטוריות שאינן מצריכות פעולה הפוגעת בפרטיות או ברשות הפרט של אחר או פגיעה באינטרס ורווחת הציבור.</p>
			<p class="fspace">בעניין אובלייזר נקבע כי הנושה רשאי לנהוג כמנהג בעלים בזכויות המצויות ברשותו. במילים אחרות, הנושה, שהוא בעל המשכון (שנתן את ההלוואה), רשאי לנהוג בזכות הנמצאת בבעלותו כמנהג בעלים ולהירשם כבעל הזכות, וניתנת לו האפשרות ליתן הוראה לממש את המשכון בכל זמן נתון ולהפוך אותו לערך כלכלי. </p>
			<h3 class="above">עיקול לעומת משכון</h3>
			<p class="fspace">בשונה ממשכון, ניתן לקבל צו עיקול<span class="hafnaya _idGenCharOverride-1"><span>65</span></span> על נכס בהגשת תביעה המציגה ראיות מהימנות ומוצקות. הצו מאפשר לתובע לממש את תוצאות פסק הדין אם יזכה בתביעה שהגיש. מטרתו להקפיא את המצב הקיים של הנתבע בנכסיו כדי למנוע מכירה, העברה, מתנה או שעבוד, וכך לאפשר לתובע לממש את פסק הדין אם יזכה. צו העיקול נרשם בלשכת המקרקעין על הנכס, ותוצאתו היא שבעל הנכס מוגבל בביצוע עסקה בנכס כל עוד העיקול בתוקף. </p>
			<h3 class="above">משכנתה כחלק מעסקת רכישה – מה חשוב לדעת</h3>
			<p class="fspace">כאמור, משכנתה היא עסקה חוזית הנלווית להסכם אחר, לעיתים קרובות להסכם מכר. בפועל מדובר בהלוואה בעסקת אשראי של הלווים מול הבנק. הלווים משעבדים את זכויותיהם בדירת המגורים (לרוב, אלא אם זו הלוואה לרכישת דירה נוספת/להשקעה או הלוואה לרכישת נדל"ן מסחרי) לטובת הבנק, להבטחת מלוא התחייבויותיהם על פי הסכם ההלוואה, לרבות קרן, ריבית, הצמדה, הוצאות ושכר טרחת עו״ד. הבנק רשאי לרשום משכנתה מדרגה ראשונה (אלא אם הלווים לוקחים משכנתה שנייה על הנכס) וכן לרשום הערות או שעבודים נלווים בהתאם לצורך ולתנאי ההתקשרות. עוד נקבע כי לחוזה המשכנתה אין עצמאות משפטית ללא ההסכם הנוסף שאת קיומו נועדה המשכנתה להבטיח, ולכן מדובר בחוזה נלווה להסכם מתן אשראי שנחתם בין תאגיד בנקאי ובין הלקוח המקבל את האשראי לרכישת הנכס. </p>
			<h3 class="above">לפני היציאה לדרך: בדיקת היכולת לקבל משכנתה</h3>
			<p class="fspace">בשעה טובה מצאתם נכס העונה לצורכיכם ודרישותיכם ואתם מתכננים לרכוש אותו. לפני שאתם יוצאים לדרך שימו לב ובדקו את סיכוייכם לקבלת משכנתה. </p>
			<p class="first">ראשית, האם מצוי ברשותכם הון המספיק ל־30% משווי הנכס (הון הנדרש נכון למועד כתיבת ספר זה). במצב זה, הבנק יעמיד לרשותכם 70% משווי הנכס (אם אתם רוכשים לבד או עם בן/בת הזוג; כשלוקחים משכנתה יחד, כוח ההחזר עשוי לגדול בשל שתי הכנסות). </p>
			<h3 class="above">שלבים בלקיחת משכנתה</h3>
			<p class="first">1.	הון עצמי בגובה 30% משווי הנכס (מקורות פיננסיים זמינים ועתידיים, בין היתר, חסכונות, קופות השתלמות, קופות גמל, כספים ממכירת נכס, ירושות, ניירות ערך או נאמנות).</p>
			<p class="first">2.	בדיקת הכנסות ויכולת החזר כדי לדעת מה גובה ההלוואה האפשרי, ומהו ההחזר החודשי. לרוב גובה ההלוואה לא יעלה על 30% מההכנסות. </p>
			<p class="first">3.	בקשת אישור עקרוני מהבנק לקבלת ההלוואה. מדובר בהסכמה עקרונית למתן ההלוואה, כדי שתוכלו לדעת מהן האפשרויות העומדות בפניכם אם לא תינתן הסכמה.</p>
			<p class="first">4.	ביצוע סקר שוק וניהול משא ומתן בין הבנקים ו/או באמצעות יועץ משכנתאות למקסום ההלוואה והתנאים לה על פי הצרכים שלכם.</p>
			<p class="first">5.	בחירת ההצעה המתאימה מבין ההצעות שתקבלו.</p>
			<p class="first">6.	חתימה על מסמכי ההלוואה.</p>
			<h3 class="above">סנכרון המשכנתה מול חוזה המכר</h3>
			<p class="fspace">יש לסנכרן את הליך המשכנתה מול חתימה על חוזה המכר. ראשית, הסכם המכר נחתם כאשר בידיכם אישור עקרוני, ולוח התשלומים בהסכם יקבע את המועדים לתשלום. לרוב, התשלומים הראשונים ישולמו מההון העצמי, ותשלום המשכנתה יישאר כתשלום אחרון בהתאם ללוח התשלומים ומסירת הנכס לידיכם. עו"ד המלווה אתכם בעסקה יסביר על המועדים שבהם יש לשלם את התשלומים, ויכוון וידריך אתכם בלוח הזמנים להכנת מסמכי המשכנתה שתילקח בזמן הדרוש על פי התנאים שהוסכמו בחוזה (אין טעם לקבל את הלוואת המשכנתה בחתימת החוזה על רכישת הנכס כיוון שמועד התשלום שמצריך אותה לרוב מגיע בסוף לוח התשלומים ויש פרקי זמן מוגדרים לכך. לכן, כדי שלא תחויבו בריבית ותתחילו לשלם משכנתה לפני קבלת הנכס בפועל דאגו לפעול מול הבנק לתשלום המשכנתה במועד על פי ההסכם).</p>
			<h3 class="above">הגנה על נוטלי משכנתאות ומימוש משכנתה</h3>
			<p class="fspace">חוק הגנה על נוטלי משכנתאות בתיקונו<span class="hafnaya _idGenCharOverride-1"><span>66</span></span> נועד להקל על אלפי משפחות שלקחו הלוואות לרכישת דירת מגורים ונקלעו לקושי כלכלי כבד בתקופה של אינפלציה גואה. לצד זאת, התיקון מביא בחשבון גם את זכויות הנושים. </p>
			<p class="first">בעבר, מנגנון הגבייה בהוצאה לפועל היה קיצוני והוביל לעיתים להסתבכויות נוספות של החייבים. מעבר לקרן ולריבית הפיגורים, נוספו גם אגרות, הוצאות ושכר טרחה גבוה. במקרים מסוימים, די היה בפיגור בתשלום של אלפי שקלים בודדים כדי להעמיד את כל ההלוואה לפירעון מיידי. </p>
			<p class="first">תיקון החוק חל על אנשים פרטיים ולא על תאגידים וחברות הנוטלים משכנתאות כחלק מהפעילות העסקית של הארגון.</p>
			<p class="first">במסגרת התיקון לחוק הגנה על נוטלי משכנתאות נעשה תיקון גם בחוק ההוצאה לפועל.<span class="hafnaya _idGenCharOverride-1"><span>67</span></span> סעיף 81 ב 1 לחוק ההוצאה לפועל כולל הוראות לגבי האופן שבו יפעלו בהוצאה לפועל של משכנתה, או משכון בקשר לדירת מגורים. </p>
			<p class="first">הדברים העיקריים שנקבעו בתיקון החוק הם:</p>
			<p class="first">1.	בקשה לביצוע משכנתה או משכון המשמשת למגוריו של יחיד (אדם פרטי) תלווה בפסק דין מבית המשפט או צו של רשם, לא תוגש להוצאה לפועל אלא אם חלפו שישה חודשים מהמועדים הבאים: </p>
			<p class="letterin">	א.	אם בהסכם ההלוואה נקבע כי החוב ייפרע בתשלומים, אזי תוגש הבקשה לביצוע המשכנתה לאחר שחלפו שישה חודשים ממועד התשלום הראשון שלא שולם על ידי החייב והתשלום לא שולם בתקופת זו. לחייב ניתנת הזדמנות לכלכל את צעדיו, להשיג את הכספים ולשלם את התשלום בפיגור בפרק זמן של שישה חודשים מהמועד שבו היה אמור להיות משולם. שילם החייב את הפיגור וההלוואה ממשיכה להיות משולמת על ידי החייב כסדרה, נשמרת זכותו בדירת המגורים.</p>
			<p class="letterin">	ב.	אם בהסכם ההלוואה לא נקבע כי החוב ייפרע בתשלומים, או אם נקבע בנספח להסכם ההלוואה כי על החייב לפרוע את חובו עד למועד מסוים, אין אפשרות לפתוח תיק בהוצאה לפועל לביצוע מימוש להלוואת המשכנתה לפני שחלף פרק זמן של שישה חודשים.</p>
			<p class="first">2.	בקשה שתוגש להוצאה לפועל תכלול בקשה לגביית החוב בפיגור בלבד ולא על מלוא חוב ההלוואה במשכנתה. </p>
			<p class="first">3.	באזהרה שתישלח לחייב מאת ההוצאה לפועל יוזהר כי אם לא ייפרע החוב שבפיגור, יהיה הזוכה (הבנק נותן ההלוואה) זכאי לגבות את מלוא חוב ההלוואה מהתמורה שתתקבל ממכירת דירת המגורים.</p>
			<p class="first">4.	התיקון לעניין ביצוע משכון או משכנתה קובע את זכותו של החייב למכור את הדירה בעצמו. לחייב זכות להודיע לרשם ההוצאה לפועל, תוך 20 ימים ממועד המצאת האזהרה, על רצונו למכור בעצמו את דירת המגורים ולפרוע את מלוא חוב ההלוואה. המכירה כפופה לאישורו של הרשם להוצאה לפועל והוא המוסמך לקבוע האם לאשר אותה או לא.</p>
			<p class="first">5.	הרשם רשאי למנות כונס נכסים על דירת המגורים לשם פירעון החוב. החייב רשאי בתוך 90 ימים לבצע אחת מאלה:</p>
			<p class="letterin">	א.	לפרוע את החוב שבפיגור לרבות סכומים נלווים (אגרות, שכר טרחה, הוצאות, ריבית והצמדה עד ליום התשלום בפועל).</p>
			<p class="letterin">	ב.	לפרוע מחצית מהחוב שבפיגור והסכומים הנלווים בתום שישה חודשים מיום תשלום מחצית החוב, תוך הבטחה שהמחצית השנייה והנלווים ישולמו בתוך חצי שנה מיום תשלום המחצית נכון ליום התשלום בפועל. לאחר תשלום חוב הפיגור יורה רשם ההוצאה לפועל על עיכוב הליכי ביצוע המשכנתה. אם לא ישולם החוב בפיגור והנלווים, יוכל הזוכה להמשיך בתהליך גביית מלוא חוב ההלוואה באמצעות התמורה שתתקבל ממכירת דירת המגורים.</p>
			<p class="first">6.	במקרים מסוימים תוגש בקשה לביצוע מיידי של משכנתה. הזכאי רשאי להגיש בקשה למימוש מיידי של משכנתה על מלוא חוב ההלוואה, בלי להגיש תחילה בקשה לפירעון החוב שבפיגור בלבד. הרשם יאשר את הבקשה אם שוכנע באמצעות ראיות שהוצגו בפניו ובהתאם לנתונים הבאים:</p>
			<p class="letterin">	א.	החייב עזב או עומד לעזוב את הארץ לתקופה ממושכת מבלי לפרוע את חובו (אם יצא מהארץ לתקופה העולה על שלושה חודשים).</p>
			<p class="letterin">	ב.	החייב הונה בעבר, או בכוונתו להונות את נושיו בעתיד (כנגד החייב ניתן פסק דין פלילי או אזרחי בגין עבירות מס, החייב העביר את נכסיו על שם בני משפחתו ונותר לכאורה ללא רכוש, לחייב נכסים בחו"ל ואינו עושה מאמץ לשלם את חובותיו ועוד).</p>
			<p class="letterin">	ג.	בבעלותו של החייב, או בבעלותו המשותפת עם בן משפחה, קיימת דירה אחרת היכולה לשמש למגורים.</p>
			<p class="letterin">	ד.	מונה כונס נכסים וניתן צו כינוס לכלל נכסי החייב בהליך אחר, או אם ניתן לגבי החייב צו לפתיחת הליכים לפי חוק חדלות פירעון.</p>
			<p class="fspace">מעל כל אלה, המחוקק ניסה לצמצם תוצאות גרועות במימוש משכנתה כשמדובר בדירת מגורים, </p>
			<p class="first"> ההגנה הקיימת על דירת המגורים של החייב כאמור בסעיף 38 לחוק הוצאה לפועל:<span class="hafnaya _idGenCharOverride-1"><span>68</span></span> </p>
			<p class="letterinspace">"(א) היו המקרקעין שעוקלו משמשים, כולם או מקצתם, דירת מגורים לחייב, לא יהיה רשם ההוצאה לפועל רשאי להורות על מכירת המקרקעין ועל פינוי החייב ובני משפחתו הגרים עמו מהמקרקעין, אלא לאחר שהוכח, להנחת דעתו, שיהיה לחייב ולבני משפחתו הגרים עמו מקום מגורים סביר או שיש לו ולבני משפחתו הגרים עמו יכולת כלכלית המאפשרת מימון מקום מגורים סביר, או שהועמד לרשותם סידור חלוף".</p>
			<p class="fspace">בהתערבות וברגישות המחוקק בא לקראת החייב ומבטיח טרם מתן צו למכירת דירת המגורים, שעל רשם ההוצאה לפועל להשתכנע כי הובטח לחייב ולבני משפחתו המתגוררים עימו סידור דיור חלופי הולם, כזה שהינו סביר בנסיבות וניתן למימון על ידי החייב, לרבות, לפי העניין, השתתפות בהוצאות שכירות לתקופה מתאימה או פתרון חלופי אחר.</p>
			<p class="first">עם זאת, סעיף 38 (ג) (2) לחוק ההוצאה לפועל מדגיש וקובע:</p>
			<p class="first">"על אף האמור בפסקה (1), פורש בשטר המשכנתה או בהסכם המשכון שהסידור החלוף שיועמד לרשות החייב יהיה בהתאם להוראות סעיף קטן זה ולא בהתאם להוראות סעיפים קטנים (א) ו-(ב), והוסברה לחייב משמעות הדבר בשפה ברורה המובנת לו, יחולו לעניין העמדת הסידור החלוף הוראות אלה:</p>
			<p class="first">(א) שווי הסידור החלוף יהיה בסכום המאפשר לחייב לשכור דירת מגורים באזור מגוריו התואמת את צורכי החייב ובני משפחתו הגרים עמו למשך תקופה שלא תעלה על 18 חודשים; ואולם רשם ההוצאה לפועל רשאי להעמיד לרשות החייב ובני משפחתו הגרים עמו סידור חלוף לתקופה ארוכה מהתקופה האמורה אם סבר שקיימות נסיבות מיוחדות המצדיקות זאת;</p>
			<p class="first">(ב) שר המשפטים, באישור ועדת החוקה חוק ומשפט של הכנסת, רשאי לקבוע הוראות לעניין סעיף קטן זה, ובין השאר, לעניין התאמתה של דירת מגורים לצורכי החייב ובני משפחתו הגרים עמו ולעניין הדרך והמועד לביצוע התשלומים בעבור הסידור החלוף".</p>
			<p class="fspace">במקרה של מימוש משכנתה הוטלה על הבנקים חובה להעמיד דיור חלופי במטרה להגן על חייבים. בהתאם לכך, הבנקים מחויבים לדאוג לסידור מגורים חלופי או לפיצוי כספי הולם לחייבים, טרם מימוש הנכס והעברת תמורתו לצורך כיסוי החוב המובטח במשכנתה. עם זאת, בפועל נוהגים הבנקים לעיתים לכלול בשטרי המשכנתה סעיפי ויתור מפורשים על הזכות לדיור חלופי. תיקון סעיף 29 לחוק ההוצאה לפועל,<span class="hafnaya _idGenCharOverride-1"><span>69</span></span> אשר במסגרתו הוסף סעיף 38, צמצם את האפשרות לוויתור על דיור חלופי לנוטלי המשכנתה במקרה של מימוש הנכס. נקבע כי ניתן לכלול ויתור על הגנה זו רק אם פורש במפורש ובאופן מפורט בשטר המשכנתה או בהסכם המשכון כי החייב לא יהיה מוגן ולא יימצא לו דיור חלופי. </p>
			<p class="first">בפועל, אם כך, קיימים היום שני סוגי הסדרים שונים: אלו שנכרתו לפני המועד הקובע (16.5.2009), שעליהם חל ההסדר הישן המאפשר, לכאורה, ויתור מלא על הגנת הדיור החלוף, ואלו שנכרתו לאחר המועד הקובע, שבהם זכות הוויתור על הדיור החלוף מוגבלת בהתאם להגנות הקבועות בסעיף 38 לעיל. לכן חשוב לבחון את האפשרויות העומדות בפניכם לתשלום רכישת הנכס ואת התנאים להלוואה הנלקחת לטובת תשלום עבור הנכס.</p>
			<p class="first">עד כאן עסקנו במימון העסקה – משכנתה – ובהגנות בשלב שבו הדברים משתבשים. מכאן אך נכון הוא לעבור לשאלה שמלווה כל עסקת מקרקעין כבר מההתחלה: מהם חיובי המס שחלים על קנייה ומכירה, מתי הם "נולדים", ועל פי אילו כללים הם נקבעים.</p>
			<h3 class="above">מס רכישה ומס שבח</h3>
			<p class="fspace">מיסים הם חלק בלתי נפרד ממדינה מודרנית. בפשטות, המס הוא המחיר שאזרחים משלמים כדי לאפשר למדינה לממן פעילות ציבורית, לקיים שירותים וליישם מדיניות. למדינה ריבונית הסמכות לקבוע מדיניות המס שלה, להטיל מיסים ולהשתמש בהם לטובת הכלל.</p>
			<p class="first">בדיני המס בישראל קיימת חזקה יסודית שלפיה מס מוטל מכאן ולהבא, ולא למפרע. עיקרון זה נועד להבטיח ודאות משפטית ולהגן על זכות הקניין של הנישום, והוא מקבל ביטוי מיוחד במיסוי מקרקעין, שבו שיעור המס והפטורים נקבעים לפי הדין שחל במועד אירוע המס (למשל, מועד מכירת הזכות במקרקעין). עם זאת, אין מדובר באיסור מוחלט בחוק יסוד. הכנסת מוסמכת, במקרים חריגים, לחוקק הוראה המטילה מס בתחולה רטרואקטיבית, ובלבד שהדבר ייקבע במפורש בחוק. חקיקה כזו נתונה לפיקוח שיפוטי מהותי, בשל החשש מפגיעה בלתי מידתית בוודאות, באינטרס ההסתמכות וביכולתו של הציבור לתכנן את צעדיו הכלכליים.</p>
			<p class="first">בישראל מוטל מס על רכישת ומכירת נכס מקרקעין מכוח חוק מיסוי מקרקעין: ברכישת נכס מקרקעין משולם מס הרכישה על ידי הקונה, ובמכירת נכס מקרקעין משולם מס שבח על ידי המוכר. </p>
			<p class="first">עיקרון המימוש בדיני המס קובע כי חיוב במס על רווח הוני מתעורר רק כאשר מתקיים "אירוע מימוש" של הנכס. כלומר, פעולה שממירה את הזכות בנכס לערך כספי שניתן לכימות ולגבייה. כל עוד בעל הזכות במקרקעין רק מחזיק בנכס והרווח הוא תאורטי (לדוגמה, עליית שווי בשוק), אין מס. בדרך כלל, אירוע המימוש הוא מכירה של זכות במקרקעין, ואז נוצרת חבות במס שבח. עם זאת, הדין מכיר בכך שגם מהלכים תכנוניים או פיזיים מסוימים עשויים להיתפס בפועל כמימוש, אף בלי מכירה סופית של הנכס הבנוי. למשל, כאשר בעל הקרקע מקבל אישור תב״ע משביח, היתרי בנייה או מבצע בנייה מהותית, באופן שמייצר זכויות בנייה ממשיות שניתן למכור או להצמיד לעסקה. ברגע שהוא מנצל את עליית הערך הזאת באופן כלכלי (לדוגמה, מוכר חלק מהזכויות שנוצרו או מתקשר בעסקת קומבינציה), ההתנהגות הזאת עשויה להיחשב "מימוש" לצורכי מס ועשויה להפעיל את מנגנון המס כבר בשלב זה, אף בטרם נמכר הנכס המוגמר בפועל.</p>
			<p class="first">נקודת המוצא בדיני מיסוי מקרקעין היא שיש למסות את העסקה לפי תוכנה הכלכלי האמיתי, ולא רק לפי הלבוש הצורני שניתן לה. כלומר, אין די באופן שבו הצדדים ניסחו את ההסכם או כינו את הפעולה: "הלוואה", "תמורה בעין", "שיתוף פעולה", "אופציה", "מתנה חלקית" ועוד. רשות המיסים ובתי המשפט בוחנים מה הועבר בפועל, איזה ערך כלכלי הוחלף בין הצדדים, מי ויתר על מה, ומי קיבל למעשה זכויות במקרקעין או הטבה הונית. גישה זו מאפשרת לבחון עסקאות מורכבות כגון עסקאות קומבינציה, חלוקת זכויות בנייה או העברת זכויות תכנוניות כנגד שירותי בנייה, לא רק כסט פעולות נפרדות אלא כמהות אחת: מכירה (מלאה או חלקית) של זכות במקרקעין. המשמעות היא שגם אם הצדדים בנו את העסקה כך שנראית "לא מכירה", אם בפועל הועברה תמורה כלכלית כנגד זכות במקרקעין, יראו בכך אירוע מס.</p>
			<p class="first">מיסוי עסקאות במקרקעין בישראל נשען על מספר מקורות משפטיים מצטברים. במרכז עומד חוק מיסוי מקרקעין המטיל מס שבח על מוכר זכות במקרקעין ומס רכישה על הרוכש, וקובע את הגדרות המפתח, חובת הדיווח, תנאי הפטור והסנקציות על אי־דיווח. לצידו עומדות התקנות מכוח החוק, ובהן תקנות מס הרכישה והוראות השעה, המסדירות את מדרגות המס, התקרות וההקלות לאוכלוסיות מסוימות. נוסף על כך, בנסיבות שבהן מכירת נכס מקרקעין מהווה פעילות עסקית (כגון פעילות יזמית או קבלנית), הרווח אינו ממוסה לפי מס שבח אלא כהכנסה חייבת לפי פקודת מס הכנסה<span class="hafnaya _idGenCharOverride-1"><span>70</span></span> לרבות חיובי ביטוח לאומי. בעסקאות חדשות של יזמים וקבלנים חלות גם הוראות חוק מס ערך מוסף, ביחס לחיוב במע"מ ולדיווחים נלווים. במקביל, בעל מקרקעין עשוי לחוב בהיטל השבחה מכוח התוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, המשולם לרשות המקומית במקרה של עליית שווי נכס עקב הקלה תכנונית, הקלה בשימוש או אישור תוכנית. לבסוף, עדיין נדרשים אישורים היסטוריים הנוגעים למס רכוש שבוטל, לצורך רישום העסקה בלשכת רישום המקרקעין. מכלול הסדרים זה יוצר מערך מיסוי רב־שכבתי, שבו כל עסקת מקרקעין מחייבת בחינה מסודרת של כלל החיובים, הפטורים וההקלות הרלוונטיים.</p>
			<p class="first">כמו כן, רשות המיסים מפרסמת הוראות פנימיות המכונות הוראות ביצוע מיסוי מקרקעין, שמטרתן להבהיר הוראה מסוימת בחוק, ולעיתים גם לקבוע הקלות. לדוגמה: הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 1/2025, שבה הוקפאו הסכומים במס רכישה ביחס לדירת מגורים יחידה, ומדרגות מס רכישה שהותקנו לתקופה מיום 16.1.2025 – 15.1.2026, יהיו רלוונטיות עד ליום 15.1.2028.</p>
			<h3 class="above">מס רכישה</h3>
			<p class="fspace">כאמור, מס רכישה הוא מס שמשלם הקונה בעת רכישת זכות במקרקעין בישראל. המס מוטל על מקרקעין המצויים בתחומי מדינת ישראל, ובכלל זה גם באזור יהודה ושומרון, והוא משולם לרשות המיסים באמצעות לשכות מיסוי מקרקעין בהתאם למיקום הזכות. סעיף 9 (א) לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי במכירת זכות במקרקעין הקונה חייב במס רכישה ומסמיך את שר האוצר לקבוע את שיעורי המס – לפי שווי המכירה או בסכומים קבועים – בהתאם לסוג הנכס או סוג העסקה. </p>
			<h3 class="above">מהי דירת מגורים לצורך מס רכישה</h3>
			<p class="fspace">דירת מגורים מוגדרת בסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין כדירה או חלק מדירה (כלומר, גם על רכישת חלק מדירה ייקבע תשלום מס רכישה בהתאם לחלק הנרכש), שבנייתה הסתיימה והיא בבעלות או בחכירה של יחיד, ומשמשת למגורים או מיועדת למגורים לפי טיבה (הדירה נדרשת להיות כזאת שניתן להתגורר בה, ושכל התשתיות בה פועלות ומאפשרות שימוש למגורים). </p>
			<p class="first">דירה שבנייתה טרם הסתיימה יכולה להיחשב "דירת מגורים" לעניין מס רכישה, ובלבד שקיימת התחייבות מצד המוכר לסיים את הבנייה.<span class="hafnaya _idGenCharOverride-1"><span>71</span></span> לכן, גם ברכישת דירה יד ראשונה מקבלן, שבנייתה טרם הסתיימה, על הנייר, הרוכשים יהיו זכאים לתשלום מופחת (דירה שאינה למגורים, תשלום המס בגינה גבוה מאוד ומגיע גם ל־8% משווי הנכס) במס רכישה כיוון שהדירה תוגדר דירת מגורים למרות שבנייתה טרם הסתיימה. המחוקק ביקש להעניק הקלה גם לרוכשי דירות הנמצאים בתהליך בנייה שטרם הסתיימה.</p>
			<h3 class="above">הגדרת דירת מגורים בפסיקת בית המשפט העליון</h3>
			<p class="fspace">בית המשפט העליון קבע כי לצורך דיני מיסוי מקרקעין יש לפרש את המונח דירת מגורים בהתאם לשני מבחנים עיקריים:</p>
			<p class="first">1.	<span class="bold">המבחן האובייקטיבי –</span> בוחן את טיבה הפיזי של הדירה ואת האפשרות להשתמש בה למגורים בפועל. דירה תיחשב כדירת מגורים אם היא ראויה למגורים או שניתן להכשירה לכך בהשקעה סבירה, גם אם במועד הרכישה אינה ראויה למגורים.<span class="hafnaya _idGenCharOverride-1"><span>72</span></span></p>
			<p class="first">2.	<span class="bold">המבחן הסובייקטיבי</span> <span class="bold">–</span> מתייחס לכוונת הרוכש או הבעלים להשתמש בנכס למגורים. גם אם מצבה של הדירה במועד הרכישה ירוד או שהיא טרם גמורה, כאשר קיימת כוונה ממשית לשפצה או להשלים את הבנייה לצורך מגורים – ניתן לראותה כדירת מגורים לעניין מס רכישה.<span class="hafnaya _idGenCharOverride-1"><span>73</span></span> </p>
			<p class="fspace">גישה זו יושמה גם לגבי דירות המכונות מעטפת – המבנה הבסיסי הושלם אך טרם בוצעו עבודות הגמר – ובלבד שהוכחה כוונה ממשית לשימוש למגורים בעתיד הקרוב. </p>
			<h3 class="above">מהי דירה יחידה לעניין מס רכישה</h3>
			<p class="fspace">דירה יחידה מוגדרת כדירת מגורים שהיא דירתו היחידה של הרוכש בישראל. לעניין זה, דירת מגורים תיחשב כדירה יחידה גם אם לרוכש קיימת בעלות נוספת בדירה אחרת, ובלבד שחלקו באותה דירה אינו עולה על שליש.</p>
			<p class="first">ההגדרה הורחבה (בהתאם לתיקון מס' 85 לחוק שנכנס לתוקפו ביום 1.5.2016) כך שתכלול גם רוכש המחזיק בזכויות בדירת מגורים שהתקבלה בירושה, ובלבד שחלקו באותה דירה אינו עולה על מחצית.</p>
			<p class="first">תכלית ההבחנה נועדה להקל על רוכשים הרוכשים את דירתם היחידה לצורכי מגורים, ולהבחין בינם ובין רוכשים נוספים המחזיקים בדירות להשקעה או לצורכי מסחר, וזאת במסגרת מדיניות מיסוי המקרקעין של המחוקק.</p>
			<p class="first">תקנה 2(2) לתקנות מיסוי מקרקעין<span class="hafnaya _idGenCharOverride-1"><span>74</span></span> קובעת כי יש לשלם מס רכישה על דירת מגורים באופן מדורג ובהתאם לשווי העסקה. מדרגות המס מתעדכנות מעת לעת, והמספרים שלהלן נכונים למועד כתיבת ספר זה:</p>
			<h3 class="above">מדרגות מס רכישה בגין דירה יחידה </h3>
			
				 <span class="bold">0%</span> על חלק השווי עד 1,978,745 ש"ח (פטור מלא).
				 <span class="bold">3.5%</span> על חלק השווי שמעל 1,978,745 ש"ח ועד 2,347,040 ש"ח.
				 <span class="bold">5%</span> על חלק השווי שמעל 2,347,040 ש"ח ועד 6,055,070 ש"ח.
				 <span class="bold">8%</span> על חלק השווי שמעל 6,055,070 ש"ח ועד 20,183,565 ש"ח.
				 <span class="bold">10%</span> על חלק השווי שמעל 20,183,565 ש"ח ועד בכלל.
			
			<h3 class="above">הבחנה בין מדרגות מס רכישה בדירה יחידה ובין חישוב רגיל</h3>
			<p class="fspace">החוק מבחין בין שתי שיטות חישוב במס רכישה:</p>
			<p class="first">1.	חישוב רגיל – חל על מי שרוכש זכות במקרקעין ובבעלותו דירת מגורים נוספת, כלומר מחזיק בשתי דירות או יותר. </p>
			<p class="first">2.	חישוב מוטב לדירה יחידה – חל על יחיד תושב ישראל שבבעלותו דירת מגורים יחידה כהגדרתה בחוק.</p>
			<h3 class="above">מס רכישה כאשר אין מדובר בדירה יחידה</h3>
			<p class="fspace">מס רכישה על זכות מקרקעין שאינה דירת מגורים יחידה, כולל בין היתר את המקרים הבאים:</p>
			<p class="first">א.	רכישת זכות שאינה דירת מגורים כמו למשל קרקע, מגרש (חקלאי, לבנייה או אחר), חנות, משרד או מחסן. שיעור המס בגין רכישת הזכות ימוסה ב־6% משווי העסקה.</p>
			<p class="first">ב.	<span class="bold">רכישת דירת מגורים נוספת</span>, כלומר כשלרוכש כבר קיימת דירת מגורים בבעלותו, שיעור המס אינו מדורג מן הדרגה הנמוכה ביותר כפי שקיים ברכישת דירה יחידה, אלא חל מהשקל הראשון בשיעורים הבאים:</p>
			<p class="letterin">	<span class="bold">1.	</span>8% על חלק שווי הדירה עד לסכום של 6,055,070 ש"ח.</p>
			<p class="letterin">	<span class="bold">2</span><span class="bold">.	</span>10% על חלק שווי הדירה העולה על 6,055,070 ש"ח.</p>
			<p class="fspace">	שיעורים אלה חלים על רוכש דירת מגורים שאינה דירה יחידה כהגדרתה בחוק, לרבות רוכש דירה שנייה, שלישית וכדומה, והם נגבים מן השקל הראשון ללא פטור התחלתי. </p>
			<p class="first">	מדיניות מס זו נועדה לבטא הבחנה בין רוכשי דירה למגורים של עצמם (דירה היחידה בבעלותם) ובין רוכשים לשם החזקת דירות נוספות כהשקעה.</p>
			<p class="first">ג.	<span class="bold">תושב חוץ הרוכש דירת מגורים</span>, הדין קובע כי ההטבות והמדרגות המופחתות החלות על דירה יחידה אינן חלות על תושב חוץ, ואינן חלות על תאגיד (חברה בע"מ וכיוצא בזה).</p>
			<p class="first">	לכן, תושב חוץ הרוכש דירת מגורים בישראל אינו זכאי למדרגות מס הרכישה של דירה יחידה, גם אם זו דירתו היחידה בישראל ואף אם אין בבעלותו דירה במדינה אחרת. הוא מחויב במס רכישה לפי אותן מדרגות החלות על רכישת דירת מגורים נוספת, כלומר בשיעור של 8% ו־10% בהתאם לשווי הדירה.</p>
			<p class="first">ד.	<span class="bold">חברה, או תאגיד, הרוכשת דירת מגורים</span> אינה נהנית מהמסלול המוטב של דירה יחידה, ומשלמת מס רכישה לפי שיעורי דירה נוספת, מן השקל הראשון.</p>
			<p class="first">	נורמה זו נועדה לחדד את ההבחנה של המחוקק בין רוכש פרטי הרוכש דירת מגורים לצורכי המגורים שלו עצמו, ובין רוכשים שמטרתם החזקת דירות נוספות כהשקעה או רישום דירות למגורים באמצעות חברה (ישות תאגידית). בכך מבקש המחוקק למנוע עקיפה של משטר מס הרכישה באמצעות רכישה "דרך חברה" או באמצעות רכישה על ידי מי שאינו תושב ישראל.</p>
			<p class="first">ה.	<span class="bold">משפרי</span><span class="bold"> דיור – החזקה זמנית בשתי דירות</span> </p>
			<p class="first">	סעיף 9(ג1א)(2)א(2) לחוק מיסוי מקרקעין קובע הקלה שלפיה רוכש שהתקיים לגביו התנאי להלן ייחשב כרוכש דירה יחידה לעניין מס רכישה, גם אם בתקופת הביניים מוחזקות בידיו שתי דירות, וזאת בכפוף למכירת הדירה הראשונה בתוך פרק זמן מוגבל.</p>
			<p class="letterin">	<span class="bold">1</span>. רכישת דירה יד שנייה (דירה קיימת ממוכר פרטי): במקרה שהרוכש קונה דירה חלופית, קיימת (יד שנייה), עליו למכור את הדירה המקורית בתוך 24 חודשים ממועד רכישת הדירה החדשה. הארכה זו נועדה לסייע לרוכשים ולתת להם גמישות מעבר בין דירות, בין היתר בשל תנאי השוק (אינפלציה, מלחמה ואחרים) והקושי למכור דירה קיימת בפרק זמן קצר.</p>
			<p class="letterin"><span class="bold">	2. </span>רכישת דירה חדשה מקבלן/יזם (כמו גם דירה על הנייר): במקרה שהרוכש קונה דירה חדשה מקבלן או מיזם, הזכאות להיחשב כבעל דירה יחידה נשמרת כל עוד ימכור את הדירה המקורית בתוך 12 חודשים ממועד מסירת החזקה בפועל בדירה החדשה (כלומר, מיום קבלת המפתח/האכלוס ולא בהכרח ממועד החתימה על ההסכם). מצב דברים זה מאפשר לרוכש של דירה על הנייר ליהנות בפועל מתקופת הקפאה ארוכה יותר: הוא יכול לרכוש היום דירה שבנייתה תושלם, למשל, רק בעוד כשנתיים, להמתין עד למסירת החזקה בפועל, ורק אז מתחיל מניין 12 החודשים למכירת הדירה המקורית. מבחינה תכנונית, המשמעות היא שבתרחיש כזה הרוכש נהנה ממעמד של דירה יחידה לצורך מס הרכישה לאורך פרק זמן מצטבר שיכול להגיע לכשלוש שנים (תקופת הבנייה עד המסירה ועוד 12 חודשים ממסירת החזקה), אף על פי שבכל אותה תקופה יש בבעלותו יותר מדירה אחת.</p>
			<h3 class="above">החרגות במניין הדירות </h3>
			<p class="fspace">לצורך קביעת מספר הדירות המיוחס לרוכש, וכתנאי לזכאותו לחישוב מס רכישה במסלול של דירה יחידה, קובע סעיף 9(ג1ג)(4)(א) לחוק מיסוי מקרקעין כי דירות מסוימות לא יובאו במניין הדירות של הרוכש בהתאם לפירוט שלהלן: </p>
			<p class="first">1.	דירה המושכרת בשכירות מוגנת: דירת מגורים שהושכרה בשכירות מוגנת לפני יום 1.1.1997 – לא תובא במניין הדירות של הרוכש.</p>
			<p class="first">2.	החזקה חלקית בשיעור שאינו עולה על שליש: דירת מגורים שבה חלקו של הרוכש אינו עולה על שליש, לא תיחשב כדירה נוספת לצורך מניין הדירות. לכן, אין שייכות אם מדובר בדירה שבה שותפים נוספים (למשל אחים, יורשים), כל עוד שיעור ההחזקה של הרוכש עצמו בדירה אינו עולה על למעלה משליש.</p>
			<p class="first">3.	דירת ירושה בחלקיות מופחתת: דירת מגורים שהרוכש מחזיק בה עקב ירושה, כאשר חלקו בה אינו עולה על מחצית, לא תובא במניין הדירות. בכך מבחין החוק בין בעלות רגילה לבעלות שמקורה בירושה, ומכיר בכך שאין לראות יורש "פסיבי" כבעל דירה לצורך שלילת הטבת המס ברכישת דירתו למגורים.</p>
			<p class="fspace">לסיכום: לצורך בדיקת מעמדו של הרוכש כבעל דירה יחידה, אין למנות </p>
			<p class="first">(א) דירה שהושכרה בשכירות מוגנת לפני 1.1.1997; </p>
			<p class="first">(ב) דירה שבה בעלותו של הרוכש מוגבלת עד שליש; </p>
			<p class="first">(ג) דירת ירושה שבה חלקו מוגבל עד מחצית. </p>
			<p class="first">הוראות אלה מצמצמות את מניין הדירות המשויכות לרוכש ובכך עשויות לשמר או להקנות לו מעמד רוכש דירה יחידה, אף אם באופן רשמי יש לו זכויות נוספות בנכסים למגורים.</p>
			<h3 class="above">חזקת התא המשפחתי במס רכישה</h3>
			<p class="fspace">חוק מיסוי מקרקעין קובע חזקה<span class="hafnaya _idGenCharOverride-1"><span>75</span></span> שלפיה ביחס למס רכישה ייראו רוכש דירת מגורים, בן/בת זוגו וילדיהם הקטינים (עד גיל 18), כרוכש אחד. כלומר, בני הזוג וילדיהם הקטינים נתפסים כיחידת מס אחת, כך שהדירות המוחזקות בידי מי מהם ייספרו כולן במניין הדירות של אותו רוכש בתא משפחתי אחד. החזקה אינה חלה במקרה שבני הזוג חיים דרך קבע בנפרד, ותכליתה למנוע תכנוני מס מלאכותיים המבוססים על פיצול רישום דירות בין בני משפחה, במטרה ליהנות שלא כדין מהטבות דירה יחידה, וכן למנוע ניצול דומה גם בצד המכירה לעניין מס שבח.</p>
			<p class="first">עם זאת, חזקה זו ניתנת לסתירה. בית המשפט העליון בהלכת שלמי<span class="hafnaya _idGenCharOverride-1"><span>76</span></span> עסק בשאלת תחולת "חזקת התא המשפחתי" לעניין מס רכישה, ובפרט: באילו נסיבות רשאית רשות המיסים לראות בני זוג כרוכש אחד, ובאילו נסיבות ניתן להתייחס אל כל אחד מבני הזוג כאל נישום נפרד. בית המשפט קבע כי אין לראות את החזקה כחזקה חלוטה, וכי ניתן להוכיח, בנסיבות מסוימות, כי לכל אחד מבני הזוג קיימת התנהלות רכושית נפרדת, עד כדי כך שיש להתייחס אליהם כשני "רוכשים" שונים לצורכי מס רכישה (וכן לצורכי מס שבח). </p>
			<p class="first">המשמעות המעשית: בנסיבות מתאימות, בן זוג אחד עשוי להיחשב כרוכש דירה יחידה גם אם לבן הזוג האחר יש דירת מגורים בבעלותו.</p>
			<p class="first">הוצבו שני תנאים מצטברים לסתירת חזקה זו:</p>
			<p class="first">1.	<span class="bold">הסדר רכושי</span><span class="bold"> נורמטיבי מחייב</span> – קיומו של הסכם ממון או הסדר רכושי שקובע הפרדה רכושית מוחשית וברורה ביחס לזכויות בדירת המגורים. אין די בהצהרה כללית על רכוש נפרד. נדרשת קביעה ספציפית המייחסת את הדירה לצד מסוים בלבד.</p>
			<p class="first">2.	<span class="bold">יישום בפועל של ההפרדה</span> – הוכחה שההתנהלות הכתובה בהסכם אכן ממומשת בחיי היום־יום, ולא מדובר במסמך למראית עין. הנטל כאן מוטל על הנישום (בעל השומה של מס רכישה או מס שבח). על בני הזוג להראות כי ההתנהלות הכלכלית והשימוש בפועל בדירה עקביים עם ההפרדה הנטענת.</p>
			<p class="fspace">לשם בחינת התנאי השני, הפסיקה מפעילה שורה של מבחני עזר ראייתיים. מבחנים אלה אינם רשימה סגורה, אך משמשים רמז או סימן לשאלה אם ההפרדה הרכושית אמיתית או מלאכותית:</p>
			
				 הנאה משותפת מפירות הנכס: לאיזה חשבון מופקדים דמי השכירות מהדירה? הפקדה לחשבון פרטי מרמזת שזו הפרדה רכושית, אך הפקדה לחשבון משותף, שמשמש את שני בני הזוג, מעידה בפועל על שיתוף כלכלי.
				 נשיאה משותפת בנטל ההוצאות. מי מממן את המשכנתה, הארנונה והתחזוקה של הדירה? אם בן הזוג שאינו בעלים נושא בפועל בתשלומים אלה, הדבר עשוי ללמד כי הדירה היא למעשה נכס משפחתי משותף.
			
			<p class="fspace">התוצאה של סתירת החזקה אינה הצהרתית בלבד. אם בן זוג מצליח להוכיח שהדירה היא רכושו הבלעדי (מבחינה הסכמית ומבחינת התנהלות בפועל), ייתכן שייחשב כרוכש דירה יחידה בעסקה חדשה, ולכן יחויב במס רכישה לפי מדרגות המס המוטבות של דירה יחידה במקום בשיעורי דירה נוספת כפי שפורטו קודם. המשמעות הכספית ברכישת דירות יקרות היא חיסכון שעלול להגיע לעשרות ואף למאות אלפי שקלים.</p>
			<p class="first">עם זאת, חשוב להדגיש כי רשות המיסים ובתי המשפט רואים בחומרה "הסכמי ממון" למראית עין (הסכמים לא אמיתיים) כגון: מסמכים שנחתמים בסמוך לרכישה אך אינם משקפים מציאות כלכלית אמיתית. במצב כזה, לא רק שהטענה להפרדה רכושית תידחה, הרי שעצם המסמך הפיקטיבי עלול לשמש ראיה נגד הנישום בטענה לתכנון מס מלאכותי.</p>
			<p class="first">לסיכום, חזקת התא המשפחתי היא ברירת המחדל. בני הזוג נספרים כישות מיסויית אחת, וכל דירה של מי מהם נספרת נגד שניהם. עם זאת, החזקה ניתנת לסתירה כשמתקיים הסדר רכושי מחייב וברור וגם הוכחה שהסדר זה מיושם הלכה למעשה. במקרים שבהם אכן מוכחת הפרדה אמיתית, ניתן להגיע – באופן חוקי ולגיטימי – להפחתה מהותית במס הרכישה.</p>
			<h3 class="above">פטורים נוספים במס רכישה</h3>
			<p class="fspace">1.	נכה או עיוור – תקנה 11 לתקנות מיסוי מקרקעין מעניקה הטבת מס ייחודית לנכה או לעיוור בעת רכישת דירת מגורים לשם מגוריהם בפועל. </p>
			<p class="first">	המסלולים העיקריים למימוש ההטבה ברכישת דירת מגורים לנכה / עיוור:</p>
			<p class="letterin">	א.	רכישת דירת מגורים יחידה בשווי שאינו עולה על 2,500,000 ש"ח, על חלק השווי עד גובה מדרגת הפטור הראשונה לא ישולם מס רכישה כלל (יינתן פטור מלא). על יתרת השווי שמעל סכום זה ועד לשווי דירה של 2,500,000 ש"ח, יחול שיעור מס רכישה מופחת של 0.5% בלבד.</p>
			<p class="letterin">	ב.	רכישת דירת מגורים שאינה עומדת בתנאי המסלול האמור לעיל (אינה דירה יחידה או דירה יחידה ששווייה עולה על 2,500,000 ש"ח), יחול מס רכישה בשיעור אחיד מופחת של 0.5% משווי הרכישה כולו, מן השקל הראשון. </p>
			<p class="fspace">	הזכאות להטבת המס מותנית בעמידה בהגדרות התקנה, והבחינה מתבצעת במועד הרכישה. בין היתר, נחשב נכה או עיוור:</p>
			
					 מי שנקבעה לו על ידי המוסד לביטוח לאומי דרגת אי־כושר השתכרות לצמיתות בשיעור של 75% לפחות.
					 מי שנקבעה לו דרגת נכות רפואית לצמיתות בשיעור של 100%, או נכות של 90% בחישוב משוקלל (נכות רפואית מצטברת במספר איברים), על בסיס קביעות ועדה רפואית מוסמכת.
					 קטוע גפה (יד או רגל), משותק, או נפגע שהוכרה לו נכות לצמיתות בשיעור של 50% לפחות, בכפוף לקביעה רפואית סטטוטורית.
			
			<p class="first">	חשוב לציין כי ההטבה לפי תקנה 11 מוגבלת: ניתן לממש אותה עד פעמיים לאורך חייו של הזכאי. </p>
			<p class="first">2.	נפגעי פעולות איבה ומשפחות חיילים שנספו במערכה. תקנה 11 לתקנות מיסוי מקרקעין מעניקה הטבת מס ייחודית לנפגעי פעולות איבה ומשפחות נספים במערכה בעת רכישת דירת מגורים לשם מגוריהם בפועל, באותם מסלולים עיקריים שפורטו לעיל.</p>
			<p class="first">	הזכאים לקבל את ההטבה:</p>
			
					 יתומי צה"ל עד גיל 40 (בתנאי שהוכרו כיתומים לפני הגיעם לגיל 21).
					 אלמנות ואלמנים.
					 הורים לחיילים שנספו במערכה הרוכשים דירה למגוריהם, עשויים להיות זכאים להטבה בתשלום מס הרכישה בהתאם לתנאים.
			
			<p class="first">3.	עולים חדשים. תקנה 12 לתקנות מיסוי מקרקעין מעניקה לעולה חדש הקלה משמעותית במס רכישה בעת קניית זכות במקרקעין בישראל, בכפוף לעמידה בתנאים שנקבעו בתקנות ובחקיקה המשלימה.</p>
			<p class="first">שיעורי המס המופחתים בעקבות התיקון לחוק:<span class="hafnaya _idGenCharOverride-1"><span>77</span></span></p>
			<p class="first">א.	על רכישת דירה ששווייה עד לגובה המדרגה הראשונה במדרגות מס הרכישה בסך של 1,988,090 ש"ח, יינתן פטור ממס רכישה.</p>
			<p class="first">ב.	על רכישת דירה ששווייה כגובה המדרגה הראשונה ועד לשישה מיליון ש"ח, גובה מס רכישה יעמוד על שיעור של 0.5%.</p>
			<p class="first">ג.	על רכישת דירה ששווייה 6 מיליון ועד 20 מיליון ש"ח, גובה מס רכישה יחושב לפי מדרגות מס הרכישה הרגילות שפורטו מעלה.</p>
			<p class="first">ד.	על רכישת דירה ששווייה למעלה מ־20 מיליון ש"ח, לא תינתן הטבה.</p>
			<p class="fspace">זכאי לקבל את ההטבה:</p>
			<p class="first">עולה הרוכש זכות במקרקעין בשנה שקדמה לכניסתו לישראל ועד 7 שנים לאחר כניסתו.</p>
			<p class="first">* חשוב לציין כי ניתן לקבל את ההטבה פעם אחת בלבד.</p>
			<p class="fspace">קיימת חובת דיווח, בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין, בדבר העסקה בתוך 30 ימים מיום החתימה על הסכם המכר, וחובת תשלום מס הרכישה (או שבח) בתוך 60 ימים מיום החתימה על ההסכם. אי־דיווח במועד או אי־תשלום במועד גורר קנסות ריביות והצמדות.</p>
			<p class="fspace">חוב על מס רכישה או מס שבח שלא שולם בזמן תופח בשני רבדים עיקריים לפי החוק:<span class="hafnaya _idGenCharOverride-1"><span>78</span></span></p>
			<p class="fspace"><span class="bold">1.	</span>ריבית והצמדה </p>
			<p class="first">על כל סכום מס שלא שולם במועד (מס רכישה או מס שבח), מתווספים הפרשי הצמדה למדד וריבית שנתית על פי החישוב:</p>
			
					 קרן החוב לפי עליית מדד המחירים לצרכן (הצמדה למדד).
					 על הסכום המוצמד מוסיפים ריבית שנתית בשיעור<span class="bold"> </span>4% לשנה, אלא אם שר האוצר קבע שיעור אחר באישור ועדת הכספים. 
			
			<p class="first">למעשה, כל חודש שהחוב לא משולם, הוא אינו נותר בעינו אלא גדל בצמוד למדד ועוד ריבית ריאלית שנתית של כ־4%. במקרים מסוימים, למנהל מיסוי מקרקעין יש סמכות להפחית או לבטל חלק מהפרשי ריבית/הצמדה, אם הוא משתכנע שיש סיבה מוצדקת בהתאם לנסיבות המוצגות בפניו, ושאותן הוא בוחן.</p>
			<p class="fspace"><span class="bold">2.	</span>קנס פיגורים </p>
			<p class="first">בנוסף לריבית והצמדה קיים קנס פיגורים נפרד על עצם האיחור ואי־התשלום בזמן. על אי־תשלום במועד מס רכישה או מס שבח, נוסף קנס בשיעור 0.2% לכל שבוע איחור (או חלק משבוע). וכך המונה ממשיך לרוץ שבוע אחרי שבוע עד שמשלמים. למנהל מיסוי מקרקעין יש סמכות, במקרים מסוימים, להפחית או לבטל חלק מהקנס, כמו כן אפשר לבקש להפחית או לוותר עליו בהינתן סיבה מוצדקת.</p>
			<p class="first">אין כפל ענישה לאותה תקופה. החוק קובע במפורש שלא מטילים במקביל גם קנס על איחור בדיווח וגם קנס על איחור בתשלום על אותה תקופה. </p>
			<p class="fspace">הקלה אחרת החלה במס רכישה באופן כללי בעסקת מתנה היא הפחתת מס רכישה לגובה 1/3 למקבלי המתנה, ואילו נותן המתנה פטור מתשלום מס שבח (ארחיב על עסקה מסוג מתנה בהמשך).</p>
			<p class="first">חשוב להדגיש: הסכומים לקביעת מס הרכישה מתעדכנים מדי שנה, וחשוב במועד הרכישה או המכירה להיות מעודכנים בסכומים הרלוונטיים לאותה תקופה. </p>
			<h3 class="above">מס שבח</h3>
			<p class="fspace">לפי חוק מיסוי מקרקעין, מכירת זכות במקרקעין – ובכלל זה דירת מגורים, מגרש, משרד, חנות או כל נכס נדל"ני אחר – היא אירוע מס המחייב את המוכר בתשלום מס שבח בגין המכירה, אלא אם מתקיים לגביו פטור מפורש הקבוע בחוק.</p>
			<p class="first"> הוראות מס שבח בדין הישראלי נשענות על עיקרון טריטוריאלי: החיוב במס שבח חל על מכירת זכות במקרקעין המצויה בתחום מדינת ישראל, ואינו חל על מכירת נכסים המצויים מחוץ לישראל. משכך, תושב ישראל המוכר נכס מקרקעין בחו״ל אינו חייב במס שבח בישראל בשל אותה מכירה. עם זאת, גם מי שאינו תושב ישראל אך מוכר נכס מקרקעין הנמצא בישראל כפוף למס שבח בגין העסקה.</p>
			<p class="first">סעיף 6 א לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי מס שבח מקרקעין מוטל על השבח שנוצר במכירת זכות במקרקעין. במילים אחרות, החיוב אינו על עצם המכירה, אלא על הרווח ההוני שנוצר למוכר עקב המכירה.</p>
			<p class="first">מס שבח הוא מס על רווח הון, המוטל על מי שמוכר "זכות במקרקעין" או "זכות באיגוד מקרקעין", ובלבד שהזכות אינה מהווה עבורו מלאי עסקי (כגון אצל יזם נדל״ן או קבלן, שהמכירה אצלם עשויה להתחייב במס הכנסה רגיל). גם הפקעה שבגינה משלמים פיצויים עשויה להיחשב מכירה, ובהתאם לכך עשויה לקום חבות במס שבח גם ביחס לפיצויים. חבות המס נוצרת רק אם אכן נוצר למוכר רווח – כלומר עלייה בערך הנכס בין מועד הרכישה למועד המכירה. הרווח הזה (השבח) מחושב כהפרש בין שווי המכירה ובין עלות הרכישה המתואמת, בניכוי הוצאות מותרות לפי סעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין (למשל: שכר טרחת עורך דין בעסקת הרכישה ובעסקת המכירה, דמי תיווך, הוצאות השבחה ושיפור הנכס, היטל השבחה, אגרות, תשלומים לשמאי, מודד או אדריכל וכדומה). החוק מסדיר גם מה נחשב "יום מכירה", מהו "שווי המכירה", ואיך נקבעת עלות הרכישה לצורך מס. מכאן שמס שבח אינו מוטל מעצם ההעברה, אלא רק כאשר צמח שבח אמיתי. עם זאת, במכירת דירת מגורים עשוי לחול פטור מלא או חלקי ממס שבח, בהתקיים התנאים הקבועים בחוק.</p>
			<p class="first">לדוגמה: אדם קנה דירת מגורים בשנת 2015 במחיר של 2,000,000 ש"ח. במהלך השנים הוא הוציא 100,000 ש"ח על שיפוץ יסודי שמעלה את ערך הדירה (שיפוץ מבנה ותשתיות). ההוצאה הזאת נחשבת כהשקעה בנכס וניתנת לקיזוז בחישוב השבח. בשנת 2025 הוא מוכר את הדירה ב־3,200,000 ש"ח. במקרה מעין זה השבח יחושב כך: ממחיר המכירה יופחתו מחיר הרכישה ועוד הוצאות השיפוץ, התוצאה = 1,100,000 ש"ח שעליהם יחול באופן עקרוני מס השבח (אלא אם יש פטור או חישוב מיוחד וכו').</p>
			<p class="first">סעיף 19 לחוק מיסוי מקרקעין קובע את המונח יום המכירה או יום הפעולה כיום שלפיו מחושבים השבח והמס. ככלל, יום המכירה הוא יום חתימת ההסכם. בנסיבות מיוחדות נקבע יום המכירה באופן שונה: </p>
			<p class="first">-	מכירה או פעולה באיגוד באמצעות הוצאה לפועל – ייחשב יום המכירה כיום שבו הושלמה המכירה או הפעולה על ידי הרשות המוסמכת לכך.</p>
			<p class="first">-	הפקעה – יום המכירה ייקבע כיום שבו הועבר הפיצוי בגין הזכות שהופקעה; לחלופין, יום מתן פסק הדין הסופי, במקרה שבו נקבע סכום פיצוי העולה על 50% מן הסכום שהועמד למי שהופקעה ממנו הזכות.</p>
			<p class="first">-	במקרה של מכירת נכס של אדם שמונה לו אפוטרופוס, או במקרה של מכירת דירה לאדם שהופעל לו ייפוי כוח מתמשך (כמו גם מכירת נכס של קטין, פסול דין, מנהל עיזבון או נאמן), הפרקטיקה הנוהגת הינה חתימה על הסכם מכר כשהעסקה מדווחת למיסוי מקרקעין, הצדדים יחויבו במס רכישה ומס שבח בהתאם לפטורים ונסיבות כל עסקה לגופה וממתינים לאישור העסקה על ידי בית משפט.</p>
			<p class="fspace"><span class="bold">חוזה על תנאי ויום המכירה </span>חוזה על תנאי הוא חוזה שבו תוקפו, תחילתו או סיומו, מותנים בהתקיימות אירוע עתידי ואי־ודאי (״תנאי מתלה״ או ״תנאי מפסיק״<span class="hafnaya _idGenCharOverride-1"><span>79</span></span>). עד להתקיימות התנאי המתלה, למשל אישור העסקה על ידי בית המשפט, קיימת התחייבות חוזית שתלויה ועומדת, אולם עצם תחולת החיובים ומהות הזכויות עשויים להיות מעוכבים. משהתקיים התנאי, החוזה נכנס לתוקפו או חדל מלהתקיים, לפי טיבו של התנאי. מושג זה חשוב במיוחד בדיני מיסוי מקרקעין, שכן בקביעת יום המכירה נדרש לעתים להבחין האם מדובר בחוזה מכר מחייב שעליו הותלה ביצוע, או בהסדר מותנה שבו עצם היווצרות החוזה תלויה בהתקיימות התנאי, באופן שהחיוב במס ייקבע רק ממועד התקיימות אותו תנאי. סעיף 27 לחוק החוזים קובע את המסגרת הנורמטיבית לחוזה התלוי בתנאי. 	</p>
			<p class="first">יום המכירה בחוזה על תנאי נקבע לפי טיבו של התנאי המתלה ולפי השאלה האם הצדדים התקשרו כבר בעסקה מחייבת. כאשר מדובר בחוזה מכר שנכרת כדין, והעברת הזכויות או ביצוע ההתחייבויות תלויים בהתקיימות תנאי מתלה (למשל קבלת אישור בנק, רשות או צד שלישי), סעיף המכר כבר נוצר והדין נוטה לראות ביום החתימה על החוזה כיום המכירה לצורכי מס שבח, גם אם מימוש ההתחייבויות נדחה. לעומת זאת, כאשר המסמך שמכונה "חוזה" הוא למעשה התחייבות מותנית מראש שלא יוצרת כלל חיוב הדדי עד להתקיימות התנאי (כלומר הצדדים התכוונו שלא תהיה עסקה מחייבת לפני כן, מבחינה מהותית מדובר באופצייה או בהסדר טרום חוזי), יום המכירה ייקבע כיום שבו התנאי התקיים ונוצרה לראשונה התחייבות מכר מלאה. לכן, בבחינת יום המכירה בחוזה מותלה אין די בלשון "תנאי מתלה" בהסכם, ויש לבחון את מהות ההתקשרות: האם כבר נוצר חוזה מכר מחייב שתוקפו רק נדחה, או שמא הצדדים ביקשו שלא שתקום עסקה כלל עד להתרחשות אירוע עתידי מסוים.</p>
			<p class="first">בהתאם לעקרונות סעיף 27, כאשר החוזה נכרת וממילא מחייב – גם אם קיים תנאי מתלה לביצוע – הנטייה היא לראות ביום החתימה את יום המכירה לצורכי מס שבח. ואילו כאשר עצם כריתת החוזה תלויה בתנאי (בפועל, אפשרות, אופציה או התחייבות מוקדמת), יום המכירה יידחה למועד התקיימות התנאי.</p>
			<p class="fspace"><span class="bold">דוגמאות עיקריות</span>:</p>
			<div class="_idGenObjectLayout-1">
				<div id="_idContainer007">
					
				</div>
			</div>
			<div class="_idGenObjectLayout-1">
				<div id="_idContainer008">
					
				</div>
			</div>
			<p class="fspace">בכל אחד מן המקרים הללו, יום המכירה נקבע לפי המועד שבו ההעברה הקניינית נעשית מחייבת מבחינה משפטית, גם אם לא נכרת חוזה מכר פרטי רגיל בין הצדדים. במילים אחרות, במקרים שבהם הזכות במקרקעין עוברת מכוח דין, צו שיפוטי או הליך מימוש, יום המכירה אינו תלוי בקיומו של חוזה פרטי בין הצדדים, אלא נקבע לפי המועד שבו ההעברה נעשית מחייבת מבחינה משפטית – בין אם מדובר ביום כניסת צו ההפקעה לתוקף, ביום מתן פסק הדין, או ביום אישור מכירה על ידי בית המשפט או רשות מוסמכת אחרת.</p>
			<p class="first">במסגרת דיני מס השבח,<span class="hafnaya _idGenCharOverride-1"><span>80</span></span> שווי המכירה אינו נקבע אך ורק לפי התמורה הנקובה בהסכם בין הצדדים, אלא לפי שווי הזכות שנמכרה בפועל. עיקרון זה נועד לשקף את הערך הכלכלי האמיתי של העסקה ולהבטיח שמס השבח יחול על הרווח הריאלי ולא על סכום שנקבע באופן מלאכותי או חלקי בלבד. כך, מקום שבו נמכר נכס מקרקעין במחיר הנמוך משמעותית משווי השוק, או בעסקה שבה התמורה ניתנת לא בכסף אלא בזכויות אחרות (כגון דירות שייבנו בעתיד בעסקת קומבינציה), רשות המיסים תבחן את שווי השוק של הזכות שהועברה, ותראה בו את שווי המכירה לצורך חישוב השבח. </p>
			<h3 class="above">כלל שווי הזכות במס שבח </h3>
			<p class="fspace">כלל שווי זכות הוא העיקרון שלפיו שווי המכירה לצורכי מס שבח אינו נקבע רק לפי מה שנכתב בהסכם, אלא לפי השווי האמיתי של מה שהועבר. כלומר, לצורך חישוב מס שבח בוחנים את הערך הכלכלי בפועל של הזכות במקרקעין שנמכרה (או הועברה בדרך אחרת), ולא בהכרח את המחיר החוזי הכתוב או את אופן התשלום (אם שולמה התמורה במזומן או בטובות הנאה אחרות).</p>
			<p class="first">לדוגמה, אם בעל קרקע מעביר ליזם מחצית מהמגרש, ובתמורה היזם מתחייב לבנות עבורו בעתיד שתי דירות גמורות, שווי המכירה לצורך מס שבח לא ייקבע לפי אפס שקלים, כי לא הועבר כסף במועד ההסכם, אלא לפי השווי הכלכלי של אותן דירות עתידיות ושל חלק הקרקע שנמסר בפועל.</p>
			<p class="first">נטל ההוכחה לעניין שווי המכירה מוטל בראש ובראשונה על הנישום. עליו להראות כי התמורה שנקבעה בעסקה משקפת שווי שנקבע בתום לב ובנסיבות שוק רגילות, ולא כתוצאה מתכנון מלאכותי שנועד להפחית את המס. כאשר רשות המיסים סבורה שהתמורה החוזית נמוכה (או גבוהה) באופן בלתי סביר ביחס לשווי השוק, היא רשאית להתערב ולקבוע שווי שונה לצורך המס. במצב כזה, אם הנישום מבקש לעמוד על השווי החוזי, עליו להביא ראיות – כגון חוות דעת שמאית, עסקאות השוואה, נסיבות מיוחדות של הנכס או העסקה – כדי להוכיח כי שווי המכירה שנרשם בהסכם נקבע בתום לב ומשקף את הערך הכלכלי האמיתי של הזכות שנמכרה.</p>
			<p class="first">בבחינת שווי המכירה לצורכי מס שבח, יש חשיבות לשאלת טיב היחסים בין הצדדים לעסקה. כאשר מתקיימים ביניהם יחסים מיוחדים – כגון קרבה משפחתית, שליטה תאגידית, תלות עסקית מובהקת או אינטרס משותף – גובר החשש כי התמורה שנקבעה אינה משקפת שווי שוק אמיתי, אלא מחיר שהושפע משיקולים זרים (העדפה, העברת עושר בתוך המשפחה, תכנון מס ועוד). במקרים אלה רשאית רשות המיסים שלא לקבל את התמורה החוזית כבסיס לחישוב השבח, ולבחון את העסקה לפי שווי שוק אובייקטיבי של הזכות שנמכרה, תוך הסתמכות על חוות דעת שמאיות ועסקאות השוואה. יחסים מיוחדים אינם פוסלים את העסקה כשלעצמה, אך הם עלולים לפגום במשקל הראייתי (הראיות שמביאים להוכחת שווי המכירה והמשקל שייחסו לכל ראייה וראייה למשל: שמאי בלתי תלוי, עסקאות שנעשו בסביבה ועוד) של המחיר המוסכם ולפתוח פתח להתאמת שווי המכירה לצורכי מס. עם זאת, יחסים עסקיים כשלעצמם אינם בהכרח יחסים מיוחדים. למשל, בעל בית ודייר או חוכר, כל עוד הקשר העסקי אינו מגביל את המוכר למכור את הזכות או הנכס בשוק החופשי (ככל שהצדדים ידווחו נתונים נכונים ומתאימים למצב השוק אין מניעה שיתקשרו ביניהם בעסקה, ואם יתהוו תנאים מיוחדים כמו: מצב נכס הרוס שבגינו הופחת המחיר, יתקבל שווי העסקה המוצהר של הצדדים. כלומר: לא נפסלת עסקה באופן אוטומטי בין צדדים מיוחדים לעסקה, וכל עסקה נבחנת לגופה).</p>
			<p class="first">לסיכום, חישוב מס שבח נעשה באופן ישיר: תחילה נקבע השבח כפער בין שווי המכירה ובין עלות הרכישה המתואמת (מחיר הקנייה בצירוף הוצאות והשבחות הוניות מותרות), בהפחתת הוצאות<span class="bold"> </span>מכירה מותרות. ורק אם נוצר שבח, קמה חבות במס.</p>
			<h3 class="above">פטורים והקלות במכירת דירת מגורים</h3>
			<p class="fspace">שאלת הזכאות לפטור ממס שבח היא מהותית בכל עסקת מקרקעין, שכן היא עשויה להשפיע באופן ניכר על כדאיות העסקה ועל התוצאה הכלכלית נטו של המוכר. החוק בתחום זה מורכב ורווי תנאים, סייגים והגדרות, ואף עובר עדכונים תכופים. לכן, בטרם מכירה של דירת מגורים, או כל נכס נדל״ן אחר, חשוב לערוך בדיקה קפדנית של מצב המוכר ושל הוראות החוק הרלוונטיות. </p>
			<p class="first">המחוקק הישראלי הכיר בכך שדירת מגורים בישראל נרכשת לרוב למגורים של אנשים פרטיים, ולא כפעילות עסקית למטרות רווח. בהתאם נקבעו בחוק פטורים והקלות במכירת דירת מגורים, הניתנים רק בהתקיים תנאים מסוימים המבחינים בין נכס להשקעה ובין דירת מגורים פרטית.</p>
			<h3 class="above">פטורים ממס שבח</h3>
			<p class="fspace">פטור ממס שבח בגין דירת מגורים יחידה, הקבוע בסעיף 49 ב (2) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ״ג-1963, נועד להקל על בעלים של דירת מגורים יחידה המשמשת אותם למגורים פרטיים, ולהבחין בינם ובין מחזיקי מלאי דירות לצורכי השקעה. הפטור ניתן במכירת דירת מגורים מזכה, שהיא דירתו היחידה של המוכר בישראל (ובאזור כהגדרתו בחוק<span class="hafnaya _idGenCharOverride-1"><span>81</span></span>), ובתנאי שהמוכר היה בעל הזכות בדירה במשך פרק זמן מינימלי שנקבע בחוק, וכי לא עשה שימוש בפטור זה במכירת דירת מגורים אחרת במהלך 18 החודשים שקדמו למועד המכירה. בנוסף, הפטור מוגבל בתקרת שווי: מעל סכום מסוים (המתעדכן מעת לעת) חלק השבח היחסי חייב במס. לצורך בחינת הזכאות לפטור, רואים את המוכר, בן זוגו וילדיהם הקטינים כמוכר אחד, וקיימות הוראות מיוחדות לעניין החזקת דירות נוספות, לרבות באמצעות איגוד, ותקופת חפיפה בין דירה נוכחית לדירה חלופית. המסלול בסעיף 49 ב (2) הוא שער הכניסה המרכזי לפטור ממס שבח בעסקאות מכירת דירת המגורים הפרטית של היחיד, בכפוף לעמידה מדויקת בתנאים המצטברים שקובע החוק. </p>
			<p class="fspace">התנאים הכלליים לקבלת הפטור ממס שבח לפי סעיף 49 ב (2) הם:</p>
			<p class="letterin">	1.	הנכס הנמכר הוא דירת מגורים מזכה – דירה הבנויה ומשמשת למגורים ולא בעיקר לצורכי עסק.</p>
			<p class="letterin">	2.	כשהדירה היא דירת המגורים היחידה של המוכר בישראל (ובאזור), כאשר המוכר בן/בת זוגו וילדיהם הקטינים נחשבים מוכר אחד. </p>
			<p class="letterin">	3.	כשהמוכר מוכר את כל זכויותיו בדירה והחזיק בדירה פרק זמן מינימלי של 18 חודשים לפני המכירה. בתוך כך יש להבחין בסוגי הדירות בקשר עם מניין תקופת ההחזקה. בדירת יד שנייה התקופה נספרת ממועד רכישת הדירה – דהיינו מתאריך חתימת חוזה המכר – ואילו בדירה חדשה מיד ראשונה (מקבלן או מיזם) מניין התקופה מתחיל ממועד קבלת החזקה בפועל בדירה בידי הרוכש. </p>
			<p class="letterin">	4.	כשהמוכר לא עשה שימוש בפטור זה במכירת דירת מגורים אחרת במהלך 18 החודשים שקדמו למכירה, ושאין סיבה אחרת השוללת את תחולת הפטור מכוח הוראות סעיף 49 ב וסעיפים נלווים, לרבות ההוראות בדבר חזקת דירה יחידה, החזקה בדירות נוספות (במישרין או בעקיפין) ותקופות חפיפה בין דירה קיימת לדירה חלופית.</p>
			<p class="fspace">התנאים הנוספים לקבלת הפטור כדירת מגורים יחידה:</p>
			<p class="letterin">	1.	תקרת שווי לפטור. הפטור ממס שבח מוגבל לדירות שמחירן עד סך של 5,008,000  ש"ח. השבח היחסי על חלק שווי הדירה העולה על תקרה זו אינו פטוּר וממוסה במס שבח לפי החלק היחסי מן התמורה. על חלק זה ניתן, במקרים המתאימים, ליהנות מחישוב מס מוטב (חישוב לינארי).</p>
			<p class="letterin">	2.	תושבות המוכר. הפטור לדירה יחידה הוגבל לתושב ישראל. תושב חוץ לא ייחשב זכאי אוטומטית לפטור. הוא נדרש להמציא לרשות המיסים אישור מרשות המס במדינת התושבות ולפיו אין בבעלותו דירת מגורים במדינת התושבות (או לפי הדרישה הספציפית שנקבעה בהוראות המנהל).</p>
			<p class="fspace">במקרה שלמוכר קיימת<span class="underline"> דירה נוספת לצד הדירה הנמכרת, אין</span><span class="underline"> הדבר שולל בהכרח את הזכאות לפטור כדירת מגורים יחידה ובלבד</span><span class="underline"> שהדירה הנוספת עומדת באחד מן התנאים הבאים:</span></p>
			<p class="letterin">	1.	דירה חליפית.<span class="bold"> </span>הדירה הנוספת היא דירה חליפית שנרכשה בתוך 18 או 24 החודשים שקדמו למכירת הדירה שבעבורה מתבקש הפטור (דירה חליפית שנרכשה בין התאריכים 31.5.25-1.6.23, התקופה למכירה בתוך 18 חודשים. דירה חליפית שנרכשה לפני 1.6.23 או החל מ־1.6.25, התקופה למכירה בתוך 24 חודשים). בדירה שנרכשה על הנייר, מניין החודשים יחל מיום קבלת החזקה בפועל בדירה ולא ממועד חתימת החוזה.</p>
			<p class="letterin">	2.	החזקה בשיעור מוגבל. חלקו של המוכר בדירה נוספת אינו עולה על 1/3. ביחס לדירה שהתקבלה בירושה – חלקו של היורש בה אינו עולה על 1/2, ללא קשר למספר הדירות שהיו בבעלות המוריש בעת פטירתו.</p>
			<p class="letterin">	3.	שכירות מוגנת ותיקה. הדירה הנוספת מושכרת בשכירות מוגנת למגורים לפני 1.1.1997.</p>
			<p class="letterin">	4.	דירה נוספת שהתקבלה בירושה לפי סעיף 49ב(5) הדירה הנוספת התקבלה בירושה, ומתקיימים בה שני התנאים שבסעיף 49ב(5)(א-ב):</p>
			
						 המוכר הוא בן זוגו של המוריש, או צאצא של המוריש, או בן זוגו של צאצא המוריש (בן זוג, ילד/ה, חתן / כלה של המוריש).
						 למוריש הייתה דירת מגורים אחת בלבד לפני פטירתו.
			
			<p class="fspace">מכאן שככלל ניתן לנצל את הפטור ממס שבח בגין דירה יחידה פעם אחת בכל 18 או 24 חודשים, בכפוף לעמידה בכל יתר התנאים הקבועים בחוק.</p>
			<p class="first">עמידה מצטברת בתנאים אלה – נוסף על יתר התנאים הכלליים בסעיף 49ב(2) – היא תנאי לקבלת הפטור ממס שבח במכירת דירת מגורים יחידה. </p>
			<p class="first">במקרה של <span class="bold">הורשה</span>, העברת הזכויות במקרקעין מן המוריש אל היורשים אינה נחשבת מכירה לצורכי מס שבח, ולכן אינה יוצרת אירוע מס במועד הפטירה. עם זאת, היורש "נכנס לנעליו" של המוריש: יום הרכישה שלו, לעניין חישוב מס שבח, הוא יום רכישת הנכס על ידי המוריש, והעלות המוכרת היא עלות הרכישה של המוריש (בתוספת ההוצאות המותרות שנצברו לאורך השנים). כאשר היורש מוכר את הנכס בעתיד, השבח יחושב על פי הפער בין שווי המכירה במכירתו ובין עלות הרכישה ההיסטורית של המוריש, ולא רק מן המועד שבו קיבל את הנכס בירושה. כך לדוגמה, אם המוריש רכש נכס במיליון ש"ח, ובשעת פטירתו שוויו היה שני מיליון ש"ח, ורק לאחר מכן היורש מוכר אותו בשלושה מיליון ש"ח, החישוב ייעשה מול המיליון ש"ח ההיסטוריים (בתוספת הוצאות מוכרות), והשבח יכלול את כל עליית הערך לאורך התקופה, לרבות זו שחלה עוד בימי המוריש.</p>
			<p class="first">להמחשת אופן החישוב בהורשה, נניח כי מוריש רכש דירה בשנת 2000 בעלות כוללת מתואמת (מחיר רכישה והוצאות הוניות מותרות כגון מס רכישה, שכר טרחת עורך דין ושיפוץ מהותי) העומדת על 1,000,000 ש"ח. לאחר פטירתו, הדירה עוברת בירושה לבנו מבלי שהעברה זו תיחשב מכירה, ומבלי שייגבה מס שבח במועד הירושה. אם הבן ימכור את הדירה בשנת 2025 תמורת 2,500,000 ש"ח, ולאורך המכירה יישא בהוצאות מותרות נוספות בסך 100,000 ש"ח (תיווך, עורך דין וכדומה), ייחשב השבח כהפרש בין שווי המכירה ובין העלות ההיסטורית המוכרת: 2,500,000 − 1,000,000 − 100,000 = 1,400,000 ש"ח. כלומר, היורש נכנס לנעלי המוריש הן ביום הרכישה והן בעלות ההיסטורית, והמס מוטל על מלוא עליית הערך המצטברת מן מועד רכישת הנכס בידי המוריש ועד מכירתו בידי היורש. </p>
			<p class="first">פן אחר לדירה העוברת בירושה הוא כאשר זכות במקרקעין עוברת בירושה יותר מפעם אחת. שרשרת ההורשות אינה יוצרת שווי רכישה חדש בכל שלב, אלא נשמר העיקרון של ירושה במישרין מן הרוכש המקורי. לעניין מס השבח, כל יורש נכנס לנעליו של המוריש שקדם לו, עד לחזרה לבעלים שרכש את הנכס בעסקה הכרוכה בתמורה. לפיכך, גם אם הדירה הועברה בירושה מן הסבים להורים ומשם לילדים, שווי הרכישה ויום הרכישה לעניין חישוב השבח, בעת מכירתה על ידי הדור השלישי, ייקבעו לפי עסקת הרכישה ההיסטורית הראשונה (שווי הקנייה וההוצאות ההוניות המוכרות של הרוכש המקורי), ולא לפי שוויים המוערך או שווי שוק שלהם במועדי ההורשות הבאות. כך נשמר העיקרון שלפיו ההורשה עצמה אינה מהווה אירוע מס, והמס מוטל רק במועד מכירת הנכס לצד שלישי, על מלוא השבח הכלכלי שנצבר לכל אורך תקופת ההחזקה המצטברת.</p>
			<p class="first">במקרה של <span class="bold">העברה</span><span class="bold"> ללא תמורה</span> (עסקת מתנה) לפי סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין, העברת זכות במקרקעין ללא תמורה מיחיד לקרובו<span class="hafnaya _idGenCharOverride-1"><span>82</span></span> פטורה ממס שבח אצל נותן המתנה. הפטור אינו מוגבל לדירת מגורים בלבד, אלא חל על כל זכות במקרקעין – כגון מגרש, חנות, משרד וכיוצא בזה – כל עוד מדובר בהעברה ללא תמורה בין קרובים כמשמעותם בחוק. בעסקאות אלו נעשה לעיתים שימוש ככלי לתכנון מס חוקי: למשל, העברת דירה במתנה לקרוב יכולה לאפשר לנותן המתנה ליהנות בעתיד ממעמד של דירה יחידה לצורך מס רכישה מופחת ברכישת דירה נוספת, או לזכות בפטור ממס שבח במכירת דירת מגורים מזכה יחידה לפי סעיף 49ב(2) לחוק.</p>
			<p class="first">במצב שבו למוכר שתי דירות, ניתן לעתים לשקול העברה ללא תמורה (מתנה) של אחת הדירות, למשל לילדים, כך שהדירה שנותרה בידיו תיחשב כדירת מגורים יחידה מזכה, ותימכר בפטור ממס שבח. לדוגמה, הורים המחזיקים דירת מגורים יחידה ומעוניינים לרכוש עבורם דירה נוספת ויקרה יותר, יכולים להעביר תחילה את הדירה הקיימת במתנה לילדיהם, בפטור ממס שבח לפי סעיף 62 לחוק. לאחר ההעברה ייחשבו ההורים כמי שאין בבעלותם דירה, ועל כן רכישת הדירה החדשה תיחשב בעבורם כרכישת דירה יחידה, החייבת במס רכישה לפי המדרגות המופחתות החלות על רוכש דירה יחידה, ולא לפי המדרגות הגבוהות החלות על דירה נוספת.</p>
			<p class="first">בנוסף, הדירה החדשה והיקרה שתירכש לאחר מכן עשויה ליהנות בעתיד מפטור מלא ממס שבח במכירת דירת מגורים מזכה יחידה, בכפוף לעמידה בתנאי סעיף 49ב(2) לחוק. לחלופין, ההורים יכולים לבחור להוריש את הדירה החדשה לילדיהם כדירת ירושה יחידה, כך שבעת מכירתה על ידי היורשים, הם יוכלו ליהנות מפטור ממס שבח בגין דירת ירושה, בהתאם להוראות החוק.</p>
			<p class="first"> עם זאת, על עסקת המתנה להיות אמיתית ולא מלאכותית – כלומר עסקה שיש לה תוכן כלכלי ומשפטי ממשי ולא מהלך שהמטרה היחידה שלו היא עקיפת מס ללא שינוי אמיתי בזכויות, אחרת מנהל מיסוי מקרקעין יכול שלא לקבל את העסקה כמתנה וייתכן שהעסקה תחויב במס מלא (כך שאם הדירה עברה לילד/ה אזי שכר הדירה עבורה יופקד בחשבון הבנק של הילד/ה, וחוזה השכירות ייחתם בין השוכר ובין הילד/ה שרשומים כבעליה, תיקונים לדירה ישולמו על ידי מקבל המתנה וכו').</p>
			<p class="first">חשוב לשים לב, מעל כל הפטורים מרחף סעיף 49 ו לחוק מיסוי מקרקעין שקובע סייג לקבלת הפטורים ממס שבח על מכירת דירת מגורים מזכה, מקום שבו הדירה התקבלה במתנה. לעניין זה, מקבל המתנה זכאי לפטור רק לאחר חלוף תקופת צינון, שעניינה החזקת הדירה לפרק זמן מינימלי בטרם מכירתה. ככל שמקבל המתנה אינו מתגורר בדירה דרך קבע, תקופת הצינון עומדת על ארבע שנים מיום קבלת המתנה. אם הוא מתגורר בדירה דרך קבע כבעליה – חלה תקופת צינון של שלוש שנים, שמניינה מיום תחילת המגורים בדירה כבעלים. מתנה בתוך התא המשפחתי המצומצם (הורים וילדים קטינים) פטורה, בדרך כלל, מהחלת תקופת צינון. מכירה שתבוצע בטרם חלוף תקופת הצינון לא תיהנה מהפטורים הקבועים בחוק ותחויב במס שבח בהתאם לחישוב הרגיל.</p>
			<p class="first">דוגמה לתכנון מס ביחס לסעיף 62 (מתנה), 49ב(2) (דירה יחידה), ו־49 ו (תקופת צינון).</p>
			<p class="first">נניח שלהורים יש דירה אחת: ישנה, ששווייה 2,000,000 ש"ח. אותם הורים, להם ילד בוגר (מעל 18), רוכשים לעצמם דירה חדשה ויקרה ששווייה 4,000,000<span class="bold"> </span>ש"ח. כלומר מחזיקים דירת מגורים יחידה ומבקשים לרכוש דירה נוספת, יקרה יותר.</p>
			<p class="first">תחילה הם מעבירים את הדירה הקיימת במתנה לילדם, בפטור ממס שבח בהתאם לסעיף 62 לחוק, כך שלאחר ההעברה אינם מחזיקים עוד בדירה בבעלותם. בשלב הבא, רכישת הדירה החדשה על ידם תסווג כרכישת דירה יחידה, ועל כן תחויב במס רכישה לפי המדרגות המופחתות החלות על רוכש דירה יחידה, במקום המדרגות הגבוהות החלות על רכישת דירה נוספת. </p>
			<p class="first">מנגד, הדירה שהועברה במתנה לילד כפופה להוראות סעיף 49 ו' לחוק, וניתן יהיה למוכרה בפטור ממס שבח, אך רק לאחר עמידה בתקופת הצינון הקבועה בו (שלוש או ארבע שנים, בהתאם לתקופת המגורים בדירה). הדירה החדשה יכולה לשמש את ההורים בעתיד כדירת מגורים יחידה לצורך ניצול הפטור ממס שבח לפי סעיף 49ב(2), או לעבור בירושה לילדיהם כדירת ירושה יחידה, באופן שיאפשר גם להם ליהנות בעתיד מפטור ממס שבח במכירתה, בכפוף להתקיימות יתר תנאי החוק. חשוב לשים לב כי יש לבחון כל מקרה לגופו בנסיבות האישיות של כל מקרה ומקרה.</p>
			<p class="first"><span class="bold">מצב ללא תכנון מס</span> מול <span class="bold">מצב עם תכנון</span><span class="bold"> מס</span> <span class="bold">והחיסכון בפועל</span> </p>
			<p class="first">נניח כי דירה א' נרכשת בעלות של 1,000,000 ש"ח ושווייה ביום המכירה הוא 2,000,000 ש"ח, כך שהשבח בה הוא 1,000,000 ש"ח. דירה ב' נרכשת בעלות של 1,500,000 ש"ח ושווייה ביום המכירה הוא 3,000,000 ש"ח, כך שנוצר בה שבח של 1,500,000 ש"ח. דירה ג' היא דירה חדשה שנרכשת במחיר של 4,000,000 ש"ח. לצורך ההמחשה, נניח שיעור מס שבח אפקטיבי של 25% על השבח הרלוונטי, וכן כי במקרה שבו דירה ג' נרכשת כדירה נוספת (ולא כדירה יחידה), חלה תוספת במס הרכישה בסכום של כ־90,000 ש"ח לעומת המדרגות המופחתות החלות על רכישת דירה יחידה.</p>
			<div class="_idGenObjectLayout-1">
				<div id="_idContainer009">
					
				</div>
			</div>
			<h3 class="above">מבחן שלבי לבדיקת הזכאות לפטור</h3>
			<p class="fspace">הבחינה המעשית לזכאות לפטור ממס שבח לפי סעיף 49ב(2) נעשית בשלושה שלבים עיקריים: </p>
			<p class="first">שלב ראשון: בדיקה האם הנכס הנמכר עומד בהגדרת דירת מגורים.</p>
			<p class="first">שלב שני: בדיקה האם דירת המגורים נכנסת להגדרת דירת מגורים מזכה.</p>
			<p class="first">שלב שלישי: בדיקה האם מתקיימת עילת הפטור כדירת מגורים יחידה, לרבות כל התנאים המפורטים בסעיף 49ב(2) וההוראות הנלוות (תושבות, תקרת שווי, חזקת דירה יחידה, דירות נוספות וכד').</p>
			<p class="first">סעיף 49 א לחוק מיסוי מקרקעין עוסק בתנאים לפטור מס שבח בדירת יוקרה, וסעיף 49א(א1) מציב את תקרת הפטור. הפטור חל רק עד שווי של 5,008,000 ש"ח, מעודכן עד לשנת 2027. החלק היחסי של התמורה שמעל לתקרה אינו פטור וממוסה לפי הכללים הרגילים (ובמקרים מתאימים ניתן חישוב לינארי־מוטב<span class="hafnaya _idGenCharOverride-1"><span>83</span></span> על החלק החייב). התקרה מתעדכנת מעת לעת.</p>
			<h3 class="above">חישוב לינארי רגיל </h3>
			<p class="fspace">הכוונה לחישוב מס שבח המשקף חלוקת השבח לפי "תקופות מס" שונות. כלומר, בוחנים כמה מהשבח שנצבר נוצר בתקופה שבה החוק הקל (או פטר ממס), וכמה מהשבח נוצר בתקופה שבה השבח חייב במס מלא.</p>
			<p class="first">מחלקים את תקופת הבעלות על הדירה לשתי תקופות:</p>
			
				 תקופה עד 1.1.2014 – שבח פטור או חייב בשיעור מס נמוך יותר.
				 תקופה מ־1.1.2014 ואילך – שבח חייב במס מלא (לרוב 25% ליחיד, כל מקרה לגופו).
			
			<p class="first">וכך, אם החזקת בדירה 10 שנים מתוך 15 לפני שמכרת – רק 5 השנים שאחרי 2014 יהיו חייבות במס, באופן יחסי.</p>
			<h3 class="above">חישוב לינארי מוטב </h3>
			<p class="fspace">זהו חישוב מס לינארי מותאם לדירות מגורים, שמאפשר ליהנות מהטבה, גם אם לא מתקיימים כל התנאים לפטור מלא. במילים פשוטות: זהו מנגנון שמאפשר פטור חלקי בתוך החישוב.</p>
			<p class="first">מבנה החישוב:</p>
			
				 השבח שנוצר עד ינואר 2014 – פטור ממס.
				 השבח שנוצר מ־1.1.2014 עד יום המכירה – חייב במס על החלק היחסי.
			
			<p class="first">כלומר, אם הדירה הוחזקה 20 שנה ומתוכן 6 שנים אחרי 2014, רק 6/20 מהשבח חייב במס.</p>
			<p class="first">החישוב הלינארי מוטב רלוונטי במיוחד למי שלא זכאי לפטור מלא לפי סעיף 49ב(2) – פטור דירה מזכה – או למי שמוכר דירה שערכה גבוה מתקרת הפטור (למשל דירת יוקרה). זוהי דרך עדינה למיסוי שבח. לא פטור מלא, אבל מס מופחת משמעותית כי רק חלק יחסי חייב.</p>
			<p class="first">נניח שדירה נרכשה בשנת 2004 ונמכרה בשנת 2024 כלומר הוחזקה 20 שנים. השבח הכולל במכירה הוא 1,000<span class="bold">,</span>000 ש"ח.</p>
			<p class="fspace">החלוקה לתקופות היא:</p>
			
				 תקופה עד 1.1.2014: 10 שנים, 2014-2004.
				 תקופה מ־1.1.2014 ועד המכירה: 10 שנים, 2024-2014. 
			
			<p class="fspace">במסלול הלינארי מוטב:</p>
			
				 השבח שנצבר עד 1.1.2014 – פטור מלא.
				 השבח מ־1.1.2014 – חייב במס שבח רגיל.
			
			<p class="first">כלומר:</p>
			<p class="first">סה״כ שנות החזקה: 20 שנים.</p>
			<p class="first">שנים חייבות במס: 10 שנים.</p>
			<p class="first">חלק חייב = 10/20 = 50% כלומר: 10 שנים חייבות במס לחלק ל־20 שנות החזקה.</p>
			<p class="first">שבח חייב במס: 50% × 1,000,000 = 500,000 ש"ח. כלומר: החלק החייב במס מוכפל בשבח הכולל.</p>
			<p class="first">מס שבח (25%): 500,000 × 25% = 125,000 ש"ח.</p>
			<p class="first">נקודת המוצא בהוצאות מותרות לניכוי במס שבח היא כי מנכים רק הוצאות שלא הותרו, לפי פקודת מס הכנסה, וששולמו לשם רכישה, מכירה או השבחה של הזכות, מיום הרכישה ועד יום המכירה. קיימת חובה בחוק להוכיח את ההוצאות באמצעות קבלות/חשבוניות. ללא אסמכתאות ההוצאה לא תאושר. לכן, שמרו קבלות מקוריות, בנכס ששימש להשכרה וגם לעסק רק הוצאה לשם השבחה/עסקה בנכס הנמכר מוכרת.</p>
			<p class="first">ההוצאות המותרות לניכוי במס שבח לפי סעיף 39 וסעיף 39 א לחוק מיסוי מקרקעין המתייחס לריבית ריאלית<span class="hafnaya _idGenCharOverride-1"><span>84</span></span> שניתן להפחית מחישוב מס השבח הן כדלקמן:</p>
			<h3 class="above">רשימת הוצאות שכיחות המותרות בניכוי</h3>
			
					 השבחה פיזית/תכנונית של הנכס (שיפוץ, תוספת בנייה, מרפסת, עלויות אדריכל/מודד/שמאי/היתרים), כולל שווי עבודה של בעל הזכות/קרוב שהוכח כקרוב.
					 אגרות ורישומים הקשורים לרכישה (טאבו/מנהל/חברה משכנת/עמידר וכו').
					 שכר טרחת עו״ד בעסקת הרכישה ובעסקת המכירה.
					 שכר טרחת שמאי/מודד והוצאות להוכחת הזכות/השווי של הזכות.
					 דמי תיווך ברכישה ובמכירה (בעסקת מכירה לפעמים מעל 2% ולעיתים פחות, בעסקת רכישה לרוב עד 2% והדבר תלוי במשא ומתן שאותו אתם מנהלים מול המתווך).
					 מס רכישה ששולם ברכישה (ייחשב כחלק מעלות הזכות שנרכשה).
					 היטל השבחה ותשלומי חובה שהעירייה דורשת עם הנכס והעברת הזכויות.
					 תשלום לפינוי מחזיק שהחזיק בנכס למעלה משנה ואינו נחשב ל"קרוב" בחוק. 
					 מיסים ייעודיים על הנכס (נדיר היום מס רכוש היסטורי, רלוונטי אם קיים חיוב לפי דין). 
					 בחכירה: סכומי תשלום לבעלים בעד הסכמה לשעבוד/מכירה, ודמי היוון לרמ"י.
					 משכנתה: "דמי עמילות" לבעל המשכנתה – עמלת פירעון/שחרור עד תקרה מסוימת. 
					  ריבית ריאלית מסוימת בכפוף לכללים.
			
			<h3 class="above">לרוב לא יאושרו</h3>
			
				 הוצאות שכבר נוכו במס הכנסה (אין כפל ניכוי).
				 ההלוואה נלקחה לרכישה או השבחה של אותו נכס ובסמוך למועד הרכישה (בין יום הרכישה ועד מועד קבלת החזקה או התשלום האחרון, המוקדם מביניהם).
				 ההלוואה לא נלקחה מ"קרוב". 
				 נדרש שההלוואה תהיה מובטחת באמצעות שעבוד.
				 הניכוי מוגבל עד לגובה ההלוואה או ההשבחה בלבד. 
				 הוצאות שוטפות/תחזוקה שגרתית שאינה משפרת ערך (לדוגמה: תיקונים קטנים, ניקיון, שמירה), אלא אם הוכח שהן השבחה.
			
			<p class="first">טבלת סיכום ודוגמאות להוצאות המותרות בניכוי מס שבח</p>
			<div class="_idGenObjectLayout-1">
				<div id="_idContainer010">
					
				</div>
			</div>
			<div class="_idGenObjectLayout-1">
				<div id="_idContainer011">
					
				</div>
			</div>
			<div class="_idGenObjectLayout-1">
				<div id="_idContainer012">
					
				</div>
			</div>
			<div class="_idGenObjectLayout-1">
				<div id="_idContainer013">
					
				</div>
			</div>
			<div class="_idGenObjectLayout-1">
				<div id="_idContainer014">
					
				</div>
			</div>
			<div class="_idGenObjectLayout-1">
				<div id="_idContainer015">
					
				</div>
			</div>
			<p class="first"><span class="hafnaya CharOverride-2"><span>85</span></span></p>
			<h3 class="above">היטל השבחה</h3>
			<p class="fspace">בהתאם לסעיף 1 לתוספת השלישית לחוק (התו"ב), השבחה מוגדרת כעלייה בשווי מקרקעין שנובעת מאישור תוכנית, מתן הקלה או היתר לשימוש חורג. מתוך כך, היטל השבחה הוא תשלום לרשות המקומית, לפי התוספת השלישית (סעיף 196א) לחוק התו"ב, המוטל על בעל מקרקעין או חוכר לדורות,<span class="hafnaya _idGenCharOverride-1"><span>86</span></span> כאשר חלה השבחה במקרקעין עקב פעולה תכנונית כגון אישור תוכנית מתאר מקומית או תוכנית מפורטת<span class="hafnaya _idGenCharOverride-1"><span>87</span></span>, מתן הקלה או התרת שימוש חורג. לעומת זאת, אישור תוכנית מתאר מחוזית או תוכנית מתאר ארצית כשלעצמן אינן נחשבות אירוע מס לעניין היטל השבחה. ההיטל מחושב, בדרך כלל, בשיעור של כ־50% מהעלייה בשווי המקרקעין שנוצרה עקב אותה השבחה תכנונית, על בסיס חוות דעת של שמאי מקרקעין. חיוב התשלום אינו מתרחש במועד אישור התוכנית, אלא במועד מימוש הזכויות כגון קבלת היתר בנייה או היתר לשימוש על פי דין, התחלת שימוש בפועל במקרקעין בהתאם לתוכנית המשביחה, או העברת זכויות במקרקעין הטעונה רישום, לרבות העברת חכירה לדורות (לעניין מס שבח, היטל ההשבחה ששולם בפועל מהווה הוצאה הונית מותרת לניכוי לפי סעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין, ולפיכך ניתן לזקוף אותו לעלוּת הנכס לצורך חישוב השבח החייב, כך שמס השבח יוטל על הרווח ההוני נטו לאחר ניכוי ההיטל).</p>
			<p class="first">מועד תשלום היטל השבחה קבוע בסעיף 7 לתוספת השלישית לחוק התו"ב, במועד מימוש הזכויות ולא ביום שאושרה התוכנית. </p>
			<p class="first">תחת הגדרת מימוש זכויות נכללים אחד מאלה: קבלת היתר בנייה לפי התוכנית המשביחה, קבלת היתר לשימוש חורג או התחלת שימוש בפועל לפי התוכנית, העברת זכויות במקרקעין הטעונה רישום (מכר, העברת מתנה, חכירה לדורות וכו'). במימוש כזה הרשות המקומית (או הוועדה המקומית) מוציאה שומת היטל השבחה, ורק אז יש לשלם, או להגיע לאחד מאלה: הסדר, השגה או ערר. </p>
			<p class="first">כאשר מתרחשת השבחה עקב שינויים תכנוניים בלבד, מחויב בעל המקרקעין או החוכר לדורות בתשלום היטל השבחה, בהתאם לסעיף 2 לתוספת השלישית לחוק התו"ב. ההיטל נגבה על ידי הוועדה המקומית, וגובהו נקבע לפי מחצית מהעלייה בערך הנכס בעקבות הפעולה התכנונית. את שיעור ההשבחה מעריך שמאי מקרקעין, וניתן להגיש השגה או ערעור על קביעתו בהתאם להוראות החוק.</p>
			<p class="first">פסק דין פמיני<span class="hafnaya _idGenCharOverride-1"><span>88</span></span> מבאר מהו היטל השבחה ומדוע הוא מוטל: </p>
			<p class="letterinspace">"בעלים של מקרקעין ששוויים עלה עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג, חייב בתשלום היטל השבחה עקב הפעילות התכנונית המשביחה. התכלית שבהטלת היטל השבחה והמטרה המונחת ביסודו מבוססות על רעיון של צדק חברתי לפיו ראוי כי בעל המקרקעין אשר התעשר כתוצאה מפעולה תכנונית שביצעה רשות התכנון ישתף את הציבור בהתעשרותו זו בדרך של תשלום היטל המשתלם לאותה רשות תכנון, והמשמש אותה להכנת תכניות וביצוען" (...). השבחת מקרקעין ופגיעה בהם כתוצאה מפעילות תכנונית אינם אלא שני צדיה של אותה מטבע, ו"כשם שבעל מקרקעין זכאי לפיצוי מקום שתכנית פגעה במקרקעין שבבעלותו (סעיף 197 לחוק [התכנון והבניה])... כן חייב בעל מקרקעין לשאת בהיטל השבחה אם תכנית השביחה את המקרקעין שבבעלותו".</p>
			<h3 class="above">הליך הכנת השומה</h3>
			<p class="fspace">הוועדה המקומית לתכנון ובנייה אמונה על הכנת השומה לצורך היטל השבחה, וזה יכול להיעשות בשתי דרכים: הראשונה, הוועדה מכינה לוח שומה לכל בעלי המקרקעין בתוך שישה חודשים ממועד אישור התוכנית. לבעלים עומדת שנה אחת להגיש השגה/ערעור על השומה, אולם למרות קיומה של השומה אין חובת תשלום ההיטל אלא במועד מימוש הזכויות בפועל. השנייה, הוועדה בוחרת לדחות את עריכת השומה עד למועד שבו בעל הזכות יבקש לממש אותה – למשל בעת הגשת בקשה להיתר בנייה או בעת בקשה לאישור עירייה לצורך רישום הזכויות. במועד זה פונה הוועדה לשמאי מקרקעין, אשר מכין שומה המשווה בין שווי המקרקעין לפני התוכנית המשביחה לשוויים אחריה. בעל המקרקעין מחויב בהיטל על פי ההפרש. אמצעי האכיפה המרכזי העומד לרשות הרשות המקומית כלפי בעלים שאינם משלמים את היטל ההשבחה, הוא סירוב למתן אישור עירייה לצורך רישום הזכויות במקרקעין (או אי־מתן היתר בנייה), בהתאם לסעיף 10 לתוספת השלישית. </p>
			<p class="first">סעיף 4 לתוספת השלישית לחוק התו"ב קובע את אופן חישוב היטל ההשבחה, במקרים שבהם חלה השבחה עקב מספר תוכניות שאושרו בזו אחר זו לגבי אותם מקרקעין. חשיבותו של הסעיף היא בקביעה לאילו מועדים יתייחס השמאי שקובע את שיעור ההשבחה ואת ההיטל: האם יש לבחון את ההשבחה המצטברת במקשה אחת או לפרק אותה לשלבים. בפסיקה ובפרקטיקה התפתחו שתי גישות מרכזיות ליישום ההוראה: שיטת החישוב הגורף שבה נבחנת ההשבחה הכוללת בין מצב הבסיס למצב הסופי. ושיטת החישוב המדורג שבה נבחנת כל תוכנית משביחה במדרגה נפרדת, על פי רצף אישורן, כך שהשמאי מחשב את ההשבחה הנובעת מכל תוכנית לפי שוויים במועדים הרלוונטיים. כעת יוצגו מספר דוגמאות מן הפסיקה העוסקות בשיטת חישוב היטל ההשבחה על ידי שמאים לצורך שומת היטל השבחה. בין פסקי הדין המרכזיים בתחום ניתן למנות את עניין <span class="bold">פמיני</span>, שבו נקבע כי כאשר מאושרות תוכניות משביחות בזו אחר זו, מבלי שנקבע היטל השבחה ביניהן, יש לחשב את ההשבחה בשיטת המדרגות.</p>
			<p class="fspace">א.	עניין פנימי שבו נקבע כי בהינתן אישור לתוכניות משביחות בזו אחר זו בלי שנקבע היטל השבחה ביניהן, ההשבחה תחושב בצורה של מדרגות.</p>
			<p class="letterinspace">	"שיטת המקפצה אותה אימץ בית משפט קמא משמיעה לנו השוואה בין שווי השוק של המקרקעין נשוא השומה בסמוך לפני אישורה של התכנית הראשונה ובין שווי השוק של מקרקעין אלה מיד לאחר אישורה של התכנית האחרונה. (...) לעומת זאת, שיטת המדרגות משמעותה חישוב כל אחת מן ההשבחות בנפרד תוך השוואת שווי המקרקעין בסמוך לפני ומיד אחרי אישורה של כל תכנית ותכנית..."</p>
			<p class="fspace">ב.	עניין בית הכרם<span class="hafnaya _idGenCharOverride-1"><span>89</span></span> מתייחס לרצף אישורי תוכניות בנוסף לתוכנית פוגעת. פסק דין זה מחזק את הגישה החישובית של מדרגות.</p>
			<p class="letterinspace">"(...) במצב שבו יש כמה תכניות משביחות, לאפשר לרשות התכנון לקצר את הדרך ולהימנע מן הצורך לערוך שומה נפרדת לכל תכנית ותכנית, ולהטיל את החיוב על בסיס השוואת המצב לפני התכנית המשביחה הראשונה למצב שאחרי התכנית המשביחה האחרונה (...) באופן שחוסך את הצורך לחשב את ההשבחה הנפרדת של כל תכנית ותכנית". </p>
			<h3 class="above">הדרכים לערער על שומת היטל השבחה</h3>
			<p class="first">לנישום בעל מקרקעין שקיבל שומת היטל השבחה עומדת הזכות להגיש שומה נגדית באמצעות שמאי מקרקעין מוסמך. המועד להגשת שומה נגדית לשומה רגילה הוא 30 ימים ממועד קבלת הודעת השומה, ואילו לגבי לוח שומה ניתן להגיש ערעור בתוך שנה מיום קבלת ההודעה, כאשר ניתן לבקש משר הפנים הארכת מועד, והוא רשאי לאשר זאת מטעמים שימצא לנכון. אם הוועדה המקומית ובעל הזכות מגיעים להסכמה, נקבעת שומה מוסכמת שעליה אין עוד אפשרות לערער. אם לא הושגה הסכמה, ממונה שמאי מכריע, ששומתו סופית בכל הנוגע לשווי המקרקעין והשבחתם. על אף זאת, ניתן לערער לבית משפט השלום על הכרעתו בשאלה משפטית בלבד, או במקרה שבו לא ניתנה לאחד הצדדים הזדמנות נאותה להשמיע את טענותיו בפניו. במקרים חריגים במיוחד, שבהם נטענות טענות של חוסר סמכות, אפליה מהותית או התנהלות קיצונית של הרשות, ניתן לעתור לבית המשפט לעניינים מנהליים, ובמקרים נדירים אף לבג"ץ, אך מסלול זה שייך לעולם המשפט המנהלי ואינו מהווה דרך רגילה לערעור על עצם גובה ההיטל או על השומה השמאית.</p>
			<h3 class="above">איחור בתשלום היטל השבחה? לא כדאי!</h3>
			<p class="first">חשוב לזכור כי על היטל שלא שולם במועד מתווספות ריבית והצמדה. בהתאם לסעיף 9 לתוספת השלישית לחוק התו"ב, חוב היטל ההשבחה שלא שולם במועד יחויב בהצמדה ממועד אישור התוכנית ועד למועד התשלום, לפי הנמוך מבין שני המדדים: מדד המחירים לצרכן או מדד תשומות הבנייה. מרגע שנעשה מימוש זכויות בנכס (כגון הוצאת היתר בנייה או קבלת אישור עירייה לרישום בטאבו), חל על החוב בהתאם לסעיף 15 לתוספת השלישית לחוק התו"ב, הוראות חוק הרשויות המקומיות.<span class="hafnaya _idGenCharOverride-1"><span>90</span></span> </p>
			<p class="first">המשמעות היא שמיום המימוש ואילך חייב הנישום בתוספת הצמדה למדד המחירים לצרכן וכן ריבית חודשית בשיעור 0.5%. לכן בעל נכס שלא שילם את ההיטל במועד המימוש יחויב, למעשה, בשתי מדרגות או סוגי חיובים:</p>
			<p class="first">1. 	הצמדה למדד הנמוך מבין שני המדדים – ממועד אישור התוכנית ועד יום מימוש הזכויות (מדד המחירים לצרכן או מדד תשומות הבנייה). </p>
			<p class="first">2. 	ממועד המימוש ואילך יחויב בהפרשי הצמדה למדד המחירים לצרכן וריבית חודשית של 0.5% עד לתשלום בפועל.</p>
			<h3 class="above">דוגמה להמחשה</h3>
			<p class="fspace">נניח כי נישום חויב בהיטל השבחה בסיסי בסך 100,000 ש"ח במועד אישור התוכנית ביום 1.1.2020. עד למועד מימוש הזכויות בנכס (למשל, קבלת היתר בנייה) ביום 1.1.2023, עלו המדדים כך שמדד המחירים לצרכן עלה ב־10% ומדד תשומות הבנייה ב־15%, ולכן לפי סעיף 9 ההצמדה נעשית לפי המדד הנמוך, 10% בדוגמה זו, וסכום ההיטל מתעדכן ל־110,000 ש"ח ממועד המימוש ועד התשלום בפועל. ביום 1.7.2024 חל סעיף 15 ולפיו ההיטל צמוד למדד המחירים לצרכן בלבד, ונניח שבפרק זמן זה נוספו עוד 5% במדד, כך שהסכום מתעדכן ל־115,500 ש"ח. מעבר לכך, חלה ריבית פיגורים בשיעור 0.5% לחודש, ונניח שהאיחור הוא של כ־18 חודשים (כ־9% ריבית מצטברת), כך שהחיוב הסופי מגיע לכ־125,900 ש"ח. בדוגמה זו, דחיית התשלום גורמת לכך שהנישום משלם בפועל כ־30% יותר מן ההיטל המקורי שנקבע במועד אישור התוכנית.</p>
			<h3 class="above">פטורים או הנחות בהיטל השבחה </h3>
			<p class="fspace">במערכת היטל ההשבחה קיימים מספר פטורים והקלות, בעיקר מכוח סעיף 19 לתוספת השלישית לחוק התו"ב. בין היתר, הוועדה המקומית רשאית לפטור מהיטל, כולו או חלקו, מטעמי מצוקה כלכלית של בעל הזכות. ניתן פטור חלקי או מלא על הרחבת דירת מגורים עד 140 מ"ר, כפוף לכך שהדירה משמשת למגורי הבעלים או קרובו במשך תקופה מינימלית, ולא עוברת לשימוש מסחרי. </p>
			<h3 class="above">אזורים מיוחדים</h3>
			<p class="fspace">באזורי שיקום<span class="hafnaya _idGenCharOverride-1"><span>91</span></span> ובאזורי פיתוח<span class="hafnaya _idGenCharOverride-1"><span>92</span></span> קיימים פטורים והקלות מיוחדים, כמו כן מוסדות ציבור ועמותות זכאים לעיתים לפטור כאשר המקרקעין או תמורתם משמשים למטרות ציבוריות כגון חינוך, דת, רווחה או בריאות. מעבר לפטורים הסטטוטוריים, בפועל קיימת גם הנחה עקיפה באמצעות הגשת חוות דעת שמאי חיצוני<span class="hafnaya _idGenCharOverride-1"><span>93</span></span> והגעה לשומה מוסכמת מופחתת, וכן באמצעות מדיניות מקומית מקילה של ועדות מסוימות (למשל בפרויקטים של התחדשות עירונית או קרקע לבנייה היה קיים הסכם בין רמ"י לוועדות המקומיות, שבו רמ"י מעבירה 10% מהכנסותיה במקום היטל השבחה, ואם חוכר לדורות משלם גם היטל השבחה לוועדה וגם דמי היתר לרמ"י, הוא זכאי להחזר מרמ"י של 50% מהסכום הנמוך מבין השניים). יוצא אפוא שבחינת זכאות לפטור או להנחה מחייבת שילוב בין הוראות החוק, הפסיקה והמדיניות בוועדה הספציפית.</p>
			<p class="first">ככלל, היטל השבחה משתלם במועד מימוש הזכויות במקרקעין (למשל בעת מכירה או קבלת היתר בנייה), והוועדה המקומית רשאית לעכב מתן אישור עירייה או היתר לבנייה עד להסדרת התשלום. עם זאת, במקרים מתאימים ניתן לבקש דחיית תשלום ההיטל, בדרך כלל כנגד מתן בטוחה, כגון רישום הערה או שעבוד על הזכות במקרקעין, ערבות בנקאית או התחייבות חוזית מתאימה, כך שהתשלום יבוצע רק במועד מימוש עתידי נוסף (לדוגמה, במכירת הדירות המוגמרות). דחייה או פריסה אינן זכות אוטומטית אלא עניין לשיקול דעת הוועדה והסכמה עימה, ובתקופת הדחייה החוב ממשיך לשאת הפרשי הצמדה ולעיתים גם ריבית בהתאם לדין ולנוהלי הרשות.</p>
			<h3 class="above">המלצות ודגשים חשובים</h3>
			<p class="fspace">פרק א' פרש את התמונה המלאה של התנהלות במקרקעין כהליך רב־שכבתי: שכבה רישומית־קניינית, שכבה חוזית, שכבה תכנונית־רישויית, שכבת מימון ושעבודים ולבסוף שכבת מיסוי ותשלומים נלווים. לאור כל אלה, ובטרם כניסה להמשך הספר, מוצגים להלן מספר דגשים והמלצות חשובים, שמטרתם לתרגם את התשתית שנפרשה בפרק זה לכללי פעולה ברורים, לסימון מוקדי סיכון חוזרים ולניהול נכון של העסקה משלב הבדיקה ועד להשלמתה.</p>
			
				 	בכל עסקת מקרקעין פנו לאנשי מקצוע כדי להימנע מטעויות שעלולות לעלות במשאבים רבים של זמן, כסף, אנרגייה ומפח נפש: עו"ד מומחית למקרקעין, שמאית מקרקעין, יועצת פיננסית או יועצת משכנתאות. במקרה של בנייה או שיפוצים היעזרו באדריכלית או מעצבת פנים.
				 	עיקרון־העל לאורך כל הדרך הוא תום הלב שעל פיו תפעלו. כך מצופה גם מהצד השני. 
				 	אל תתפתו לחתום על זיכרון דברים. המצב האידאלי הוא להגיע לעו"ד עם הסכמות מהותיות בין המוכרים והקונים כמו: מחיר שהוסכם, תנאי התשלום, ומועד מסירה של הנכס, ומשם לנהל משא ומתן שיבשיל להסכם שמתאים לצרכים שלכם. 
				 	הכירו את הצד מולכם – משכיר, קבלן או יזם, אדם פרטי. אם זה אפשרי, כדאי לבדוק עם מכרים או חברים היכרות מוקדמת כדי שתוכלו להבין עם מי אתם עושים את העסקה.
				 	הגיעו מוכנים לעסקת מכר במקרקעין. ברגע גיבוש העסקה עליכם לדעת לאשורם מהו שווי העסקה ומהו התקציב שלכם לעסקה, שיכלול בין היתר הוצאות נלוות כגון אנשי מקצוע, בדיקת מיסים, שיפוץ ועוד כדי שלא תהיו מופתעים בשלב כלשהו ותדעו מראש למה לצפות.
				 	הגיעו לעסקה כשאתם ממקדים את הצרכים שלכם, ודעו מה מתאים לכם. תנאי תשלום וקבלת אישור עקרוני למשכנתה ככל שנדרשת, סוג הנכס או הזכות, מועד המסירה והאפשרויות שלכם לקדם את העסקה שאתם רוצים.
				 	שתפו את עו"ד בכל הפרטים הקטנים והגדולים כדי שיוכל לתת לכם פתרונות בראייה כוללת.
				 	הסכמים ככלל והסכמים במקרקעין בפרט הם פרי הסכמות בין הצדדים. לכן גם אם הוצע מצב מסוים אך הסכמתם למצב אחר, הרי שזו ההסכמה שהגעתם אליה ויש לפעול על פיה.
				 	חשוב לזכור שכל עסקה נבחנת לגופה, ואין עסקה אחת דומה לאחרת. לכן, בכל בדיקה, הסכם או עסקה הדברים נבחנים על פי הנתונים של אותו עניין באותו זמן.
				 	מתחילתה ועד סופה של העסקה הישארו בקשר עם עו"ד כדי שתוכל לסייע ולמצוא פתרונות למצבים שיתפתחו לאורך תקופת העסקה.
				 	בדיקת הנכס והמיסים הם קריטיים לעסקה ולכן חשוב לספק את כל המידע שעומד לרשותכם, ולעיתים, באמצעות ייפוי כוח, עו"ד שיטפל בעסקה ישיג מידע חשוב ונוסף.
				 	תכננו את המס והעברת הנכסים לדורות הבאים או לבני הזוג. תכנון קפדני ומדוקדק יוביל לתוצאות של תשלום מס מופחת וחיסכון של אלפי ומאות אלפי שקלים.
				 	שלמו את המיסים במועד, אחרת תחויבו בריבית הצמדה וקנסות פיגור שעלולים להגיע למאות ואלפי שקלים.
				 	הקשיבו לבעלי המקצוע ופעלו בהתאם להצלחת העסקה וסיומה ברישום.
				 	נסו לעמוד בשיח מול הצד השני (עירייה, ועדה וכו') כדי שתוכלו להשיג בהידברות פתרונות מסוימים.
			
			<div class="_idFootnotes">
				
					<p class="footnote" dir="rtl"><span class="hafnaya _idGenCharOverride-1">1</span>	חוק הפרשנות, תשמ"א-1981.</p>
				
				
					<p class="footnote" dir="rtl"><span class="hafnaya _idGenCharOverride-1">2</span>	פקודת הפרשנות [נוסח חדש].</p>
				
				
					<p class="footnote" dir="rtl"><span class="hafnaya _idGenCharOverride-1">3</span>	נכס – ההתייחסות לנכס מקרקעין.</p>
				
				
					<p class="footnote" dir="rtl"><span class="hafnaya _idGenCharOverride-1">4</span>	הפשרת קרקע – הליך תכנוני־משפטי שבמסגרתו משתנה ייעודה של הקרקע וזאת באמצעות רשות מקרקעי ישראל ובשיתוף מוסדות התכנון והרשויות המקומיות. לרוב מדובר בקרקע חקלאית שתכליתה גידול תוצרת חקלאית, שייעודה משתנה לקרקע המיועדת לבנייה למגורים ולמסחר. הליך זה מתבצע באמצעות הוספת שימושים מותרים בתוכניות המתאר הרלוונטיות, והוא כרוך בתהליך בירוקרטי מורכב וארוך. ההנחה היא שככל שקרקע צמודה יותר לערים קיימות, סיכויי ההפשרה לבנייה גבוהים בשל רצון העיר לגדול ולהתרחב.</p>
				
				
					<p class="footnote" dir="rtl"><span class="hafnaya _idGenCharOverride-1">5</span>	תמ"א – התחדשות עירונית בפריפריה לא פופולרית כיום בשל חוסר כדאיות כלכלית לקבלנים ויזמים.</p>
				
				
					<p class="footnote" dir="rtl"><span class="hafnaya _idGenCharOverride-1">6</span>	חוק יסוד הוא חוק בעל מעמד חוקתי. בשל מחלוקות בין חברי הכנסת בנוגע לחקיקת חוקה מלאה, בחרה הכנסת הראשונה בדרך של גיבוש הדרגתי של החוקה הישראלית באמצעות חקיקת חוקי יסוד. חוקים אלה נועדו לשמש פרקים נפרדים של החוקה העתידית של מדינת ישראל. במהלך השנים נחקקו חוקי יסוד שונים ובהם: חוק יסוד: הכנסת, חוק יסוד: מקרקעי ישראל, חוק יסוד: נשיא המדינה, חוק יסוד: הממשלה, חוק יסוד: משק המדינה, חוק יסוד: הצבא, חוק יסוד: ירושלים בירת ישראל, חוק יסוד: השפיטה, חוק יסוד: מבקר המדינה, חוק יסוד: חופש העיסוק, חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו, חוק יסוד: משאל עם, חוק יסוד: ישראל מדינת הלאום של העם היהודי.</p>
				
				
					<p class="footnote" dir="rtl"><span class="hafnaya _idGenCharOverride-1">7</span>	חוק מקרקעי ישראל, תש"ך-1960 (להלן: "חוק מקרקעי ישראל").</p>
				
				
					<p class="footnote" dir="rtl"><span class="hafnaya _idGenCharOverride-1">8</span>	חוק התכנון והבנייה, תשכ"ה-1965.</p>
				
				
					<p class="footnote" dir="rtl"><span class="hafnaya _idGenCharOverride-1">9</span>	מסוימות, גמירות דעת ותום לב הם מושגים מרכזיים בעולם החוזים. אלה נלמדים ונבחנים לאורך השנים בפקולטות למשפטים ובפסיקה. כאן הבאתי בקליפת אגוז על מנת לבאר בתמציתיות את המושגים כדי שההבנה תהיה מלאה.</p>
				
				
					<p class="footnote" dir="rtl"><span class="hafnaya _idGenCharOverride-1">10</span>	חוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 (להלן: "חוק החוזים").</p>
				
				
					<p class="footnote" dir="rtl"><span class="hafnaya _idGenCharOverride-1">11</span>	ד"נ 7/81 <span class="bold">פנידר, חברה להשקעות פתוח ובנין בע"מ</span> נ' <span class="bold">קסטרו</span>, פ"ד לז (4) 1983. </p>
				
				
					<p class="footnote" dir="rtl"><span class="hafnaya _idGenCharOverride-1">12</span>	רע"א 6339-97 <span class="bold">משה רוקר</span> נ'’ <span class="bold">משה סלומון</span>, פ"ד נה (1) 1999. להלן: "עניין רוקר" עמודים 252-250, 278-277.</p>
				
				
					<p class="footnote" dir="rtl"><span class="hafnaya _idGenCharOverride-1">13</span>	חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין").</p>
				
				
					<p class="footnote" dir="rtl"><span class="hafnaya _idGenCharOverride-1">14</span>	<span class="bold">מקנה</span>: מי שמעביר את הזכות בנכס, בדרך כלל המוכר. הרצון שלו להעביר את הזכות על הנכס הוא תנאי יסוד לכך שתתקיים עסקה במקרקעין. הצד שמקבל את הזכות נקרא נקנֶה.</p>
				
				
					<p class="footnote" dir="rtl"><span class="hafnaya _idGenCharOverride-1">15</span>	 ע"א 91-77 <span class="bold">לילי ביקסר </span>נ’ <span class="bold">עמידר החברה הלאומית</span><span class="bold"> לשיכון עולים בע"מ</span>, לב(1) 73: "מכאן שסעיף 6 מדבר בהקניית זכות קניינית במקרקעין ולא בהקניית זכויות אישיות או חוזיות לגבי מקרקעין. וגם במה שנוגע ל"זכות אחרת במקרקעין" לפי סעיף 6, ברי שהכוונה היא לאחת הזכויות הקנייניות המנויות בחוק המקרקעין בסעיפים 2 עד 5, שעסקות בהן חייבות בדרך-כלל רישום לפי סעיף 7".</p>
				
				
					<p class="footnote" dir="rtl"><span class="hafnaya _idGenCharOverride-1">16</span>	חמש הזכויות על קרקע המנויות בסעיפים 5-2 לחוק המקרקעין כוללות: <span class="underline">בעלות</span> על קרקע. שכירות קצרת מועד/חכירה של הקרקע: <span class="underline">שכירות</span> של למעלה מחמש שנים תיחשב לחכירה ותחויב ברישום בטאבו. שכירות של למעלה מעשרים וחמש שנים תיחשב לחכירה לדורות. <span class="underline">משכנתה</span> היא משכון של הקרקע שמגבילה את הבעלים בקרקע עד לסיום התחייבויותיו כלפי הבנק המלווה, אך הוא לא מוגבל בהחזקת הקרקע, השכרתה, שימוש בה או עשיית עסקה בה ובכפוף לתנאי המשכנתה. <span class="underline">זיקת הנאה</span> היא זכות ליהנות מהקרקע ללא זכות החזקה בה. למשל, זכות לציבור לעבור בדרך הסמוכה לקרקע מסוימת. <span class="underline">זכות קדימה</span> הינה זכות המקנה לאדם אחר זכות לרכישת המקרקעין. למשל, בני זוג יורשו למכור את חלקם רק אם הציעו אותו קודם לבן הזוג השני הרשום כבעל הקרקע, יורש במשק חקלאי יוכל למכור את חלקו רק לאחר שהציע את חלקו ליורש אחר.</p>
				
				
					<p class="footnote" dir="rtl"><span class="hafnaya _idGenCharOverride-1">17</span>	ע"א 274/79 <span class="bold">מואפק רפיק עבדללה חורי </span>נ' <span class="bold">חסן כנען, פ"ד</span><span class="bold"> לח (3)</span> 1981. בעמוד 346: “המסקנה העובדתית בדבר טיב היחסים המשפטיים, (...) לפי סעיף 7 לחוק החדש, שעסקה במקרקעין טעונה רישום, ועיקרו של דבר, על-פי סעיף 8 לחוק האמור, התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה הסכם בכתב, והכתב בו מדובר הוא קונסטיטוטיבי, ובהעדר הכתב אין התחייבות".</p>
				
				
					<p class="footnote" dir="rtl"><span class="hafnaya _idGenCharOverride-1">18</span>	בע"א 28/70 <span class="bold">אוצר השיכון בע"מ </span>נ' <span class="bold">מנהל מס שבח</span>, כד (2) 679, עמ' 371 סימן ז.</p>
				
				
					<p class="footnote" dir="rtl"><span class="hafnaya _idGenCharOverride-1">19</span>	בע"א 842/79 <span class="bold">נס </span>נ' <span class="bold">גולדה</span>, ל"ו (1), עמ' 213.</p>
				
				
					<p class="footnote" dir="rtl"><span class="hafnaya _idGenCharOverride-1">20</span>	ע"א 158-77 <span class="bold">חוה רבינאי</span> נ' <span class="bold">חברת מן שקד בע"מ</span><span class="bold"> (בפירוק)</span>, לג (2) 283 (להלן: "<span class="bold">עניין רבינאי</span>").</p>
				
				
					<p class="footnote" dir="rtl"><span class="hafnaya _idGenCharOverride-1">21</span>	למילה הסכם או חוזה יש את אותה משמעות: החלטה משותפת לצדדים המחויבים לביצועה ושמהווה הסכם בעל תוקף בין צדדים.</p>
				
				
					<p class="footnote" dir="rtl"><span class="hafnaya _idGenCharOverride-1">22</span>	ע"א 868/75 <span class="bold">לנדמן</span> נ' <span class="bold">קפלן</span>, פ"ד לב 146 (1977). </p>
				
				
					<p class="footnote" dir="rtl"><span class="hafnaya _idGenCharOverride-1">23</span>	דניאל פרידמן, <span class="bold">דיני עשיית עושר ולא במשפט</span>, פרק 21 חוזים בטלים או פגומים מלכתחילה, כרך ב, מהדורה שנייה, 1998.</p>
				
				
					<p class="footnote" dir="rtl"><span class="hafnaya _idGenCharOverride-1">24</span>	גבריאלה שלו, "זיכרון דברים ותום-לב", עמ' 457.</p>
				
				
					<p class="footnote" dir="rtl"><span class="hafnaya _idGenCharOverride-1">25</span>	הערת אזהרה היא הערה במרשם המקרקעין הניתנת לרישום או למחיקה בהתאם לצורך. כשמה כן היא, תפקידה להזהיר את המעוניין כי בזכות המקרקעין הנבדקת ישנה התחייבות בכתב לעשיית עסקה עם פלוני או הימנעות מלעשות עסקה אלא לאחר שבודקים עם אלמוני. </p>
				
				
					<p class="footnote" dir="rtl"><span class="hafnaya _idGenCharOverride-1">26</span>	סעיף 1 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965.</p>
				
				
					<p class="footnote" dir="rtl"><span class="hafnaya _idGenCharOverride-1">27</span>	מנהל מקרקעי ישראל הפך לרשות מקרקעי ישראל ב־1 במרץ 2013, במסגרת רפורמה שנועדה להפוך את הגוף לרשות ממשלתית חדשה. הרפורמה אושרה בשנת 2009 על פי חוק רשות מקרקעי ישראל, תש"ך-1960. הוראת מעבר (תיקון מס' 7) תשס"ט-2009: "8. (א) בכל פעולה, הסכם, התקשרות או עסקה שנעשתה על ידי מנהל מקרקעי ישראל או שמנהל מקרקעי ישראל היה צד לה, לרבות בשם בעליהם של מקרקעי ישראל, ערב מועד הקמת הרשות, תבוא הרשות במקום מנהל מקרקעי ישראל".</p>
				
				
					<p class="footnote" dir="rtl"><span class="hafnaya _idGenCharOverride-1">28</span>	רמ"י היא רשות ממשלתית לניהול רוב קרקעות מדינת ישראל (קרקעות המדינה, קרן קיימת ורשות הפיתוח). תפקידה לקבוע את מדיניות הרשות: שיווק והקצאת קרקעות, ניהול ופיתוח קרקעות, טיפול בחוכרים או בבעלות קרקעות, ושיתוף פעולה עם עיריות לקידום התחדשות עירונית. מועצת מקרקעי ישראל קובעת את מדיניות הרשות ובראשה עומד שר השיכון. הנהלת הרשות מיישמת את המדיניות בפועל. מתוך כך, הרשות יוצרת עתודות קרקע, מנהלת את מלאי הקרקעות הציבוריות, פועלת לפיתוח שטחים למגורים, לתעשייה וצרכים אחרים. בתוך כך היא משווקת את הקרקעות, מסדירה את זכויות החוכרים, ממירה את החכירה לבעלות באמצעות הקניית בעלות, ומטפלת בנכסים חקלאיים ועירוניים.</p>
				
				
					<p class="footnote" dir="rtl"><span class="hafnaya _idGenCharOverride-1">29</span>	זכויות אובליגטוריות הן זכויות חוזיות המתקבלות מחוזה בין צדדים לשם קבלת זכויות קנייניות עתידיות. למשל: זכויות בעלות או חכירה על נכס אינן זכויות קנייניות מלאות על הנכס אלא כשיתבצע הרישום הסופי בטאבו. אדם שרוכש נכס מקבלן, מקבל זכות אובליגטורית – חוזית (למשך תקופה בת מספר שנים) עד לרישום הסופי של הבעלות בלשכת המקרקעין.</p>
				
				
					<p class="footnote" dir="rtl"><span class="hafnaya _idGenCharOverride-1">30</span>	ע"א 2299-99 <span class="bold">אברהם שפייר ו־28 אח </span>נ'<span class="bold"> דיור לעולה בע"</span><span class="bold">מ</span>, פ"ד נה (4) 213 (2001), שם עמ' 230 ועמ' 234.</p>
				
				
					<p class="footnote" dir="rtl"><span class="hafnaya _idGenCharOverride-1">31</span>	ע"א 2643-97 <span class="bold">שלמה גנז</span> נ'<span class="bold"> </span><span class="bold">בריטיש וקולוניאל חברה בע"מ,</span> פ"ד נז (2), 385 (2023).</p>
				
				
					<p class="footnote" dir="rtl"><span class="hafnaya _idGenCharOverride-1">32</span>	נסח טאבו ייקרא לאורך הספר נסח או הנסח.</p>
				
				
					<p class="footnote" dir="rtl"><span class="hafnaya _idGenCharOverride-1">33</span>	https://mekarkein-online.justice.gov.il/voucher/main</p>
				
				
					<p class="footnote" dir="rtl"><span class="hafnaya _idGenCharOverride-1">34</span>	נכסים ברישום כפול הם נכסים הרשומים הן בלשכת רישום המקרקעין והן ברשות מקרקעי ישראל (רמ"י). מצב זה נובע מכך שהקרקע מצויה בבעלות המדינה באמצעות רמ"י, בעוד שהנכס הבנוי עליה מוחכר לאדם פרטי, אשר רשם את זכויות החכירה שלו בלשכת רישום המקרקעין. רישום כפול זה נוצר מכוח הסכמי חכירה ארוכי טווח, הנחתמים לרוב לתקופות של 49 או 99 שנים. מנגנון זה מבטיח מחד גיסא את בעלות המדינה בקרקע, ומאידך גיסא את זכויות החוכר בנכס. רמ"י פועלת להסדרת רישום הזכויות בקרקע על שם החוכרים באמצעות הליך הקניית בעלות, אשר יורחב בהמשך.</p>
				
				
					<p class="footnote" dir="rtl"><span class="hafnaya _idGenCharOverride-1">35</span>	חוק התכנון והבנייה, תשכ"ה-1965 (להלן: "חוק התו"ב").</p>
				
				
					<p class="footnote" dir="rtl"><span class="hafnaya _idGenCharOverride-1">36</span>	סימן ג': אגרות וערבות בתקנות התכנון והבנייה (רישוי בנייה), תשע"ו-2016.</p>
				
				
					<p class="footnote" dir="rtl"><span class="hafnaya _idGenCharOverride-1">37</span>	ועדה לתו"ב – ועדה לתכנון ובנייה.</p>
				
				
					<p class="footnote" dir="rtl"><span class="hafnaya _idGenCharOverride-1">38</span>	סעיף 100 ו־101 לחוק התו"ב.</p>
				
				
					<p class="footnote" dir="rtl"><span class="hafnaya _idGenCharOverride-1">39</span>	עע"מ 2273-03 <span class="bold">אי התכלת שותפות כללית</span> נ' <span class="bold">החברה</span><span class="bold"> להגנת הטבע</span> (2006).</p>
				
				
					<p class="footnote" dir="rtl"><span class="hafnaya _idGenCharOverride-1">40</span>	עע"מ 2418-05 <span class="bold">צ'רלס מילגרום</span> נ' <span class="bold">הוועדה המחוזית לתכנון ובניה</span> (2005).</p>
				
				
					<p class="footnote" dir="rtl"><span class="hafnaya _idGenCharOverride-1">41</span>	תקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), תש"ל-1970.</p>
				
				
					<p class="footnote" dir="rtl"><span class="hafnaya _idGenCharOverride-1">42</span>	בג"ץ 9402-03 <span class="bold">יוסף בוכניק</span> נ' <span class="bold">המועצה הארצית לתכנון ובניה</span> (פורסם בנבו, 18/03/07), (להלן: "עניין בוכניק").</p>
				
				
					<p class="footnote" dir="rtl"><span class="hafnaya _idGenCharOverride-1">43</span>	197 (א). "נפגעו על ידי תוכנית, שלא בדרך הפקעה, מקרקעין הנמצאים בתחום התוכנית או גובלים עימו, מי שביום תחילתה של התוכנית היה בעל המקרקעין או בעל זכות בהם זכאי לפיצויים מהוועדה המקומית, בכפוף לאמור בסעיף 200" .</p>
				
				
					<p class="footnote" dir="rtl"><span class="hafnaya _idGenCharOverride-1">44</span>	רע"א 7112-93 <span class="bold">צודלר בתיה ו־18 </span><span class="bold">אח' </span>נ' <span class="bold">שרה יוסף</span>; מח (5) עמ' 562, (להלן: "עניין צודלר").</p>
				
				
					<p class="footnote" dir="rtl"><span class="hafnaya _idGenCharOverride-1">45</span>	סעיף 1 לחוק יסוד: מקרקעי ישראל; החריגים מפורטים בסעיף 2 לחוק מקרקעי ישראל, תש"ך-1960.</p>
				
				
					<p class="footnote" dir="rtl"><span class="hafnaya _idGenCharOverride-1">46</span>	חוק השכירות והשאילה, תשל"ה-1971 (להלן: "חוק השכירות").</p>
				
				
					<p class="footnote" dir="rtl"><span class="hafnaya _idGenCharOverride-1">47</span>	סעיף 37 לחוק ההוצאה לפועל,תשכ"ז-1967. מסמיך את ראש ההוצל"פ בהליך כנגד בעל הנכס לבחור בהשכרת הנכס במקום מכירתו.</p>
				
				
					<p class="footnote" dir="rtl"><span class="hafnaya _idGenCharOverride-1">48</span>	סעיף 25 י' (ה) לחוק השכירות.</p>
				
				
					<p class="footnote" dir="rtl"><span class="hafnaya _idGenCharOverride-1">49</span>	כל דין – חוק, תקנה, פסק דין או נוהל.</p>
				
				
					<p class="footnote" dir="rtl"><span class="hafnaya _idGenCharOverride-1">50</span>	חוק זכויות הדייר בדיור הציבורי, תשנ"ח-1998 וחוק הדיור הציבורי (זכויות רכישה), תשנ"ט-1998.</p>
				
				
					<p class="footnote" dir="rtl"><span class="hafnaya _idGenCharOverride-1">51</span>	חוק הלוואות לדיור, התשנ"ב-1992.</p>
				
				
					<p class="footnote" dir="rtl"><span class="hafnaya _idGenCharOverride-1">52</span>	חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 (להלן: "חוק מכר דירות").</p>
				
				
					<p class="footnote" dir="rtl"><span class="hafnaya _idGenCharOverride-1">53</span>	חוק המכר דירות (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974 (להלן: "חוק הבטחת השקעות").</p>
				
				
					<p class="footnote" dir="rtl"><span class="hafnaya _idGenCharOverride-1">54</span>	ה"פ (חיפה) 132-01 <span class="bold">אברהם וייס </span>ו־<span class="bold">15 אח' </span>נ'<span class="bold"> סיבל נהריה </span><span class="bold">בע"מ </span>ה"פ (חי'), (2001).</p>
				
				
					<p class="footnote" dir="rtl"><span class="hafnaya _idGenCharOverride-1">55</span>	דייר סרבן הוא אחד מבעלי הדירות בבניין שמיועד לפרויקט תמ"א או פינוי בינוי, המסרב להצטרף אליו, על אף שרוב הדיירים הסכימו להצטרף לפרויקט. כנגד דיירים סרבנים ניתן לנקוט הליך משפטי לפי חוק פינוי בינוי (פיצויים), תשס"ו-2006, בתנאי שהסירוב נחשב לבלתי סביר: דרישות מופרזות בתמורות ובפיצויים מבעלי הדירות האחרים, חוסר אמונה שהפרויקט יצא לפועל או חשש שהיזם יפשוט רגל או טענה שהדירה החדשה לא תשפר את מצבו.</p>
				
				
					<p class="footnote" dir="rtl"><span class="hafnaya _idGenCharOverride-1">56</span>	חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963 (להלן: "חוק מיסוי מקרקעין").</p>
				
				
					<p class="footnote" dir="rtl"><span class="hafnaya _idGenCharOverride-1">57</span>	תיקון מספר 50 לחוק מיסוי מקרקעין מיום 24.3.2002.</p>
				
				
					<p class="footnote" dir="rtl"><span class="hafnaya _idGenCharOverride-1">58</span>	ע"א 810-82 <span class="bold">זול בו בע"מ</span> נ' <span class="bold">יהודית זיידה</span>, לז (4) עמ' 740–741.</p>
				
				
					<p class="footnote" dir="rtl"><span class="hafnaya _idGenCharOverride-1">59</span>	ע"א 269-74 <span class="bold">מנחם בוקובזה</span> נ'<span class="bold"> הממונה על המרשם</span>, פ"ד כט (1) 243.</p>
				
				
					<p class="footnote" dir="rtl"><span class="hafnaya _idGenCharOverride-1">60</span>	ע"א 623-71 <span class="bold">גן בועז בע</span><span class="bold">"מ</span> נ' <span class="bold">הרב אנגלנדר ו־51 אח', </span>פ"ד כז (1) 336.</p>
				
				
					<p class="footnote" dir="rtl"><span class="hafnaya _idGenCharOverride-1">61</span>	חוק המשכון, התשכ"ז-1967 (להלן: "חוק המשכון").</p>
				
				
					<p class="footnote" dir="rtl"><span class="hafnaya _idGenCharOverride-1">62</span>	רע"א 9/87 <span class="bold">כונס הנכסים הרשמי</span> נ' <span class="bold">בנק</span><span class="bold"> הפועלים בע"מ</span>, פ"ד מא (2), 275 (1987).</p>
				
				
					<p class="footnote" dir="rtl"><span class="hafnaya _idGenCharOverride-1">63</span>	ת"א (תל אביב-יפו) 1247-88 <span class="bold">מרכז הארגזים בע"מ</span> נ' <span class="bold">בנק לפיתוח התעשיה בישראל בע"מ</span>, פ"מ מד (2) (1990) עמ' 77.</p>
				
				
					<p class="footnote" dir="rtl"><span class="hafnaya _idGenCharOverride-1">64</span>	ע"א 4294/97 <span class="bold">אובלייזר </span>נ'<span class="bold"> בנק דיסקונט לישראל בע"מ</span>, פ"ד נו (2) 389 (2001).</p>
				
				
					<p class="footnote" dir="rtl"><span class="hafnaya _idGenCharOverride-1">65</span>	בהתאם לתקנה 103 לתקנות סדר הדין האזרחי, תשע"ט-2018.</p>
				
				
					<p class="footnote" dir="rtl"><span class="hafnaya _idGenCharOverride-1">66</span>	חוק הלוואות לדיור, תשנ"ב-1992. תיקון 8 לחוק הלוואות לדיור שנקרא חוק הגנה על נוטלי הלוואות לדיור (תיקוני חקיקה), התשס"ב-2002 (להלן: "חוק הגנה על נוטלי משכנתאות"). </p>
					<p class="footnote">	עיקרי התיקון הם: כללים וסייגים בקשר לריבית הפיגורים על אי־תשלום משכנתה עמדה אז על 17%, תיקבע ע"י שר האוצר ומפורסמת ע"י החשב הכללי מתואמת ומתעדכנת במקביל לריבית במשק ומשתנה בהתאמה ועומדת כיום על כ־4.5%–6.5%. הוגבל שכר טרחת עו"ד בשל אי־תשלום הלוואה בהתאם למדרגות סכומים שנקבעו. הגשת ביצוע משכנתה שלא נפרעה להוצאה לפועל תיעשה רק לגבי החוב שבפיגור, ולא לגבי המשכנתה כולה.</p>
				
				
					<p class="footnote" dir="rtl"><span class="hafnaya _idGenCharOverride-1">67</span>	חוק הוצאה לפועל, תשכ"ז-1967 (להלן: "חוק ההוצאה לפועל").</p>
				
				
					<p class="footnote" dir="rtl"><span class="hafnaya _idGenCharOverride-1">68</span>	הגנת דירת המגורים (תיקון מס' 15) תשנ"ד-1994 (תיקון מס' 29) תשס"ט-2008.</p>
				
				
					<p class="footnote" dir="rtl"><span class="hafnaya _idGenCharOverride-1">69</span>	חוק ההוצאה לפועל (תיקון מס' 29), התשס"ט-2008, ס"ח 42.</p>
				
				
					<p class="footnote" dir="rtl"><span class="hafnaya _idGenCharOverride-1">70</span>	פקודת מס הכנסה [נוסח חדש] (להלן: "פקודת מס הכנסה").</p>
				
				
					<p class="footnote" dir="rtl"><span class="hafnaya _idGenCharOverride-1">71</span>	ע״א 766/78 <span class="bold">החברה המרכזית לשיכון </span>נ׳<span class="bold"> מנהל מס שבח</span>, פ״ד ל״ד (2) 683: "המקרה השכיח, שבו רוכש אדם מקבלן דירה בטרם הושלמה או אף בטרם החל הלה בבנייתה. במקרה כזה רוכש אדם דירה שבזמן מסירתה תהיה גמורה".</p>
				
				
					<p class="footnote" dir="rtl"><span class="hafnaya _idGenCharOverride-1">72</span>	ע"א 702/84 <span class="bold">רוט </span>נ'<span class="bold"> מנהל מס שבח מקרקעין</span>, פ"ד מ (2) 113.</p>
				
				
					<p class="footnote" dir="rtl"><span class="hafnaya _idGenCharOverride-1">73</span>	ע"א 4600/97 <span class="bold">מנהל מס שבח מקרקעין </span>נ'<span class="bold"> גולדשטיין</span>, פ"ד נה (2) 529; ע"א 168/84 <span class="bold">קפלן </span>נ'<span class="bold"> מנהל מס שבח מקרקעין</span>, פ"ד מ (4) 714.</p>
				
				
					<p class="footnote" dir="rtl"><span class="hafnaya _idGenCharOverride-1">74</span>	תקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), תשל"ה-1974 (להלן: "תקנות מיסוי מקרקעין").</p>
				
				
					<p class="footnote" dir="rtl"><span class="hafnaya _idGenCharOverride-1">75</span>	חזקה משפטית הינה קביעה שעובדה מסוימת או מצב מסוים נכונים כל עוד לא הוכח שאינם כאלה.</p>
				
				
					<p class="footnote" dir="rtl"><span class="hafnaya _idGenCharOverride-1">76</span>	ע"א 3178/12 <span class="bold">יגאל שלמי </span>נ'<span class="bold"> מנהל מיסוי מקרקעין נתניה</span>, פסק דין מיום 17.11.2014 (פורסם בנבו).</p>
				
				
					<p class="footnote" dir="rtl"><span class="hafnaya _idGenCharOverride-1">77</span>	פרסום ברשות המיסים מיום 29.7.2024: "התיקון לתקנות נועד לטייב את הטבת המס הניתנת לעולים, לצורך המשך עידוד העלייה לישראל, על ידי הגדלת ההטבה לעולים הרוכשים דירה יחידה. עד לאישור התיקון, שילמו עולים חדשים <span class="bold">מס רכישה של 0.5% על חלק </span><span class="bold">השווי שעד למדרגה הראשונה, ו־5% מעל למדרגה הראשונה, בין אם </span><span class="bold">היה מדובר בדירת מגורים יחידה או בדירה נוספת.</span> מצב זה יצר מציאות שבה ההטבה לא הועילה לעולים שרכשו דירה יחידה ומצד שני נוצרה הטבה משמעותית לעולים הרוכשים דירה נוספת, וזאת בניגוד למדיניות הממשלתית להגדלת נטל מס הרכישה על משקיעים במטרה להביא לירידת מחירי הדיור. כעת, כאמור, תוקנה ההטבה כך שעולים הרוכשים דירה יחידה ישלמו מס מופחת ועולים הרוכשים דירה נוספת ישלמו את שיעורי המס הרגילים. עם זאת, נקבע כי עולה הרוכש זכות בבית עסק יוסיף לשלם את שיעורי המס המופחתים שהיו נהוגים עד כה. עוד <span class="bold">נקבע כי מי שעלה </span><span class="bold">לארץ לפני תחילתן של התקנות יוכל לבחור שיחולו לגביו הוראות </span><span class="bold">התקנות כנוסחן לפני התיקון או הוראות החוק כנוסחן אחרי התיקון </span><span class="bold">לפי בחירתו</span>. עם זאת, עולה שרכש דירת מגורים שחלו עליה הוראות התקנות כנוסחן לפני התיקון לא יוכל לבקש שיחולו עליה הוראות החוק כנוסחן אחרי התיקון, וזאת כדי למנוע כפל הטבות".</p>
				
				
					<p class="footnote" dir="rtl"><span class="hafnaya _idGenCharOverride-1">78</span>	סעיף 94 ב בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג–1963, וסעיף 159 א לפקודת מס הכנסה.</p>
				
				
					<p class="footnote" dir="rtl"><span class="hafnaya _idGenCharOverride-1">79</span>	<span class="bold">תנאי </span><span class="bold">מתלה</span> הוא תנאי אשר <span class="bold">התקיימותו היא שמקימה או מפעילה את </span><span class="bold">החוזה</span><span class="italic">.</span> כלומר, ההסכם נחתם אך תחולת הזכויות והחובות שבו "תלויה ועומדת" עד להתקיימות אירוע עתידי ואי־ודאי (לדוגמה: קבלת אישור בנק למשכנתה, אישור בית משפט, קבלת רישיון או היתר מרשות). אם התנאי המתלה מתקיים – החוזה נכנס לתוקף (לעיתים אף למפרע, לפי הדין וההסכמות); אם התנאי אינו מתקיים החוזה עשוי להתבטל מאליו, כאילו לא נכרת מלכתחילה.</p>
					<p class="footnote"><span class="bold">	תנאי מפסיק</span> הוא תנאי אשר <span class="bold">התקיימותו</span><span class="bold"> גורמת להפסקת החוזה או לסיום הזכויות שנוצרו מכוחו</span>. כלומר, החוזה תקף ומלא, אך הצדדים קובעים כי אם יתרחש אירוע מסוים בעתיד (למשל, אי־קבלת רישיון במועד מסוים, או אי־ביצוע תשלום קריטי), אזי החוזה יחדל מלהיות בתוקף, כולו או חלקו. במקרה זה, ההתקיימות של התנאי המפסיק היא זו שמכבה את הזכויות והחובות שכבר נוצרו.</p>
					<p class="footnote">	ההבחנה בין תנאי מתלה לתנאי מפסיק אינה רק תאורטית: היא משפיעה על השאלה האם החוזה נחשב כבר "קיים" (והאם נוצרו זכויות חייבות מס), מהו המועד שבו נולדים החיובים החוזיים, ובתחומים כמו מיסוי מקרקעין – היא עשויה להשפיע על קביעת "יום המכירה" ועל מועד התגבשות אירוע המס.</p>
				
				
					<p class="footnote" dir="rtl"><span class="hafnaya _idGenCharOverride-1">80</span>	סעיף 6 לחוק מיסוי מקרקעין.</p>
				
				
					<p class="footnote" dir="rtl"><span class="hafnaya _idGenCharOverride-1">81</span>	ס' 16 א לחוק מיסוי מקרקעין: "אזור הוא כל אחד מאלה - יהודה והשומרון וחבל עזה כולל השטחים הכלולים בתחום השיפוט הטריטוריאלי של הרשות הפלסטינית על פי ההסכם בדבר רצועת עזה ואזור יריחו שנחתם בקהיר בין ישראל ובין ארגון השחרור הפלסטיני, ביום כ"ג באייר תשנ"ד (4 במאי 1994)".</p>
				
				
					<p class="footnote" dir="rtl"><span class="hafnaya _idGenCharOverride-1">82</span>	מיהו קרוב על פי חוק מיסוי מקרקעין לעניין מס רכישה ושבח? סעיף ההגדרות בחוק מיסוי מקרקעין קובע כי "קרוב" הוא אחד מאלה: </p>
					<p class="footnote">	(1) בן זוג;</p>
					<p class="footnote">	(2) הורה, הורי הורה, צאצא, צאצאי בן זוג ובני זוגם של כל אחד מאלה;</p>
					<p class="footnote">	(3) אח או אחות ובני זוגם;</p>
					<p class="footnote">	(4) איגוד שהוא בשליטתו;</p>
					<p class="footnote">	בן זוג, לרבות מי שהיה בן זוג במשך שישה חודשים שקדמו למכירת זכות במקרקעין, הורה, צאצא (בן/בת נותן המתנה או נכד/ה של נותן המתנה), בן זוג של צאצא, אח ואחות.</p>
				
				
					<p class="footnote" dir="rtl"><span class="hafnaya _idGenCharOverride-1">83</span>	מס לינארי וחישוב לינארי מוטב הם שני מנגנונים לחישוב מס שבח, שנועדו במיוחד למצבים שבהם לא ניתן לקבל פטור מלא ממס שבח (למשל, כשהדירה אינה עומדת בתנאי הפטור כדירת מגורים יחידה, או כאשר חלק משווי המכירה חורג מתקרת הפטור). </p>
				
				
					<p class="footnote" dir="rtl"><span class="hafnaya _idGenCharOverride-1">84</span>	<span class="bold">ריבית ריאלית – סעיף 39 </span><span class="bold">א</span> ניתן לנכות ריבית ריאלית על הלוואה ששימשה לרכישה/בנייה/השבחה לנכס שנרכש מ־7.11.2001 ואילך, בכפוף לכללים (הצמדה פחות אינפלציה, תיעוד, הקצאה לשימוש).</p>
				
				
					<p class="footnote" dir="rtl"><span class="hafnaya _idGenCharOverride-1">85</span>	ביחס למס רכוש היסטורי, יובהר כי בתקופות קודמות הוטל על הנכס מס רכוש שנתי, אשר שולם כדין לרשות המיסים בגין עצם החזקת הזכות במקרקעין. תשלומים אלה מהווים הוצאה הנדרשת באופן ישיר להחזקת הזכות בנכס, ומשכך הם חלק מן העלות הכלכלית הכוללת של החזקת המקרקעין לאורך השנים. בהתאם לעקרונות סעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין, יש לראות במס רכוש ההיסטורי ששולם בגין הנכס, הוצאה מותרת לניכוי מן השבח, בכפוף להצגת אסמכתאות מתאימות, כך שמס השבח יוטל על הרווח ההוני הנקי בלבד, ולא על סכום הכולל בתוכו מיסים ששולמו בעבר על עצם החזקת הנכס. <span class="bold">נכון למועד כתיבת ספר </span>זה מתוכנן להחזיר מס רכוש (שעמד עד היום על 0%) על קרקעות פנויות לבנייה בבעלות אדם פרטי או חברה, גובהו יעמוד על 1.5% משווי הקרקע בשוק כדי לתמרץ בעלי קרקעות לבנות על הקרקע ולהגדיל את ההיצע בשוק הדירות. ההצעה הינה חלק מתוכנית כלכלית לשנת 2026 בכפוף לאישור סופי של הכנסת.</p>
				
				
					<p class="footnote" dir="rtl"><span class="hafnaya _idGenCharOverride-1">86</span>	<span class="bold">חוכר לדורות </span>הוא מי שמחזיק בזכות חכירה ארוכת טווח במקרקעין (בדרך כלל מקרקעי מדינה, רמ"י, רשות הפיתוח או קק"ל), לתקופה ממושכת של למעלה מ־25 שנים (סעיף 1 לחוק הגנת הדייר), ולעיתים עם אופציות להארכה – באופן שמעמדו דומה מאוד לבעלים, אף שאינו בעל הזכות הקניינית המלאה בנכס. לחוכר לדורות יש, בדרך כלל, זכות שימוש, בנייה, השכרה והעברה של הזכות (כפוף לאישורי הרשות והוראות ההסכם שנחתם עימו), והוא נושא בחלק ניכר מהחובות הכלכליות המוטלות על בעל נכס, כגון תשלום דמי היוון, ארנונה, היטלי פיתוח והיטל השבחה (כאשר החוק מטיל את החיוב גם על חוכרים לדורות). מבחינת מיסוי מקרקעין, חכירה לדורות נחשבת ברוב המקרים כזכות במקרקעין, ולכן חלות עליה הוראות מס שבח, מס רכישה וכיו"ב, בדומה לבעלות.</p>
				
				
					<p class="footnote" dir="rtl"><span class="hafnaya _idGenCharOverride-1">87</span>	מערכת התכנון בישראל פועלת במדרג תוכניות בנייה: תמ"א: <span class="bold">תוכנית מתאר ארצית</span> – קובעת קווים כלליים למדינה. תמ"מ: <span class="bold">תוכנית מתאר מחוזית</span> – מפרטת ברמה המחוזית. תמ"ל: <span class="bold">תוכנית מתאר מקומית</span> – מפרטת ברמה המקומית. <span class="bold">תוכנית מפורטת</span> מגדירה את התכנון הספציפי בשטח.</p>
				
				
					<p class="footnote" dir="rtl"><span class="hafnaya _idGenCharOverride-1">88</span>	רע"א 4217-04 <span class="bold">ציון פמיני</span> נ' <span class="bold">הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים</span>, פ"ד סא (3) 386 (2006) (להלן: "עניין פמיני").</p>
				
				
					<p class="footnote" dir="rtl"><span class="hafnaya _idGenCharOverride-1">89</span>	רע"א 7172-96 <span class="bold">קריית בית הכרם בע"מ</span> נ'<span class="bold"> הוועדה המקומית לתכנון </span><span class="bold">ולבנייה ירושלים</span>, נב (2) 494 (להלן: "עניין בית הכרם").</p>
				
				
					<p class="footnote" dir="rtl"><span class="hafnaya _idGenCharOverride-1">90</span>	חוק הרשויות המקומיות (ריבית והפרשי הצמדה על תשלומי חובה), התש"ם-1980 (להלן: "חוק הרשויות המקומיות).</p>
				
				
					<p class="footnote" dir="rtl"><span class="hafnaya _idGenCharOverride-1">91</span>	בהתאם לסעיף 16 חוק בינוי ופינוי של אזורי שיקום, התשכ"ה-1965: "לשם ביצוע תפקיד השיקום והבינוי רשאית הרשות באישור הממשלה להכריז על אזורי שיקום או מבני שיקום (...), ובלבד שלא יוכרז אזור שיקום שטח שאין בו כל מבנה". כיום במקרים הבאים לא יוטל היטל השבחה: מוסדות ציבוריים מוסד לחינוך, לתרבות, למדע, לדת, לצדקה, לסעד, לבריאות או לספורט, או במקרקעין של הקדש ציבורי, אם הם משמשים או מיועדים לשמש למטרות אלו. זכאות סיוע – קרקע המשמשת לבעליה לבנייה או להרחבה של דירת מגורים, והבעלים זכאי לסיוע באחת מתוכניות הסיוע של משרד הבינוי והשיכון ובלבד שהסיוע מיועד לבניית אותה דירה או להרחבתה, ושטח הדירה תואם את תוכנית הסיוע. קרקע המשמשת לבנייה או להרחבה של דירת מגורים, אם הבעלים החזיקו בקרקע 10 שנים לפחות לפני ההשבחה, והתוכנית שקדמה לתוכנית המשביחה קיבלה תוקף לפני 1 בינואר 1950. נגישות –תוספת שטחי שירות הנדרשים לצורך ביצוע התאמות נגישות. קרקע המיועדת לשמש דרך ציבורית. בניית מרחב מוגן. בנייה או הרחבה של דירה למגורים המשמשת לחייב או לקרובו, בשטח כולל של עד 140 מ"ר. עקב מתן הקלה או התרת שימוש חורג, בגלל מצבו החומרי חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה – בקרקע המשמשת לבניית דירת מגורים או להרחבתה, שההשבחה בה נובעת מתמ"א 38, יהיה ההיטל בשיעור של 5% מההשבחה. יש לשים לב שהחלטות הממשלה משתנות לעיתים.</p>
				
				
					<p class="footnote" dir="rtl"><span class="hafnaya _idGenCharOverride-1">92</span>	בהתאם לתוספת השנייה לחוק לעידוד השקעות הון, תשי"ט-1959, אזורי פיתוח הם רשויות מקומיות במחוזות ירושלים, הדרום, הצפון ונפת חיפה בהתאם לתנאים הקבועים בה. אלה אזורים שהממשלה מגדירה כאזורים בעלי חשיבות לאומית בעלי פוטנציאל לצמיחה, וניתנים בהם הטבות ותמריצים במסלולים שונים המסייעים לקידום יישובים אלה (שעשויים להשתנות מעת לעת, כדוגמת פטור או הנחה בהיטל השבחה למשל: אזור עוטף עזה ואזורי תעשייה). </p>
				
				
					<p class="footnote" dir="rtl"><span class="hafnaya _idGenCharOverride-1">93</span>	הנחה עקיפה ניתן להשיג באמצעות הליך בוועדת התו"ב כך: לאחר קבלת חוות דעת שמאית של העירייה שקבעה את סכום היטל ההשבחה לתשלום, הגשת חוות דעת שמאי מטעם הנישום שתהווה בסיס להשגה על השומה ובה בקשה למינוי שמאי מכריע שיבחן את שתי חוות הדעת ויפסוק את גובה ההיטל הסופי שלעיתים קרובות נמוך משמעותית מהסכום המקורי.</p>
				
			</div>
		

			
ספר דיגיטלי
מחיר מוצר 40.00 ₪ מחיר מדף 0.00 ₪
ניתן לקריאה בקינדל
שליחת ספר דיגיטלי כמתנה
שליחת ספר כמתנה
כמה פרטים וההזמנה מוכנה לשילוח
טלפון של מקבל המתנה
שם המקבל
ברכה
מקסימום 250 תווים
זה הזמן להיות חברים!

מצטרפים למועדון סטימצקי ב 19.9 ש״ח ונהנים מיד מכל ההטבות
מתנת הצטרפות למימוש בחנות בחודש העוקב *בכפוף לתקנון שפע הנחות
ומבצעים יחודיים הטבת יום הולדת
שווה במיוחד!
זה הזמן להיות חברים!

בקשתך התקבלה

חברי מועדון נהנים מהטבות בלעדיות באתר
היי %firstname%,

כחבר/ת מועדון תוכל/י להנות מהטבות יום הולדת 10% הנחה!! כולל כפל מבצעים
הטבות מחכות לך בסל
*בכפוף לתקנון
איזה כיף שאנחנו חברים! חבר מועדון נהנה מהטבות בלעדיות
זה הזמן להיות חברים!

הצטרפו למועדון החברים של סטימצקי ותיהנו ממגון הטבות
מתנת הצטרפות למימוש בחנות בחודש העוקב *בכפוף לתקנון שפע הנחות
ומבצעים יחודיים הטבת יום הולדת
שווה במיוחד!
זה הזמן להיות חברים!

התחברו למועדון הצטרפו למועדון חידוש מועדון
הוספה למועדפים
שיתוף רשימה
Whatsapp
פייסבוק
העתק קישור
ביקורות